TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03628

N° Portalis DBX4-W-B7I-TLG2

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Février 2025

[Z] [O]

[B] [V] épouse [O]

C/

[E] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Février 2025

à M^e Déborah MAURIZOT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 06 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [O]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

représenté par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY ET ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Maître Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [B] [V] épouse [O]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

représentée par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY ET ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Maître Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [S]

demeurant [Adresse 6] – [Localité 8]

représenté par Maître Lamine DOBASSY, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Moussa DIAKITE, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [O] a donné à bail à Monsieur [E] [S] un appartement à usage d’habitation (lot C03) et deux parkings extérieurs (n° 27 et 28) situés [Adresse 6] à [Localité 8] par contrat signé électroniquement prenant effet au 11 mars 2022, moyennant un loyer de 656 euros, une provision pour charges de 70 euros, le loyer étant payable le 5 du mois.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [O] et Madame [B] [V] épouse [O] ont fait signifier à Monsieur [E] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 mai 2024 pour un montant en principal de 2.422,33 euros.

Monsieur [Z] [O] et Madame [B] [V] épouse [O] ont ensuite fait assigner Monsieur [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé le 27 août 2024.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— constater et prononcer la résiliation du bail intervenue le 13 juillet 2024,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [S] ainsi que tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du requis,

— condamner par provision Monsieur [E] [S] à leur payer une somme de 3.260,08 euros arrêtée au 16 juillet 2024,

— condamner Monsieur [E] [S] à payer à Monsieur [Z] [O] et Madame [B] [V] épouse [O] à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail à compter du 13 juillet 2024 et ce, jusqu’à complète libération des lieux par son occupant et remise des clés,

— condamner Monsieur [E] [S] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 6 décembre 2024, Monsieur [Z] [O] et Madame [B] [V] épouse [O], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.977,84 € au 28 novembre 2024.

Monsieur [Z] [O] et Madame [B] [V] épouse [O] ont indiqué que Monsieur [E] [S] aurait effectué un virement de 800 euros le 5 décembre 2024 n’apparaissant donc pas dans le décompte du 28 novembre 2024.

Monsieur [E] [S], représenté par son conseil, a sollicité de le déclarer recevable en ses demandes et de dire qu’il était de bonne foi.

Il a précisé avoir eu des difficultés financières compte tenu de la perte de son emploi ne percevant plus que le RSA.

Il a également indiqué avoir retrouvé deux emplois et percevoir au titre de ses deux emplois cumulés des revenus entre 2500 euros et 3000 euros.

Il a par ailleurs confirmé avoir effectué un virement de 800 euros le 5 décembre 2024.

Par ailleurs, souhaitant rester dans les lieux, Monsieur [E] [S] a sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Il a également demandé des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 pour se libérer de l’arriéré locatif à raison de 200 euros par mois en sus du loyer et charges courants et la totalité du solde restant à la dernière échéance.

Il a en outre sollicité de débouter les bailleurs de leur demande d’expulsion du logement donné à bail et situé [Adresse 6] à [Localité 8] et de de toute autre demande.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025 et le conseil des demandeurs a été autorisé à faire parvenir à la présente juridiction un décompte actualisé.

Par courriel du 21 janvier 2025, un décompte arrêté au 17 décembre 2024 a été adressé par le conseil des demandeurs faisant état d’un prélèvement impayé du mois de décembre 2024 concernant donc le loyer courant.

Le défendeur n’a fait parvenir aucune observation à ce sujet en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 28 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 14 mai 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail litigieux contient une clause résolutoire (article 2.11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mai 2024 pour un montant en principal de 2.422,33 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 juillet 2024.

— sur les demandes de suspension de clause résolutoire et de délais de paiement :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023

dispose par ailleurs que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, selon le décompte actualisé en date du 17 décembre 2024, le prélèvement concernant le loyer du mois de décembre 24 a été rejeté, il n’est donc pas justifié du règlement intégral du loyer courant du mois de décembre 2024 avant l’audience.

Monsieur [E] [S] sera en conséquence débouté de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.

L’expulsion de Monsieur [E] [S] sera ordonnée en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [Z] [O] et Madame [B] [V] épouse [O] produisent un décompte faisant état d’un arriéré locatif d‘un montant de 2.943,58 € à la date du 17 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse et frais de poursuites déduits (324,95 euros = 159,58 + 165,37).

Monsieur [E] [S] qui n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.943,58 €.

Monsieur [E] [S] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Z] [O] et Madame [B] [V] épouse [O], Monsieur [E] [S] devra leur verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé électroniquement ayant pris effet au 11 mars 2022 conclu entre Monsieur [Z] [O] et Madame [B] [V] épouse [O] d’une part et Monsieur [E] [S] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (lot C03) et deux parkings extérieurs (n° 27 et 28), situés [Adresse 6] à [Localité 8], sont réunies à la date du 14 juillet 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [E] [S] de sa demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Z] [O] et Madame [B] [V] épouse [O] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [S] à verser à Monsieur [Z] [O] et Madame [B] [V] épouse [O] à titre provisionnel la somme de 2.943,58 €, selon décompte en date du 17 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [S] à payer à Monsieur [Z] [O] et Madame [B] [V] épouse [O] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 14 juillet 2024 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [S] à verser à Monsieur [Z] [O] et Madame [B] [V] épouse [O] une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [Z] [O] et Madame [B] [V] épouse [O] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente