TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 30 Avril 2026 prorogé au 07 mai 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame FEDJAKH, Greffier placé, lors des débats,

Madame TERRAL, Greffier lors du délibéré,

Débats en audience publique le : 12 Février 2026

GROSSE :

Le 07 mai 2026

à M^e Stéphane GALLO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07 mai 2026

à M^e Jérôme PASCHAL

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07778 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52HX

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [P] [K] [B]

née le 04 Août 2004 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Non comparante représentée par M^e Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. AMI ([Adresse 2]), dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par M^e Jérôme PASCHAL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 2 août 2023 ayant pris effet le 4 août 2023, Madame [R] [M] representée par la SAS APPARTMAISON IMMOBILIER et Madame [E] [M], ont donné à bail à Madame [P] [K] [B] un local à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 4], pour un loyer initial de 609 euros, outre une provision sur charges de 30 euros ;

L’article intitule” Garantie” du contrat de bail en page 4 prévoyait le versement par le preneur au mandataire du bailleur d’un dépôt de garantie d’un montant de 1218 euros.

Madame [P] [K] [B] a donné congé le 21 mars 2024 pour le 21 avril 2024;

Le dépôt de garantie n’ayant pas été restitué, et après une tentative de règlement amiable du litige, par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2024, Madame [P] [K] [B] a fait assigner la SAS [Adresse 2] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de la voir condamnée à lui verser les sommes de 1522,50 euros au titre du dépôt de garantie augmenté de la majoration légale de 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, depuis le 21 juin 2024, à parfaire au jour de l’audience et de la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais de signification de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 juin 2025 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 12 février 2026 date à laquelle les parties ont été représentées par leur conseil respectif;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [P] [K] [B] a réitéré les termes de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de débouter la défenderesse de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SAS APPART MAISON IMMOBILIER demande au juge des contentieux de la protection de:

— débouter la demanderesse de toutes ses prétentions

— la condamner au paiement de la somme de 852,75 euros (franchise restant à l charge des propriétaires) + 2170,60 euros (débit du compte de la locataire , soit un total de 3023,35 euros

— la condamner au paiement de la some de 1500 euros en raison de sa particulière mauvaise foi

— juger n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile à hauteur de 1000 euros outre les dépens, l’ensemble soustrait au benefice de Maître Jérôme PASCHAL, avocat plaidant

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2026, par mise à disposition au greffe, prorogé au 7 mai 2026.

MOTIFS

I – Sur la recevabilité

Madame [P] [K] [B] justifie par le contrat de bail produit aux débats que le dépôt de garantie a été versé au mandataire du bailleur, la SAS [Adresse 2].

Elle est donc recevable en ses demandes;

La SAS APPART MAISON IMMOBILIER justifie d’un mandat de gestion conclu avec Madame [R] [M] et Madame [E] [M] portant sur le logement litigieux, signé électroniquement le 14 avril 2022;

La SAS [Adresse 2] est dès lors recevable en ses demandes reconventionnelles;

II- Sur le fond

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme de 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard (…).

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État. C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1104 du même code soumet les parties au contrat à une obligation de bonne foi dans son exécution.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est constant que pour conserver le dépôt de garantie , il n’est pas nécessaire que le bailleur justifie avoir engagé des dépenses de remise en état.

L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.

Conformément à l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés . Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice , sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, Madame [P] [K] [B] produit aux débats, le contrat de bail, l’état des lieux d’entrée, son courrier donnant congé, l’état des lieux sortant dressé le 13 mai 2024 par commissaire de justice choisi par la locataire

Il est établi par ces pièces que Madame [P] [K] [B] a remis à la SAS APPART MAISON IMMOBILIER le dépôt de garantie de 1218 euros, qu’elle a quitté les lieux après avoir donné congé le 21 mars 2024, qu’un procès-verbal de constat a été dressé le 13 mai 2024 par Maître [X] commissaire de justice;

Les parties s’opposent sur la date de restitution des clés;

Il ressort du procès-verbal de constat du 13 mai 2024, des justificatifs du dépôt de la lettre recommandée portant convocation à l’état des lieux de sortie que celle-ci a bien été postée le 3 mai 2024 au vu du cachet des services postaux sur le bordereau de dépôt de la lettre de convocation produit et ainsi que le précise le commissaire de justice dans son procès-verbal de constat;

Et il appartient à la SAS [Adresse 5] d’établir par l’accusé de réception de ce courrier que le délai de 7 jours n’a pas été respecté;

Or, la société défenderesse procède par affirmation et ne produit pas cet accusé de reception; elle n’établit donc pas l’irrégularité de la convocation

Dans ces conditions, l’état des lieux de sortie du 13 mai 2024 est opposable à la défenderesse et la remise des clés à Maître [T] [X] à l’issue des opérations de constat le 13 mai 2024 a valeur de remise des clés au bailleur, en l’état de la carence de la SAS APPART MAISON IMMMO, le commissaire de justice ayant informé la défenderesse avoir les clés en sa possession dès le 13 mai 2024;

La SAS [Adresse 2] devait donc restituer le dépôt de garantie à la demanderesse au plus tard le 13 juillet 2024 et non le 21 avril 2024 comme l’affirme Madame [P] [K] [B] ;

Toutefois, la défenderesse fait valoir que la conservation du dépôt de garantie est justifiée par les dégradations de la porte d’entrée confirmées par le procès-verbal de constat du 13 mai 2024, le commissaire de justice ayant constaté que la porte d’entrée avait été fracturée, l’encadrement en bois présentant une fissure au niveau de la serrure;

L’article 2 de la convention de règlement des sinistres détériorations immobilières consécutives à un vol ou à une tentative de vol pour les dommages causés aux parties immobilières, communes ou privatives, prévoit que c’est à l’assureur de l’immeuble de prendre en charge la reparation supérieure à 1600 euros TTC;

Madame [P] [K] [B] prétend que la porte d’entrée a été détériorée suite à une tentative de cambriolage par effraction;

Elle produit au soutien de cette affirmation, la première page de la copie d’un dépôt de plainte en date du 26 avril 2024 pour des faits de tentative de vol par effraction dans un local à usage d’habitation du 22 avril 2024 et une déclaration de sinistre à son assureur en date du 26 avril;

Toutefois, il ressort d’un courriel du 23 avril 2024 adressé par la requérante à la SAS APPART MAISON IMMOBILIER que Madame [P] [K] [B] a résilié son assurance habitation avant l’état des lieux de sortie et qu’elle ne peut donc joindre de déclaration de sinistre, résiliation confirmée par le courier du 29 mars 2024 adressé à Madame [K] [B] par BPCE Assurance;

Les échanges de SMS produits aux débats établissent en outre que les versions de Madame [P] [K] [B] concernant les dégradations de la porte d’entrée divergent, tantôt une tentative de vol avec effraction, tantôt un voisin qui aurait abîmé la porte d’entrée en descendant un meuble et la demanderesse nie une intervention des marins-pompiers qui auraient forcé la porte d’entrée le 2 avril 2024;

Or, la SAS [Adresse 6] produit une attestation du 4 juin 2024 établissant que les marins-pompiers sont intervenus le 2 avril 2024 à 02h54 dans le logement litigieux pour une assistance à personne et qu’ils ont dû casser la porte d’entrée pour pénétrer dans l’appartement;

La facture du 30 août 2024 émise par la société SM Menuiseries que les travaux de remplacement de la porte d’entrée à hauteur de 2900 euros a été réglée ;

Il ressort du relevé de compte des bailleresses du 16 septembre 2024 que celles-ci ont reçu un virement de 1327,35 euros au titre du remboursement de la porte par le syndicat des copropriétaires et celle de 685,04 euros le 28 octobre 2024 du syndicat des copropriétaires au titre du remboursement par l’assurance;

Il s’ensuit que les réparations de la porte d’entrée à hauteur de 2900 euros montant mentionné sur la facture susvisée, ont été prises en charge par l’assureur de l’immeuble à hauteur de 2012,39 euros ;

S’agissant du préjudice indemnisable, il sera rappelé que ce dernier doit être personnel, actuel et certain ;

Seule la somme de 946,61 euros restée à la charge des propriétaires sera donc mise à la charge de Madame [P] [K] [B], qui n’établit pas l’intervention d’un tiers dans une tentative de vol par effraction ;

Il ressort du décompte produit que le compte locatif au 13 mai 2024 est créditeur de la somme de 779,40 euros;

Dès lors, déduction faite du dépôt de garantie versé à hauteur de 1218 euros, le compte locative est créditeur de la somme de 1050,79 euros;

Il en résulte que Madame [P] [K] [B] est fondée à solliciter le remboursement du dépôt de garantie à hauteur de 1050,79 euros;

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

La majoration est calculée à partir du loyer mensuel et court, par fractions mensuelles, jusqu’à la restitution du dépôt de garantie , indépendamment du montant du dépôt de garantie à restituer après compensation des sommes dues par le locataire.

La défenderesse aurait dû restituer le solde du dépôt de garantie dans les deux mois de la remise des clefs, soit au plus tard le 13 juillet 2024, ainsi qu’il résulte des développements ci-dessus.

La SAS [Adresse 2] sera par conséquent condamnée à payer à Madame [P] [K] [B] la somme de 1050, 79 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et la somme de 1400,70 euros au titre de la majoration de 10% ((609€ x 10% x 23 mois) ;

Les demandes en paiement formées à titre reconventionnel par la SAS APPART MAISON IMMOBILIER seront en conséquence rejetées ;

Sur la demande de dommages et intérêts

Le tribunal faisant droit principalement aux demandes de Madame [P] [K] [B] et la SAS [Adresse 2] n’établissant pas de préjudice sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;

Sur les demandes accessoires

La SAS APPART MAISON IMMOBILIER succombant, sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et sera déboutée de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

L’équité commande en outre de condamner la SAS [Adresse 2] à payer à Madame [P] [K] [B] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Enfin, aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE Madame [P] [K] [B] recevable en ses demandes ;

DECLARE la SAS APPART MAISON IMMOBILIER recevable en ses demandes reconventionnelles;

CONDAMNE la SAS [Adresse 2] à payer à Madame [P] [K] [B] la somme de 1050, 79 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et la somme de 1400,70 euros au titre de la majoration de 10%

DEBOUTE la SAS APPART MAISON IMMOBILIER de sa demande en paiement de la somme de 3023,35 euros ;

DEBOUTE la SAS [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SAS APPART MAISON IMMOBILIER aux dépens;

DEBOUTE la SAS [Adresse 2] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS APPART MAISON IMMOBILIER à payer à Madame [P] [K] [B] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE