TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 20 Février 2026 – Délibéré prorogé

Président : Madame HERRY, VP en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2026

N° RG 25/03816 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6YOI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. M. V.P.

Dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par AUTHENTIK IMMO dont le siège social est sis [Adresse 2], Agence [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. PIZZA HUIT

dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e David INNOCENTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosse délivrée le 20/02/2026

À

— M^e Henri LABI

— M^e David INNOCENTI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 1er mars 2016, la SCI MVP a donné à bail à M. [Q] un local commercial situé [Adresse 5] à Auriol 13 390 d’une superficie de 20 m² pour y exercer une activité de vente de pizzas à emporter moyennant un loyer annuel HC de 4 793,76 € révisable annuellement selon l’indice des loyers commerciaux (ILC) outre 600 € de provision annuelle sur charges et 155,60 € de provision au titre de la taxe foncière. Ce bail a fait l’objet d’une cession au bénéfice de la SAS PIZZA HUIT par acte du 14/09/2022.

Des loyers sont demeurés impayés.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été délivrée le 19/06/2025.

Par acte d’huissier du 29/08/2025, la SCI MVP a fait assigner la SAS PIZZA HUIT devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de céans aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce :

Constater le jeu de la clause résolutoire et ordonner en conséquence l’expulsion des lieux loués de la SAS PIZZA HUIT et tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier

Condamner la SAS PIZZA HUIT à lui payer la somme de 4 380,60 € à titre provisionnel au titre de l’arriéré de loyers et charges

Condamner la SAS PIZZA HUIT à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 2 000 € jusqu’à parfaite libération des lieux

Condamner la SAS PIZZA HUIT à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

À l’audience du 09/01/2026, la SCI MVP, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, actualisant la dette à la somme de 3 451,90 €.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, la SAS PIZZA HUIT, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, a demandé :

A titre principal de juger que le commandement de payer du 19/06/2025 est nul pour être erroné dans les sommes réclamées, lesquelles en l’absence de justificatif de leur exactitude constituent une contestation sérieuse à la mise en œuvre de la clause résolutoire et de la demande de paiement. A titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement de 24 mois compte-tenu de sa situation financière et des efforts produits pour réduire la dette pendant le cours de l’instance en référé. Suspendre pendant ces délais les effets de la clause résolutoire. Le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit sur les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 20/02/2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il entre dans l’office du juge des référés de prononcer l’expulsion des locataires lorsque l’évènement prévu par la clause résolutoire insérée au bail s’est réalisé, à moins qu’il y ait lieu de trancher une contestation sérieuse de nature à préjudicier au principal.

Il résulte des stipulations contractuelles qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’exécution d’une seule des conditions du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer resté sans effet, le présent bail est résilié de plein droit si bon semble au bailleur et l’expulsion du preneur et de tous occupants pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision.

La SCI MVP justifie de la délivrance, par acte d’huissier en date du 19/06/2025, d’un commandement de payer les loyers et charges pour un montant de 3 152,08 euros correspondant à la période du 01/11/2024 au 01/06/2025 et visant la clause résolutoire.

Les loyers et charges commandés n’ont pas été intégralement réglés dans le délai contractuel et le juge n’a pas été saisi d’une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

En défense, la SAS PIZZA HUIT se prévaut du caractère non justifié et donc erroné des sommes réclamées d’une part concernant la révision annuelle du loyer en 2023, 2024 et 2025 et d’autre part concernant la taxe foncière et les justificatifs de charges.

Concernant la révision annuelle du loyer, elle apparaît dans le décompte produit et est justifiée par le bailleur suivant le calcul retenu dans le bail à savoir l’indice des loyers commerciaux. la SAS PIZZA HUIT ne démontre pas que ces calculs seraient erronés ni qu’il n’en n’a pas été avisé et cet élément ne saurait constituer une contestation sérieuse de la validité du commandement. Concernant les charges et impôts fonciers, il s’agit de provisions à verser par le preneur et sont donc valablement visés par le commandement de payer, sans constituer une contestation sérieuse de la validité du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à compter du 19/07/2025.

Sur les loyers et charges impayés :

La SCI MVP produit le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’acte introductif d’instance ainsi qu’un décompte des sommes dues arrêté au 01/01/2026 prenant en compte les sommes réglées par la SAS PIZZA HUIT dans le courant de la procédure.

Concernant les sommes dues sans contestation sérieuse, concernant les charges, s’il est vrai que le bailleur n’a pas justifié de la réalité de ces dépenses, il n’en demeure pas moins que le bail prévoit une provision sur charges de 600 € par an et que seuls 12 € par mois sont réclamés soit 144 €/ an, ce qui est favorable au preneur et ne saurait constituer une contestation sérieuse des sommes réclamées. En revanche, concernant les impôts fonciers, le bail prévoit que les impôts seront provisionnés par le preneur à concurrence de 155,60 € pour l’année 2016 or le bailleur a appelé 21 € par mois pour la période critiquée soit 252 € par an, ce qui n’est pas conforme au bail et qui n’est pas justifié dans la présente procédure, le seul avis d’impôts foncier global de la SCI MVP ne permettant pas de connaître le montant mis à la charge de la SAS PIZZA HUIT. Ainsi, il existe une contestation sérieuse sur ce point concernant les sommes appelées. En conséquence, ces sommes seront retirées du décompte soit 21 € x 14 mois = 294 €.

En conséquence, la SAS PIZZA HUIT sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 3 157,90 euros (3 451,90 – 294 €) à titre de provision représentant les loyers et charges impayés, arrêtés au 01/01/2026.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le second alinéa de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, la SAS PIZZA HUIT, se prévaut de difficultés circonstancielles advenues dans le courant de l’année 2024 avec la perte d’un client important nécessitant la recherche de nouveaux clients et une baisse du chiffre d’affaires. Elle justifie d’efforts de paiements, mêmes partiels pendant cette période.

Ces éléments justifient d’accorder des délais de paiement, comme détaillé au dispositif de la présente ordonnance, et d’ordonner, en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’apurement de la dette ou d’un loyer échu, que le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

En cet état, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et de ne prévoir la déchéance de la suspension de ladite clause et le retour du plein effet de celle-ci qu’en cas de non-respect des délais de paiement et de l’échéancier prévu.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la SAS PIZZA HUIT, qui succombe à titre principal, au paiement des dépens du référé, qui comprendront le coût du commandement de payer, ainsi qu’à la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial au 19/07/2025 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

DISONS que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si l’échéancier ci-après accordé est respecté ;

CONDAMNONS la SAS PIZZA HUIT à payer à titre provisionnel à la SCI MVP la somme de 3 157,90 euros au titre des loyers et charges au 01/01/2026 ;

AUTORISONS la SAS PIZZA HUIT à se libérer de cette condamnation en 24 mensualités avant le 5 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision, en sus des loyers et charges en cours répartis en 23 versements d’un montant de 132 euros et un dernier versement de 121,90 € ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

la clause résolutoire reprendra ses effets ;

il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion du locataire ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur, aux risque et périls de la SAS PIZZA HUIT ;

la SAS PIZZA HUIT sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux ;

CONDAMNONS la SAS PIZZA HUIT à payer à la SCI MVP la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS PIZZA HUIT aux dépens du référé, qui incluent le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT