TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Mai 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 10 Février 2026

GROSSE :

Le 12 mai 2026

à M^e Nathalie FENECH

EXPEDITION :

Le12 mai 2026

à M^e Antoine d’AMALRIC

N° RG 24/06808 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5UZZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [E] [T]

née le 21 Novembre 1982 à SAINT QUENTIN (02), demeurant 52 Bd Leccia – 13003 MARSEILLE

représentée par M^e Antoine D’AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [V] [M] DIT [X]

née le 19 Décembre 1962 à EBOLOWA (CAMEROUN), demeurant Le Vieux Moulin bâtiment A escalier 2 – 435 rue Jean Queillau – 13014 MARSEILLE

représentée par M^e Nathalie FENECH, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [H] [M] DIT [X]

né le 24 Novembre 1942 à MOISSAC (82), demeurant Le Vieux Moulin bâtiment A escalier 2 – 435 rue Jean Queillau – 13014 MARSEILLE

représenté par M^e Nathalie FENECH, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 23 aout 2021, Madame [V] [M] DIT [X] a donné à bail à Madame [E] [T] un bien à usage d’habitation situé 52, boulevard Leccia 13003 – MARSEILLE moyennant un loyer de 550 euros outre 20 euros de provisions sur charges.

Un état des lieux d’entrée a été dressé le 23 aout 2021.

Par courrier du 28 novembre 2022 adressé à Madame [V] [M] DIT [X], Madame [E] [T] faisait état de divers éléments relatifs à l’indécence de l’appartement.

A la suite d’un signalement effectué par la locataire auprès des services d’hygiène de la ville de Marseille, une inspection a été réalisée le 28 novembre 2022 ayant donné lieu le 13 décembre 2022 à une mise en demeure du bailleur d’avoir à réaliser divers travaux sous un délai d’un mois, au regard des infractions au règlement sanitaire relevées.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 mars 2023, Madame [E] [T] a assigné Madame [V] [M] DIT [X] et Monsieur [H] [M] DIT [X] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de mise en conformité des locaux sous le délai d’un mois et sous astreinte de 100 euros par jour de retard, suspension du paiement du loyer le temps des travaux et jusqu’au terme de leur exécution, condamnation au paiement de 7.975 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, de 200 euros au titre du diagnostic plomberie, de 5.000 euros en réparation du préjudice subi et de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens.

Madame [V] [M] DIT [X] et Monsieur [H] [M] DIT [X] ont sollicité le débouté de l’ensemble des demandes de Madame [E] [T] et à titre reconventionnel, sa condamnation au paiement de 4.240,50 euros suivant facture établie le 18 avril 2023 par l’entreprise SARL NEXT BAITIMENT, 522,50 euros représentant le devis de réparation du meuble support du lavabo et de la salle de bain, 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024 Madame [V] [M] DIT [X] et Monsieur [H] [M] DIT [X] ont fait signifier à Madame [E] [T] un congé pour reprise par leur fils à effet au 22 août 2024.

Par jugement mixte contradictoire du 4 juin 2024, le juge des contentieux de la protection de Marseille a ordonné une mesure d’expertise sur le local à usage d’habitation situé au 52, boulevard Leccia 13003- MARSEILLE et sursis à statuer sur les autres demandes.

Par actes de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, Madame [E] [T] a assigné Madame [V] [M] DIT [X] et Monsieur [H] [M] DIT [X] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Déclarer non valide le congé dès lors que la non-reconduction du bail n’apparait pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes,

Condamner la bailleresse à verser à Madame [E] [T] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, Madame [V] [M] DIT [X] et Monsieur [H] [M] DIT [X] ont fait délivrer à Madame [E] [T] un commandement de payer la somme de 2 082 euros au titre des loyers impayés et d’avoir à justifier d’une assurance.

Appelée à l’audience du 3 mars 2025, l’affaire a été renvoyée à deux reprises pour être retenue à l’audience du 10 février 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Madame [E] [T], selon conclusions responsives n°2 déposées à l’audience par son conseil, maintient les termes de son acte introductif d’instance, actualisant sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 2 500 euros et sollicitant de voir Madame [V] [M] DIT [X] et Monsieur [H] [M] DIT [X] déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Madame [V] [M] DIT [X] et Monsieur [H] [M] DIT [X], selon conclusions au fond n°4 déposées à l’audience par leur conseil sollicitent :

A titre principal :

— débouter en l’état Mme [T] de ses demandes, fins et écritures ;

— déclarer valide le congé délivré à Mme [T] en date du 19 janvier 2024, pour la date du 22 Août 2024, en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— constater que depuis le 22 Août 2024, Mme [T] est occupant sans droit ni titre des lieux donnés à bail et qu’elle est redevable depuis cette date d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, indexé augmenté des charges mensuelles, soit à la somme de 631,43 euros / mois, charges comprises, avec indexation ;

— condamner Mme [T] [E] au paiement de la somme de 2082 euros, représentant l’arriéré locatif du, au jour de la délivrance du commandement de payer, comptes arrêtés au mois de janvier 2025 inclus, somme à parfaire au jour des débats ;

— condamner Mme [T] au paiement de la somme de 6.568,29 euros représentant le solde des loyers indexés dus pour les mois de février 2025 à février 2026 inclus ;

— condamner Mme [T] [E] au paiement de la somme de 1392, 10 euros représentant la somme due au titre de l’indexation du loyer pour les années 2022, 2023 et 2024 ;

— ordonner l’expulsion des lieux loués, de Mme [T] [E] et de toute personne occupant et demeurant de son chef dans les lieux situés 52 Bd Leccia, 13003, Marseille, en la forme ordinaire et accoutumée avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée si besoin est ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

A titre subsidiaire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail, (article XI) pour défaut de justification de l’assurance locative dans le mois du commandement délivré le 28 janvier 2025 ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail, (article XI) pour défaut de paiement dans le délai requis des causes du commandement de payer délivrer le 28 janvier 2025 ;

— ordonner l’expulsion des lieux loués, de Mme [T] [E] et de toute personne occupant et demeurant de son chef dans les lieux situés 52 Bd Leccia ;

13003 Marseille, en la forme ordinaire et accoutumée avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée si besoin est ;

— condamner Mme [T] [E] au paiement de la somme de 2082 euros, représentant l’arriéré locatif du, au jour de la délivrance du commandement de payer, comptes arrêtés au mois de janvier 2025 inclus, somme à parfaire au jour des débats ;

— condamner Mme [T] au paiement de la somme de 6.568,29 euros représentant le solde des loyers indexés dus pour les mois de février 2025 à février 2026 inclus ;

— condamner Mme [T] [E] au paiement de la somme de 1392, 10 euros représentant la somme due au titre de l’indexation du loyer pour les années 2022, 2023 et 2024 ;

— condamner Mme [T] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours indexé, augmenté des charges mensuelles, soit à la somme de 631,43 euros / mois, avec indexation, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Après débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour reprise et ses conséquences

Selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, “Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.”

En application des dispositions susvisées, lorsqu’il donne congé au locataire pour reprendre le logement, le bailleur doit justifier du caractère réel de sa décision de reprise et il appartient au juge, en cas de contestation, de vérifier la réalité du motif invoqué.

Le caractère légitime et sérieux d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement y installer des membres de sa famille.

La preuve du caractère frauduleux du congé incombe au preneur.

Madame [E] [T] conteste le caractère sérieux et légitime du congé pour reprise par le fils des bailleurs, soutenant :

— que le motif invoqué est paradoxal en ce qu’il est indiqué que « Monsieur [M] dit [X] [Y] poursuit ses études à Saint Etienne » et qu’il est dès lors difficile d’imaginer qu’il pourrait établir sa résidence principale, soit occuper le logement au moins 8 mois par an en étudiant à Saint Etienne ;

— que le bailleur ne justifie d’aucun élément rendant vraisemblable le fait que son fils entend réellement occuper l’appartement à une date imminente de l’effet du congé délivré pour le 22 août 2024 ;

— qu’il est étonnant que le bailleur souhaite loger son fils dans un appartement insalubre (soumis à une mise en demeure du 13 décembre 2022 par le service communal d’hygiène et de santé de la ville de Marseille de réaliser divers travaux, qui, selon le certificat de ramonage du 4 août 2022 présente un danger, et selon le rapport d’expertise judiciaire du 21 juin 2025 constate que les travaux réalisés ne permettent pas un usage conforme du logement);

— que le contexte de délivrance du congé, atteste de con caractère frauduleux, tenant le litige pendant devant la juridiction (fixé en octobre 2026) quant à la nécessité d’exécuter des travaux afin de rendre le logement décent.

En réponse, Madame [V] [M] DIT [X] et Monsieur [H] [M] DIT [X] font valoir que leur fils a fini ses études d’ingénieur à Saint Etienne, restitué le studio qu’il occupait à cette fin et validé son diplôme d’ingénieur sur l’année scolaire 2023/2024, de sorte qu’il entend revenir dans sa ville d’origine pour y rechercher un emploi, qu’âgé de 24 ans, il entend occuper un appartement seul.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [E] [T] le 23 août 2021 pour une durée de trois ans arrivait à échéance le 22 août 2024 à minuit.

Le congé pour reprise à effet au 22 août 2024 mentionne que Madame [V] [M] DIT [X] n’entend pas renouveler le contrat de location et souhaite « reprendre les lieux loués lui appartenant afin de les faire occuper par Monsieur [M] dit [X] [Y], [K], né le 28 septembre 2001, domicilié 7 rue Puytren (42 000) Saint Etienne, bénéficiaire de la reprise en sa qualité de fils du propriétaire, Madame [V] [M] DIT [X] » et précise « le caractère réel et sérieux de cette reprise vous est justifié par les éléments suivants joints au présent acte : Monsieur [M] dit [X] [Y], [J] poursuit ses études à Saint Etienne, ce dernier souhaite retourner habiter sur Marseille, souhaite reprendre l’appartement afin d’y établir sa résidence principale ».

Le congé a été délivré dans le délai et les formes requises ; il mentionne expressément les motifs allégués par le bailleur et Madame [E] [T] était suffisamment informée par les motifs mentionnés dans le congé, de l’intention du bailleur.

Si l’intention du bailleur doit s’apprécier au moment où le congé a été délivré, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs à la date de délivrance du congé dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention.

Le juge n’a pas à apprécier l’opportunité du projet de reprise exposé par le bailleur, mais doit seulement en apprécier le caractère réel et sérieux au regard des éléments qui lui sont soumis.

En l’espèce, les éléments produits confirment le motif invoqué dans le congé ; en effet la requérante établit par le livret de famille le lien de filiation qui la lie au bénéficiaire. Elle atteste par ailleurs de la validation d’un titre d’ingénieur Telecom au titre de l’année universitaire 2023/2024 par la production d’une attestation de réussite du diplôme, du certificat de scolarité et du relevé de notes de cette année scolaire, de la restitution du studio loué pour effectuer ses études par le courrier du bailleur en date du 12 mai 2024 confirmant la restitution du dépôt de garantie.

Les éléments postérieurs et les pièces produites pour en attester confirment le retour de Monsieur [M] dit [X] [Y] à Marseille et la réalité de l’intention de la bailleresse, qui atteste de la domiciliation de son fils à son domicile dans le cadre de la création d’une entreprise individuelle le 19 octobre 2024 et de ses recherches parallèles d’emploi auprès de France Travail dans un courrier date du 19 septembre 2024, et du maintien de celui-ci à Marseille jusqu’à ce jour, étant toujours domicilié chez ses parents au 6 janvier 2026 du fait du maintien dans les lieux de la locataire.

L’opportunité de reloger son fils dans un logement potentiellement indécent et le contexte de délivrance du congé alors qu’un litige est pendant quant à l’état dudit logement est indifférent. Madame [V] [M] DIT [X] a pleinement démontré la réalité de son intention et la réalité du retour à Marseille de son fils Monsieur [M] dit [X] [Y] dès septembre 2024.

Le caractère réel et sérieux du congé n’est dès lors pas utilement contredit par Madame [E] [T].

Le congé doit être validé et bail s’est ainsi trouvé résilié par l’effet du congé au 22 août 2024.

Madame [E] [T] qui n’a pas libéré les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 22 août 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec le concours de la force publique;

Depuis le 22 août 2024, Madame [E] [T] occupe les lieux sans droit ni titre, ce qui est source de préjudice pour le bailleur.

En application de l’article 1240 du Code civil, il convient de réparer ce dommage en les condamnant au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges, tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 570 euros ainsi qu’il résulte du seul décompte produit au débat, en date du 9 janvier 2025, joint au commandement de payer du 28 janvier 2025.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement des arriérés locatifs et de l’indexation des loyers

Madame [V] [M] DIT [X] et Monsieur [H] [M] DIT [X] détaillent à l’occasion de leur demande de résiliation du bail, pour manquement grave à l’obligation de payer les loyers, les impayés depuis septembre 2024, antérieurement à un commandement de payer signifié le 28 janvier 2025 et postérieurement à celui-ci jusqu’à février 2026. Ils procèdent en outre à l’indexation des loyers pour les années 2022 à 2025 et sollicitent le paiement de cette indexation.

Madame [E] [T] soulève en défense l’exception d’inexécution alors qu’une expertise est en cours et qu’elle conteste l’augmentation des loyers.

Compte tenu du litige pendant devant la présente juridiction sur l’indécence et/ou l’insalubrité du logement, sur les responsabilités de chacune des parties dans les désordres et les conséquences résultant de l’expertise judiciaire ordonnée par jugement du 4 juin 2024 réalisée le 21 juin 2025, du reversement en attente des allocations familiales suspendues, des comptes seront à faire entre les parties.

Il convient en conséquence de sursoir à statuer sur les demandes en paiement des arriérés locatifs et d’indexation des loyers qui seront plus utilement examinées à l’audience du 26 octobre 2026.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Madame [E] [T] succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et à payer à Madame [V] [M] DIT [X] et Monsieur [H] [M] DIT [X] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mixte par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [E] [T] de sa demande tendant à voir déclarer le congé pour reprise non valide ;

VALIDE le congé pour reprise délivré le 19 janvier 2024 à effet au 22 août 2024 ;

En conséquence,

CONSTATE que le bail d’habitation liant les parties est résilié de plein droit par l’effet du congé au 22 août 2024;

DIT que Madame [E] [T] est occupante sans droit ni titre de l’appartement situé 52, boulevard Leccia 13003 – MARSEILLE, depuis le 22 août 2024;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [T] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [T] d’avoir volontairement libéré l’appartement situé 52, boulevard Leccia 13003 – MARSEILLE et restitué les clés dans ce délai, Madame [V] [M] DIT [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Madame [E] [T] à payer à Madame [V] [M] DIT [X], une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée, à défaut de justificatif, à la somme de 570 euros, à compter du 22 août 2024 et ce jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante ;

SURSEOIT à statuer sur les demandes reconventionnelles de Madame [V] [M] DIT [X] et Monsieur [H] [M] DIT [X] tendant au paiement des arriérés locatifs et de loyers indexés ;

RENVOIE le dossier et les parties sur la demande reconventionnelle devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille à l’audience du 26 octobre 2026 à 09h00 au pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, caserne du Muy – 21 rue Ahmed Litim 13003 Marseille;

CONDAMNE Madame [E] [T] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [E] [T] à payer à Madame [V] [M] DIT [X] et Monsieur [H] [M] DIT [X] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [E] [T] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER Le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION