TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

25 Novembre 2024

N° RG 20/07434 – N° Portalis DB3R-W-B7E-WB3T

N° Minute :

AFFAIRE

[Localité 8] [Adresse 2], exerçant sous l’enseigne “BEAUTY SUCCESS” venant aux droits de la société [Localité 8] DIFF.

C/

[R] [G]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

[Adresse 9], exerçant sous l’enseigne “BEAUTY SUCCESS” venant aux droits de la société [Localité 8] DIFF.

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Arnaud DUFFOUR de l’EURL ARNAUD DUFFOUR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0043

DEFENDEUR

Monsieur [R] [G]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par Maître François SELTENSPERGER de la SELAS L ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P550

L’affaire a été appelée le 18 Septembre 2024 en audience publique, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et les dossiers ayant fait l’objet d’un dépôt devant : :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 25 Novembre 2024.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 28 juin 2013, M. [R] [G] a donné à bail commercial à la société [Localité 8] Malmaison Diff (aux droits de laquelle vient la société [Localité 8] 16) des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10], à compter du 1er juillet 2013.

Par acte de commissaire de justice en date 26 mai 2020, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, à la société [Localité 8] Malmaison Diff, pour une somme de 5 080,17 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2020.

M. [G] a successivement notifié trois autres commandements de payer au locataire les 8 septembre 2020, 22 septembre 2020 et 23 février 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 septembre 2020, la société [Localité 8] 16 a fait assigner M. [G] devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour le complet exposé de ses moyens, la société [Localité 8] 16 demande au tribunal de :

— annuler :

*le commandement de payer notifié le 26 mai 2020,

*le commandement de payer notifié le 8 septembre 2020,

*le commandement de payer notifié le 22 septembre 2020,

*le commandement de payer notifié le 23 février 2021,

— à titre subsidiaire, juger le commandement du 26 mai 2020 nul à concurrence du montant réclamé,

— juger que les causes des commandements des 8 et 22 septembre 2020 et 23 février 2021 ont été réglées dans les délais impartis de sorte que la sanction résolutoire ne peut être acquise,

— en tout état de cause, rapporter la dette locative arrêtée au mois d’août 2021 à la somme de 871,79 euros,

— si le tribunal considérait que la sanction résolutoire était acquise, suspendre les effets de la clause résolutoire

— lui donner acte de son engagement de paiement quant à ladite somme sous le bénéfice des délais au visa des articles L.145-41 du Code de commerce et 1343-5 du code civil, soit 24 mois de délais,

— condamner M. [G] aux dépens,

— condamner M. [G] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— écarter l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 2 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour le complet exposé de ses moyens, M. [G] demande au tribunal de :

— débouter la société [Localité 8] 16 de ses demandes,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la société [Localité 8] 16 du local, avec l’assistance si nécessaire de la force publique,

— fixer à 3 000 euros par mois l’indemnité d’occupation due depuis le 26 juin 2020,

— condamner la société [Localité 8] 16 à lui verser la somme de 7 933,06 euros,

— refuser tout délai de paiement,

— condamner la société [Localité 8] 16 au paiement du coût du commandement,

— condamner la société [Localité 8] 16 à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécutoire provisoire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 décembre 2022.

L’affaire a été plaidée devant la 8e chambre civile du tribunal judiciaire de Nanterre le 19 décembre 2023 puis mise en délibéré au 4 mars 2024. Ce délibéré a fait l’objet de plusieurs prorogations.

Par bulletin en date du 12 juin 2024, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats au visa de l’article 444 alinéa 2 du code de procédure civile devant la 1ère chambre civile, et fixée à l’audience du 18 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’annulation des commandements de payer et leur privation d’effet du fait de la mauvaise foi

Sur le commandement délivré le 26 mai 2020

La société [Localité 8] 16 indique que ce commandement a été délivré malgré sa demande de suspension de paiement formée le 26 mars 2020 et de la réponse du 3 avril 2020 ; que l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être poursuivie en vertu de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 dès lors que le commandement vise des loyers et charges échus pendant la période visée par l’ordonnance (avril et mai 2020) ; que la notification d’un commandement de payer durant la crise sanitaire est exclusif de bonne foi, ce qui justifie également son annulation.

M. [G] indique que si l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020 empêche l’acquisition de la clause résolutoire, c’est à la condition que le délai d’un mois ait expiré pendant la période comprise entre le 12 mars et le 23 juin 2020 ; que le premier commandement de payer a été délivré le 26 mai 2020 et le délai d’un mois a expiré le 27 juin 2020, soit après le 23 juin.

Appréciation du tribunal,

En premier lieu, l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 énonce :

« Les personnes mentionnées à l’article 1er [les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 susvisée] ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.

Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée ».

Conformément à l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 et à l’article 1 de la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l’état d’urgence sanitaire et complétant ses dispositions, l’état d’urgence sanitaire a couru jusqu’au 10 juillet 2020 inclus, et le délai prévu au 2e alinéa de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 jusqu’au 10 septembre 2020 inclus.

A titre liminaire, il sera précisé que c’est manifestement par confusion avec l’ordonnance n° 2020-306 adoptée le même jour, le 25 mars 2020, que M. [G] oppose que le délai d’un mois n’a pas expiré pendant la période comprise entre le 12 mars et le 23 juin 2020. Si l’article 4 de cette ordonnance a en effet mis en œuvre un système de suspension des effets de la clause résolutoire, la société [Localité 8] 16 se prévaut en l’espèce du régime institué par l’ordonnance n° 2020-316.

En l’espèce et d’une part, le commandement de payer vise des échéances d’avril et mai 2020. Elles sont donc susceptibles de relever de la suspension prévue par l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316.

D’autre part et toutefois, le bénéfice de l’article précité est accordé, conformément à l’article 1 de la même ordonnance, aux personnes morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020.

Les conditions d’éligibilité du fonds de solidarité ont été définies par les articles 1 et 2 du décret n°2020-371 du 30 mars 2020. Celles-ci sont nombreuses et ont varié dans le temps (l’article 1er comportant pas moins de huit versions sur l’année 2020). Or, il s’infère de ses conclusions que M. [G] ne reconnaît pas que son preneur ait bénéficié de ce fonds (voir, page 3, « il convient de constater que le locataire se prétend bénéficiaire du fonds de solidarité mais se garde bien d’indiquer le montant des sommes perçues lui permettant notamment de s’acquitter de son loyer »), et la société [Localité 8] 16 ne démontre pas avoir rempli l’intégralité des conditions qui lui auraient permis d’en bénéficier. Ainsi, si elle fait état de quelques-unes des conditions énoncées par les articles précités du décret (activité débutée avant le 1er février 2020, montant du chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos inférieur à un million d’euros), elle élude toute démonstration relative aux autres conditions, notamment l’absence de contrôle par une société commerciale, l’existence d’un bénéfice imposable n’excédant pas 60 000 euros, et une présence de moins de dix salariés.

Dès lors que la société [Localité 8] 16 ne démontre pas avoir été susceptible de bénéficier du fonds de solidarité, elle ne peut se prévaloir du dispositif spécial prévu par l’ordonnance n° 2020-316.

En second lieu, il résulte de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et applicable au litige, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi.

Sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, et notamment dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire. La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe dans ce cadre au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

En l’espèce et d’une part, le premier confinement a duré du 17 mars au 11 mai 2020, et il résulte du courrier du 3 avril 2020 adressé par la société Gierens Immobilier, mandataire de M. [G], à la société [Localité 8] Malmaison Diff, par lequel elle répond à un précédent courrier de cette dernière du 26 mars 2020, que celle-ci a alors sollicité des mesures favorables relatives aux loyers échus pendant la période de crise sanitaire (« Nous accusons réception de votre lettre du 26 mars 2020 et sommes conscient que la situation actuelle est délicate pour les commerçants. Concernant vos demandes, nous adressons une copie de votre courrier à Monsieur [G], votre propriétaire, afin de connaître ses intentions. Nous tenons malgré tout à attirer votre attention sur le fait que, sauf erreur de notre part, les loyers des baux commerciaux restent, à ce jour, exigibles (…) »). Or, M. [G] ne démontre pas avoir répondu à cette demande.

D’autre part, dès le 26 mai 2021, soit seulement quinze jours après la fin du premier confinement, M. [G], qui n’avait pas répondu à la demande de son preneur formée dès le 26 mars 2020, a adressé à celui-ci un commandement de payer visant la clause résolutoire pour des loyers échus au cours dudit confinement (mai et avril 2021).

Cet empressement à agir, malgré le contexte sanitaire, et alors qu’il ne pouvait ignorer que la société [Localité 8] 16 n’avait exercé aucune activité durant ces deux mois et qu’elle n’avait donc perçu aucun revenu, caractérise la mauvaise foi de M. [G].

Par conséquent, sans qu’il y ait lieu d’annuler le commandement délivré le 26 mai 2020 qui n’est pas une conséquence de la mauvaise foi, il sera retenu que celui-ci n’a pas pu mettre en œuvre la clause résolutoire contenue dans le bail, faisant obstacle à la demande reconventionnelle formée à ce titre par M. [G].

Sur les commandements délivrés les 8 et 22 septembre 2020

La société [Localité 8] 16 développe des moyens similaires à ceux préalablement exposés et ajoute que les loyers et charges visés par les commandements ont été payés le 23 septembre 2020.

M. [G] développe un raisonnement similaire à celui préalablement exposé, étant précisé qu’il ne conteste pas que les sommes visées dans ces commandements ont été acquittées dans le délai d’un mois.

Appréciation du tribunal,

En premier lieu, il y a lieu de retenir la même solution s’agissant de la non-application de la suspension prévue par l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020.

En second lieu, relativement à la bonne foi, au visa des textes préalablement visés, la société [Localité 8] 16 n’apporte aucun élément au soutien de ses arguments permettant de justifier l’existence d’une mauvaise foi de la part de M. [G], notamment pour cette période, celle-ci ne produisant aucune demande de sa part pour voir suspendre ou échelonner les versements dus, et s’agissant de loyers relatifs à une période qui n’a pas fait l’objet de confinement.

En troisième lieu, le paiement des loyers et charges visés dans les commandements, au demeurant non contesté par M. [G] qui ne s’appuie pas sur ces commandements pour solliciter l’acquisition de la clause résolutoire, n’est pas de nature à entraîner leur annulation.

Par conséquent, la société [Localité 8] 16 sera déboutée de cette demande.

Sur le commandement délivré le 23 février 2021

La société [Localité 8] 16 fait valoir que le commandement a été délivré au mépris de l’affectation des paiements et que l’échéance de janvier 2021, a été réglée le 31 décembre 2020 ; qu’elle a en tout état de cause payé la somme réclamée le 1er mars 2021, soit dans le délai d’un mois ; que ce paiement doit s’imputer sur la somme visée dans le commandement en l’application de l’article 1342-10 alinéa 2 du code civil (anciennement 1256 du code civil).

Elle ajoute que le commandement a été délivré malgré la fermeture du fonds de commerce du fait de la crise sanitaire ; que l’échéance locative du mois de novembre 2020 correspond à des loyers et charges échus pendant la période visée par le décret du 29 octobre 2020 précité de sorte qu’en vertu des dispositions de la loi du 14 novembre 2020, le bailleur ne pouvait poursuivre la sanction résolutoire pour non-paiement de cette échéance ; que la notification d’un commandement dans le contexte de la crise sanitaire est exclusif de bonne foi.

M. [G] développe un raisonnement similaire à ceux préalablement exposés.

Il ajoute que l’article 1342-10 du code civil n’est pas applicable compte tenu de la date de conclusion du contrat ; que les articles 1253 et suivants du code civil ne contenaient aucune disposition analogue à l’article 1342-10 ; que la société [Localité 8] 16 n’a demandé aucune imputation particulière lors du double paiement du 23 septembre 2020 ;

Appréciation du tribunal,

En premier lieu, l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire indique :

« I. – Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu’elle est prise par le représentant de l’Etat dans le département en application du second alinéa du I de l’article L. 3131-17 du même code. Les critères d’éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

II. – Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée (…)

IV. – Le II s’applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I.Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu’à compter de l’expiration du délai mentionné au premier alinéa du II.En outre, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l’encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu’à la date mentionnée au même premier alinéa (…)

VII. – Le présent article s’applique à compter du 17 octobre 2020 ».

Les critères d’éligibilité prévues au I de l’article précité ont été édictées par le décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020.

L’article 1er de ce décret énonce que :

« I. – Pour l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 susvisée, les personnes physiques et morales de droit privé mentionnées au I du même article sont celles remplissant les critères d’éligibilité suivants :

1° Leur effectif salarié est inférieur à 250 salariés ;

2° Le montant de leur chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d’euros ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, le montant de leur chiffre d’affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d’euros ;

3° Leur perte de chiffre d’affaires est d’au moins 50 % appréciés selon les modalités fixées au II.

II. – Pour les mesures de police administrative prises dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire déclaré le 17 octobre 2020, le critère de perte de chiffre d’affaires mentionné au 3° du I du présent article correspond à une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er novembre 2020 et le 30 novembre 2020, laquelle est définie comme la différence entre, d’une part, le chiffre d’affaires au cours du mois de novembre 2020 et, d’autre part :

— le chiffre d’affaires durant la même période de l’année précédente ;

— ou, si l’entreprise le souhaite, le chiffre d’affaires mensuel moyen de l’année 2019 ;- ou, pour les entreprises créées entre le 1er juin 2019 et le 31 janvier 2020, le chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 ;

— ou, pour les entreprises créées entre le 1er février 2020 et le 29 février 2020, le chiffre d’affaires réalisé en février 2020 et ramené sur un mois ;

— ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2020, le chiffre d’affaires mensuel moyen réalisé entre le 1er juillet 2020, ou à défaut la date de création de l’entreprise, et le 30 septembre 2020.

III. – Pour les entreprises ayant fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public, le chiffre d’affaires du mois de novembre 2020 mentionné au II n’intègre pas le chiffre d’affaires réalisé sur les activités de vente à distance avec retrait en magasin ou livraison.

IV. – Lorsqu’elles sont constituées sous forme d’association, les personnes mentionnées au I ont au moins un salarié.

V. – Les conditions fixées aux 1° et 2° du I sont considérées au premier jour où la mesure de police administrative mentionnée au I de l’article 14 de la loi susvisée s’applique. Le seuil d’effectif est calculé selon les modalités prévues par le I de l’article L. 130-1 du code de la sécurité sociale et il est tenu compte de l’ensemble des salariés des entités liées lorsque l’entreprise locataire contrôle ou est contrôlée par une autre personne morale au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce ».

En l’espèce, la société [Localité 8] 16 ne verse aux débats aucune pièce de nature à justifier, comme exigé par le décret précité, d’une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er novembre 2020 et le 30 novembre 2020.

Ainsi, elle ne démontre pas pouvoir bénéficier du dispositif précité.

Au demeurant, il sera précisé que dans ses conclusions, celle-ci invoque le décret précité au titre de l’échéance locative du mois de novembre 2020 alors que le commandement de payer dont elle entend contester les effets concerne l’échéance du mois de janvier 2021.

En deuxième lieu, l’article 1256 du code civil, dans sa version applicable au litige applicable au litige au regard de la date de conclusion du contrat (et dont le principe est en tout état de cause repris au nouvel article 1342-10 alinéa 2), énonce que « lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point ».

En l’espèce, la société [Localité 8] 16 prétend avoir payé le loyer du mois de janvier 2021, objet du commandement de payer du 23 février 2021, par un virement du 31 décembre 2020. Toutefois, lorsqu’elle a réalisé ce virement, la dette locative du mois de janvier 2021 n’était pas échue, si bien que le virement du 31 décembre 2020 n’a pu que s’imputer sur l’arriéré locatif qui existait alors.

Par conséquent, M. [G] n’a pas fait délivrer un commandement de payer pour un loyer qui avait déjà été payé.

En troisième lieu, relativement à la bonne foi, au visa des textes préalablement visés, la société [Localité 8] 16 n’apporte aucun élément au soutien de ses arguments permettant de justifier l’existence d’une mauvaise foi de la part de M. [G], notamment pour cette période, celle-ci ne produisant aucune demande de sa part pour voir suspendre ou échelonner les versements dus, et s’agissant d’un loyer relatif à une période qui n’a pas fait l’objet de confinement.

En quatrième lieu, le paiement postérieur des loyers et charges visés dans le commandement, qui sera examiné ci-après, n’est pas de nature à entraîner son annulation.

Par conséquent, la société [Localité 8] 16 sera déboutée de sa demande d’annulation du commandement délivré le 23 février 2021.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

M. [G] s’appuie sur les commandements de payer des 26 mai 2020 et 23 février 2021 et précise, s’agissant de ce dernier, qu’il n’a pas été régularisé.

La société [Localité 8] 16, outre l’annulation des commandements préalablement étudiés, soutient qu’elle a procédé au règlement de la somme de 2 638,84 euros le 1er mars 2021, soit dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

Appréciation du tribunal,

En vertu de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par ailleurs, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

À cet égard, l’article 17 du contrat de bail conclu entre les parties stipule que « à défaut de paiement à son échéance, d’un terme de loyer ou en cas d’inexécution ou de violation d’une seule des conditions du présent bail, et un mois après une simple sommation de payer ou d’exécuter, restée infructueuse, signifiée à personne […] le présent bail pourra être résilié de plein droit, s’il plaît au Bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, autre qu’une simple ordonnance rendue par Monsieur le président du tribunal de grande instance dans le ressort duquel se trouvent les lieux loués, statuant en référé et sans que des offres réelles d’exécution ou de versement, mêmes suivies de consignation, faites postérieurement audit délai, puissent nuire à l’application de la présente clause ».

En premier lieu, il sera rappelé qu’il a préalablement été jugé que le commandement de payer du 26 mai 2020 était, s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire, privé d’effet compte tenu de la mauvaise foi du bailleur dans sa mise en œuvre.

En second lieu, par commandement de payer en date du 23 février 2021 visant également la clause résolutoire, M. [G] a demandé à la société [Localité 8] 16 de régler la somme de 2 781,74 euros se décomposant de la manière suivante : 2638,84 de loyers et charges (2 609,20 + 29,64) pour le mois de janvier 2021, seul à être visé par le commandement, et 142,90 euros de coût du commandement.

Or, il résulte de la situation de compte produite par M. [G] (sa pièce n°7) que le 1er mars 2021, la société [Localité 8] 16 a réalisé un virement à hauteur des loyers et charges visés dans le commandement (2 638,84 euros).

Si la société [Localité 8] 16 avait, lors de ce paiement, un arriéré de loyers de 7 946,37, il doit être jugé, conformément à l’article 1256 du code civil précité, que le paiement réalisé le 1er mars 2021 s’est imputé sur les loyers et charges de janvier 2021, que le preneur avait le plus d’intérêt à payer dès lors que les sommes dues au titre de ce mois avait fait l’objet d’un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par conséquent, il sera jugé que la société [Localité 8] 16 s’est acquittée des causes du commandement dans le mois suivant sa signification, si bien la clause résolutoire n’est pas acquise.

Aucunes des clauses résolutoires n’étant acquises, il y a lieu de rejeter l’ensemble des prétentions formées à ce titre par M. [G] (acquisition de la clause résolutoire, expulsion, indemnité d’occupation).

Sur la demande de condamnation de la société [Localité 8] 16 à verser à M. [G] les arriérés de loyers

M. [G] indique que la société [Localité 8] 16 ne peut s’exonérer de son obligation au paiement en se retranchant derrière la force majeure ; qu’il a respecté son obligation de délivrance en mettant à disposition les locaux ; qu’il n’est pas responsable des troubles subis par le preneur.

La société [Localité 8] 16 indique que sur les périodes du 14 mars 2020 jusqu’au 11 mai 2020 et du 29 octobre 2020 jusqu’au 28 novembre 2020 inclus, le fonds de commerce était fermé à la demande des autorités administratives ; que ces circonstances constituent un cas de force majeure et une fermeture du fait du prince ; qu’elle ne pouvait exploiter son activité ; que l’obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du code civil n’a pas plus été respectée.

Appréciation du tribunal,

En premier lieu, l’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

Par ailleurs, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, afin d’établir l’arriéré de loyers à hauteur de 7 933,06 euros, M. [G] verse aux débats le contrat de bail commercial ainsi qu’un état de la dette locative au 1er avril 2022. Il y a toutefois lieu de relever que la somme de 7 933,06 euros n’intègre pas exclusivement les loyers et diverses charges, mais aussi le coût des commandements de payer qu’il y a lieu de soustraire. La dette sera par conséquent fixée à la somme de 7 200,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2022.

La société [Localité 8] 16 ne produit aucun élément permettant de contredire cette somme et n’en conteste, au demeurant, pas le montant, mais sollicite auprès du tribunal l’exonération d’une partie.

A ce titre et en second lieu, l’article 1218 du code civil énonce :

« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 ».

Il résulte de l’article précité du code civil que le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure (3e Civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-20.190).

Par conséquent, la société [Localité 8] 16 ne peut se prévaloir de cette stipulation pour obtenir la suspension de son obligation de paiement des loyers pendant la période critiquée.

En sus, aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière ;

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

Toutefois, les limitations de déplacement édictées pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, décidée aux seules fins de garantir la santé publique sont des mesures générales et temporaires, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, et elles ne sont pas imputables aux bailleurs de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance (3e Civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-20.127 ; 3e Civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-19.889).

En conséquence, ses moyens seront rejetés et il sera retenu une dette de 7 200,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2022.

Sur la demande de délais formée par la société [Localité 8] 16

La société [Localité 8] 16 se fonde sur l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce et indique qu’au regard du contexte économique et de la fermeture administrative, elle sollicite un délai de 24 mois pour lui permettre de s’acquitter de sa dette locative.

M. [G] oppose que la société [Localité 8] 16 n’indique pas la somme reçue au titre du fonds de solidarité, qui lui aurait permis de s’acquitter de son loyer ; que la bonne foi n’est pas établie ; qu’il est retraité et que le loyer lui sert à compléter sa retraite.

Appréciation du tribunal,

L’article 1343-5 du code civil précise : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite ».

En l’espèce, si elle ne les étaye pas par des pièces précises, il est indéniable, au regard de son activité, que la société [Localité 8] 16, qui accueille du public, a été impactée par les mesures de confinement imposées au cours de la pandémie de Covid 19.

Surtout, comme l’établit le décompte produit par M. [G], la société [Localité 8] 16 s’est acquittée de façon régulière de l’ensemble de ses loyers et charges, hormis ceux qui ont fait l’objet des commandements de payer en date du 26 mai 2020 et du 23 février 2021, au cours de cette même période et jusqu’au 4 avril 2022.

Enfin, si M. [G] fait état de sa situation, il ne produit pas plus de pièces de nature à justifier de ses revenus.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, et de l’ancienneté des loyers impayés, il sera accordé à la société [Localité 8] 16 un échelonnement de la dette sur 18 mois, selon les termes précisés ci-après au dispositif, avec clause de déchéance du terme.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Compte tenu du sens de la décision, chacune des parties obtenant partiellement gain de cause au titre de ses demandes, il y a lieu de laisser les dépens à la charge de chacune des parties les ayant exposées.

Sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l’espèce, compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, et du sens de la décision, il y a lieu de débouter l’ensemble des parties de leur demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose en ses deux premiers alinéas que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et qu’il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la société [Localité 8] 16 demande à écarter l’exécution provisoire. Toutefois, elle ne motive pas cette prétention dans ses conclusions et aucun des éléments versés aux débats ne permet de conclure que l’exécution provisoire de la présente décision est incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute la société [Localité 8] 16 de ses demandes d’annulation des commandements de payer signifiés par M. [R] [G] les 26 mai 2020, 8 septembre 2020, 22 septembre 2020 et 23 février 2021,

Dit que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 28 juin 2013 n’a pas produit ses effets,

Déboute M. [R] [G] de l’ensemble de ses demandes fondées sur l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 28 juin 2013, notamment l’expulsion de la société [Localité 8] 16,

Condamne la société [Localité 8] 16 à verser à M. [R] [G] la somme de 7 200,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2022,

Accorde à la société [Localité 8] 16 la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 15 de chaque mois à compter du 15 janvier 2025, en 17 mensualités équivalentes d’un montant de 400 euros et une 18e mensualité correspondant au solde de la somme due,

Dit que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

Rappelle que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés.

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens,

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Rejette la demande visant à écarter l’exécution provisoire,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT