Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s3, 2 octobre 2025, n° 24/02321

TJ Strasbourg 2 octobre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Responsabilité des locataires en cas de dégradations
La cour a jugé que les locataires, en tant que responsables des dégradations, doivent exécuter les travaux de remise en état, n'ayant pas prouvé que les dommages étaient dus à un cas de force majeure ou à la faute du bailleur.
Rejeté
Préjudice subi en raison de l'inexécution des obligations
La cour a estimé que l'OPHEA n'a pas justifié d'un préjudice autre que les frais de procédure, qui ne peuvent pas donner lieu à des dommages et intérêts supplémentaires.
Accepté
Dépens engagés dans le cadre de la procédure
La cour a jugé que les défendeurs, ayant succombé, doivent rembourser les frais de procédure à l'OPHEA.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s3, 2 oct. 2025, n° 24/02321
Numéro(s) :	24/02321
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Steeve WEIBEL

Texte intégral

N° RG 24/02321 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MTOU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 7]

[Adresse 12]

[Localité 9]

11ème civ. S3

N° RG 24/02321 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-MTOU

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 02/10/25

Le Greffier

SWEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

02 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 14]

représenté par son Directeur Général

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Steeve WEIBEL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Madame [C] [B]

née [A]

née le 08 Janvier 1973 à CONGO

Monsieur [D] [B]

né le 22 Janvier 1973 à CONGO

demeurant ensemble [Adresse 3]

[Localité 11]

non comparants, non représentés

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Juillet 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Octobre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Pat acte de commissaire de justice du 7 mars 2024, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 14] (OPHEA) a fait assigner Monsieur [D] [B] et Madame [C] [A] épouse [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation solidaire de Monsieur [D] [B] et Madame [C] [A] épouse [B] à procéder aux travaux de remise en état consistant en un remplacement de la fenêtre et du volet endommagés, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision ;

— se réserver le droit de liquider l’astreinte ;

— la condamnation solidiaire de Monsieur [D] [B] et Madame [C] [A] épouse [B] à payer à son profit la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, augmentée d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter de l’assignation;

— la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil ;

— la condamnation in solidum de Monsieur [D] [B] et Madame [C] [A] épouse [B] à lui payer une somme de 910,31 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— la condamnation in solidum des défendeurs aux dépens, y compris le coût de la sommation de faire du 10 janvier 2024 à hauteur de 134,92 € ainsi qu’à l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’huissier et en particulier tous les droits de recouvrement et d’encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du créancier.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que :

* il a donné à bail à Monsieur [D] [B] et Madame [C] [A] épouse [B] le 1er octobre 2019 un appartement de type 4 pièces situé au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 5] [Localité 14] ;

* ces derniers ont subi un sinistre consistant en un incendie accidentel ayant affecté l’une des fenêtres de l’appartement et son volet au courant de l’année 2023 ;

* malgré une correspondance, une mise en demeure et une sommation d’avoir à déclarer le sinistre à leur assurance et d’en justifier, et ce, afin de faire procéder au changement de la fenêtre, Monsieur [D] [B] et Madame [C] [A] épouse [B] ne se sont pas exécutés ;

* conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article h) du contrat de location, en cas d’incendie, le locataire est responsable des dégâts causés et doit en assurer la réparation ; qu’il démontre qu’au moment de la location du logement les fenêtres étaient en bon état ; que les locataires ne démontrent pas avoir entrepris les démarches nécessaires auprès de leur assureur pour réparer la fenêtre (cadre et vitre) ainsi que le volet endommagé ; qu’il leur appartient ainsi de faire le nécessaire pour réparer les dégradations et ainsi faire procéder aux travaux de remise en état qui s’imposent ;

* il subit un préjudice car il a dû multiplier les démarches pour rappeler aux locataires leurs obligations et pour qu’ils régularisent leur situation.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 5 novembre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré, Monsieur [D] [B] et Madame [C] [A] épouse [B] étant absents bien qu’assignés par dépôt à étude de commissaire de justice.

Par jugement avant-dire droit, réputé contradictoire du 20 décembre 2024, le Juge des Contentieux de la Protection a ordonné la réouverture des débats et a invité les parties à conclure sur la date du sinistre, sur la demande de condamnation solidaire et à produire les pièces utiles pour en justifier.

Il précise notamment que l’état des lieux produit date du 6 mars 2014 n’a été signé que par Madame [C] [A] épouse [B] et que le contrat de bail produit date du 1er octobre 2019; qu’afin de justifier d’une condamnation solidaire, il apparaît nécessaire de démontrer la date de survenance du sinistre.

Le jugement a été notifié par le greffe et les trois accusés de réception ont été signés le 30 décembre 2024.

Les conclusions de l’OPHEA datée du 24 avril 2024 mais rédigées en vue de l’audience du 29 avril 2025 ont été signifiées à Monsieur [D] [B] et à Madame [C] [A] épouse [B] par acte de commissaire de justice le 6 mai 2025, les parties défenderesses ayant été absentes bien que régulièrement avisées de la date d’audience du 29 avril 2025.

A l’audience du 1er juillet 2025, date à laquelle l’affaire a finalement été retenue, l’OPHEA, représentée par son conseil, a repris les prétentions et moyens de ses conclusions datées à torts du 24 avril 2024 (en réalité 24 avril 2025), desquelles il résulte qu’il sera constaté qu’il a fourni l’ensemble des éléments sollicités par le Juge des Contentieux de la Protection dans son jugement avant-dire droit du 20 décembre 2024 et que lui soit alloué le bénéfice de ses conclusions d’assignation.

Il précise qu’un premier contrat a été conclu avec Monsieur [D] [B] et Madame [C] [A] épouse [B] le 6 mars 2014 avec effet au même jour mais que, suite à une ordonnance en référé rendue par le Tribunal d’Instance de Strasbourg le 15 mai 2018, ledit contrat a été résilié et un nouveau contrat a été conclu le 1er octobre 2019 ; que lors de la prise de possession l’ensemble des fenêtres de l’appartement était en bon état et que le sinistre est nécessairement intervenu en cours d’occupation des lieux ; que c’est à la date de la correspondance du 12 mai 2023 qu’il a constaté le sinistre.

Monsieur [D] [B] et Madame [C] [A] épouse [B] ne se sont pas présentés ni fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

L’OPHEA étant représentée lors de toutes les audiences, et Monsieur [D] [B] et Madame [C] [A] épouse [B] étant absents, bien qu’à chaque fois régulièrement convoqués, le jugement sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

* Sur la demande de réalisation des travaux

L’OPHEA sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [D] [B] et Madame [C] [A] épouse [B] à procéder aux travaux de remise en état consistant en un remplacement de la fenêtre et du volet endommagés, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision.

Il sollicite ainsi une exécution forcée en nature.

Conformément aux dispositions de l’article 1221 du Code Civil, le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

En l’espèce, l’OPHEA démontre que Monsieur [D] [B] et Madame [C] [A] épouse [B] sont locataires du logement situé [Adresse 4] [Localité 11] [Adresse 2]) depuis le 6 mars 2014.

Il justifie que ce bail, pour lequel Monsieur [D] [B] et Madame [C] [A] épouse [B] sont solidaires, a été résilié suite à une ordonnance rendue le 15 mai 2018 par le Tribunal d’Instance statuant en référé, mais a été conclu à nouveau entre les mêmes parties et sur les mêmes locaux le 1er octobre 2019, les deux locataires étant à nouveau tenus solidairement des obligations du bail.

L’état des lieux d’entrée du 6 mars 2014, signé par Madame [C] [A] épouse [B], démontre que toutes les fenêtres et volets du logement étaient en bon état.

Or, il résulte des photographies produites par l’OPHEA, notamment dans les deux courriers adressés à Monsieur [D] [B] et à Madame [C] [A] épouse [B] en date du 12 mai 2023 puis du 30 mai 2023 qu’un sinistre a eu lieu sur l’une des fenêtres de l’appartement loué aux défendeurs.

Une fenêtre (cadre et vitre) ainsi que son volet sont endommagés suite à un incendie.

L’OPHEA démontre également que par ces deux courriers, elle a sollicité la déclaration du sinistre par Monsieur [D] [B] et Madame [C] [A] épouse [B] à leur assureur afin de remettre en état les éléments touchés.

Il résulte des dispositions de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 que les locataires doivent

répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

L’article 4 h) du contrat de location en date du 6 mars 2014 qui est identique à l’article 4 h) du nouveau contrat de location en date du 1er octobre 2019 reprend les dispositions précitées de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [D] [B] et Madame [C] [A] épouse [B] sont ainsi tenus de réparer ou de faire réparer les dégradations subies au niveau de l’une de leur fenêtre et volet de leur appartement, ceux-ci ne démontrant pas que ces dégradations ont eu lieu par un cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers.

L’OPHEA démontrant avoir sommé le 10 janvier 2024 Monsieur [D] [B] et Madame [C] [A] épouse [B] de déclarer le sinistre à leur assurance afin de faire procéder au plus vite au changement de la fenêtre endommagée (sommation de faire par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024 remise à une personne présente, le fils des locataires), est ainsi en droit de solliciter l’exécution des obligations mises à la charge des locataires, à savoir la remise en état de la fenêtre.

Monsieur [D] [B] et Madame [C] [A] épouse [B], absents, ne démontrent pas avoir déclaré le sinistre à leur assurance, ni avoir fait réparer la fenêtre et le volet.

Dès lors, Monsieur [D] [B] et Madame [C] [A] épouse [B] seront condamnés solidairement à procéder ou faire procéder à la remise en état de la fenêtre (cadre et vitre) ainsi que le volet endommagés de leur appartement situé [Adresse 4] [Localité 11] [Adresse 1], étage 0), en procédant au remplacement de ceux-ci, et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision.

Afin de garantir l’exécution de la décision, il convient d’assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 35 € par jour de retard mais de la limiter, dans un premier temps, à un délai de trois mois.

Il appartiendra ainsi, à l’OPHEA, de ressaisir le Juge de l’Exécution si les parties ne se sont pas exécutées dans ledit délai pour prolonger la durée de l’astreinte, le Juge des Contentieux de la Protection ne se réservant pas le pouvoir de liquider l’astreinte.

* Sur la demande de dommages et intérêts

L’OPHEA sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 1.000 € en raison du préjudice subi.

S’il est constant que Monsieur [D] [B] et Madame [C] [A] épouse [B] ne se sont pas exécutés et n’ont pas répondu aux mises en demeure et sommations de l’OPHEA, celle-ci ne justifie pas d’un préjudice autre que celui subi du fait des frais de procédure, dont l’article 700 du Code de Procédure Civile, sur lesquels il sera statué ultérieurement.

Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre ; il n’y a ainsi pas lieu de statuer sur la demande de capitalisation des intérêts.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [D] [B] et Madame [C] [A] épouse [B], qui succombent, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Les dépens comprendront le coût de la sommation de faire du 10 janvier 2024, cette sommation étant un acte nécessaire avant de solliciter une exécution forcée des obligations.

En revanche, il n’y a pas lieu de déroger aux dispositions légales et réglementaires en ce qui concerne les frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie de commissaire de justice.

En l’absence d’éléments sur la situation financière de Monsieur [D] [B] et Madame [C] [A] épouse [B], et en raison de l’issue de la procédure, ils seront condamnés, in solidum à payer à l’OPHEA la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [B] et Madame [C] [A] épouse [B] à procéder ou faire procéder à la remise en état de la fenêtre (cadre et vitre) ainsi que le volet endommagés de leur appartement situé [Adresse 4] [Localité 10] [Adresse 13] (Porte n°2, étage 0), en procédant au remplacement de ceux-ci, et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et ce, sous peine d’astreinte provisoire de 35 € par jour de retard passé ce délai, et ce, pendant une durée de trois mois ;

DIT n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte et RAPPELLE à l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 14] (OPHEA) que le Juge de l’Exécution pourra être saisi pour liquider l’astreinte et pour une éventuelle prolongation de la durée de l’astreinte ;

DEBOUTE l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 14] (OPHEA) de sa demande de dommages et intérêts et DIT par conséquent n’y avoir lieu de statuer sur la demande de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [B] et Madame [C] [A] épouse [B] à payer à l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 14] (OPHEA) la somme de 700 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [B] et Madame [C] [A] épouse [B] aux dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation de faire du 10 janvier 2024 (134,92 €) ;

DIT n’y avoir lieu de déroger aux dispositions légales et réglementaires en ce qui concerne les frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie de commissaire de justice ;

RAPPELLE que les présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Véronique BASTOS