TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 15 mai 2025

Enrôlement : N° RG 23/08864 – N° Portalis DBW3-W-B7H-32YD

AFFAIRE : S.C.I. LDG ( la SELARL GIMENEZ BROS)

C/ S.D.C. SDC IMMEUBLE [Adresse 1] (la SELARL SOCIETE D’AVOCATS [S] [K] ET ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 06 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 24 avril 2025, puis prorogée au 15 mai 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assisté de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La société LDG, SCI immatriculée au RCS de Marseille sous le n°  904 335 882, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Charles GIMENEZ de la SELARL GIMENEZ BROS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société IMMOGEST, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 353 640 758, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Michel PEZET de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS MICHEL PEZET ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 10 décembre 2021, la société LDG a acquis les lots n°1 et n°5 situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ces lots, à usage commercial, sont exploités dans le cadre d’une activité de bar et de petite restauration.

Le lot numéro 2 est quant à lui situé au premier étage de l’immeuble et appartient à Madame [Z]. Il était également à usage de commerce.

Une assemblée générale s’est tenue le 14 juin 2023, au cours de laquelle a été votée, notamment, une résolution numéro 17 relative à un changement de destination du lot numéro 2 en un lot à usage d’habitation.

Le procès-verbal de l’assemblée générale a été notifié le 2 juillet 2023.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 29 août 2023, la société LDG a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la société IMMOGEST, devant le tribunal judiciaire de Marseille, afin d’obtenir l’annulation de ladite résolution.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 30 aout 2024, la société LDG demande au tribunal de :

— ANNULER la résolution n°17 votée le 14 juin 2023 lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires [Localité 9] des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]

— REJETER l’intégralité des prétentions formées par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]

— CONDAMNER [Localité 9] des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]) à verser à la société LDG la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— DISPENSER la société LDG du paiement des frais de procédures et des dépens exposés par le syndicat des copropriétaires, ainsi que des condamnations au titre de l’article 700 et des dépens qui seront prononcés à l’encontre du syndicat des copropriétaires, ceci conformément à l’article 10-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 30 aout 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— DEBOUTER la SCI LDG de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— CONDAMNER la SCI LDG à payer au syndicat des copropriétaire pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre leur condamnation solidaire aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 6 février 2025.

MOTIFS

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énonce : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

Ces dispositions sont d’ordre public, de sorte qu’il appartient au tribunal de vérifier, même d’office, que les conditions d’application de ce texte sont remplies.

Il n’est pas contesté en l’espèce que la SCI LDG s’est opposée à la résolution attaquée et qu’elle a introduit son action en contestation de ladite résolution dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.

Son action est donc recevable.

Sur la demande principale d’annulation de la résolution numéro 17

La résolution attaquée a entériné le changement de l’affectation du lot numéro 2, initialement à usage de commerce, en lot à usage d’habitation.

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9 du même texte ajoute que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Il résulte de ces dispositions que la restriction apportée à l’affectation des parties privatives d’un copropriétaire ne peut être justifiée que par l’atteinte aux droits des autres copropriétaires ou par l’atteinte à la destination de l’immeuble.

Dès lors, le changement de l’affectation d’un lot de copropriété peut s’effectuer librement, sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble, et de ne pas être expressément interdit par le règlement de copropriété.

En l’espèce, la société LDG soutient que la résolution ayant entériné le changement d’affectation du lot numéro 2 serait irrégulière en ce qu’elle aurait été décidée sans modification préalable du règlement de copropriété qui serait indispensable dès lors qu’il prévoit que ce lot est à usage de commerce, et non d’habitation. Elle fait également valoir que ce changement d’affectation serait contraire à ses droits et serait par ailleurs non conforme à la destination de l’immeuble.

Il résulte du règlement de copropriété produit aux débats, en date du 24 juin 1953, que le lot numéro DEUX est décrit comme étant constitué des locaux privatifs situés au premier étage de l’immeuble, « actuellement à usage de commerce ».

Aucune clause du règlement de copropriété ne prévoit cependant expressément l’interdiction de procéder au changement de l’affectation des parties privatives telle que prévue au sein de cet acte, ni ne soumet cette démarche à l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Au contraire, le règlement de copropriété indique en page 7 que « d’une façon générale », rien ne s’oppose à ce que les locaux « puissent chacun à la volonté de son propriétaire être utilisés à tel usage qui conviendra à ce dernier », sans autre aucune restriction que celles prévues par la loi et celles prévues à l’article 5, soit celles tenant à l’exigence d’une occupation des locaux conforme aux bonnes mœurs et à l’interdiction des activités « insalubres, dangereuses, incommodes ou immorales » ou générant des nuisances sonores ou olfactives. Contrairement à ce qu’affirme la société LDG, cette clause ne restreint pas les possibilités de changement d’affectation aux seuls locaux à usage d’habitation pouvant devenir à usage commercial, dès lors qu’elle précise que cette possibilité est ouverte « d’une façon générale ».

Le règlement de copropriété permet donc sans formalité particulière le changement d’affectation d’un lot.

Il sera au demeurant relevé que la mention de l’affectation à usage de commerce du lot numéro DEUX ne fait qu’indiquer l’usage du lot « actuellement », soit au moment de l’établissement de l’acte, sans l’affirmer de manière générale ni définitive. Elle est en outre portée dans sa partie « Division de l’immeuble », qui peut s’analyser comme un état descriptif de division n’ayant pas, en lui-même, valeur contractuelle au même titre que le reste du règlement de copropriété.

Dès lors, il doit être considéré que la modification de l’affectation du lot numéro DEUX n’exigeait pas en elle-même l’autorisation de l’assemblée générale ni la modification du règlement de copropriété et pouvait être effectuée librement, sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Sur ce point, il doit être constaté que si le lot numéro UN est également mentionné dans le règlement de copropriété comme étant à usage commercial, les lots numéros TROIS et QUATRE sont quant à eux à usage d’habitation. Ainsi, la destination de l’immeuble est mixte, à usage commercial et d’habitation. Le changement d’affectation prévu par la résolution attaquée, visant à prévoir que le lot DEUX sera également à usage d’habitation, ne peut dès lors être regardée comme contraire à la destination de l’immeuble.

Il n’est pas davantage prouvé que cette nouvelle affectation serait contraire aux droits des copropriétaires, et notamment à ceux de la société LDG. En effet, les contraintes supplémentaires qui lui seraient imposées par cet usage d’habitation ne sont établies par aucune pièce. Le fait que des plaintes relatives à sa propre activité commerciale aient été émises par la propriétaire du lot numéro DEUX, qui utilise son lot à des fins d’habitation, ne peut être considéré comme contraire à ses droits, d’autant qu’il n’est aucunement démontré que de telles plaintes n’existeraient pas si l’activité commerciale initiale du lot numéro DEUX avait été maintenue. D’autres lots sont en outre utilisés à des fins d’habitation au sein de l’immeuble, notamment au deuxième étage, de sorte que cet usage ne peut être regardé en lui-même comme incompatible avec l’exercice de son activité commerciale.

La demande d’annulation de la résolution numéro 17, qui a simplement entériné un changement d’affectation du lot numéro DEUX permis par le règlement de copropriété, conforme à la destination de l’immeuble et non contraire aux droits des copropriétaires, sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La société LDG, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 2500 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles engagés pour se défendre dans le cadre de la présente instance.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

DEBOUTE la SCI LDG de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI LDG aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la SCI LDG à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le quinze mai deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT