TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 20 Février 2026 – Délibéré prorogé

Président : Madame HERRY, VP en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2026

N° RG 25/03034 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6T2T

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. WANDEF’O, SAS

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Alain CHETRIT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

SA IMMOBILIERE TRUELLE

dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean-Claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosse délivrée le 20/02/26

À

— Me [R] [Z]

— M^e Jean-Claude BENSA

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

Par acte sous seing privé du 19/11/2025, la SA IMMOBILIERE TRUELLE a consenti à la société SPB un bail commercial concernant les locaux situés [Adresse 3] pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er janvier 2016 pour se terminer le 31/12/2024.

Le bail qui porte sur des locaux commerciaux de restauration et salles de réunion pour plus de 700 m² outre une terrasse de 100 m² prévoit un loyer annuel de 30 000 € HT payable en 12 termes égaux de 2 500 €. Il est précisé que le preneur aura également à sa charge :

Les prestations taxes et fournitures individuelles énumérées à l’article 38 de la loi ,48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée et toutes celles qui pourraient y être incorporées par la suite, suivant la répartition qui en sera faite au prorata des loyers ou indemnités payés par chaque occupant, les parties déclarant expressément vouloir se référer à cette Loi pour ces remboursements, étant entendu que la partie occupée objet du présent bail représente les 255/1000èmes de la résidence [Adresse 4] taxe additionnelle au droit au bail au profit de l’agence nationale pour l’amélioration de l’habitat, conformément aux dispositions de l’article 1635 A du code général des impôts (ou) la TVA si la présente location y est assujettieToutes les charges résultant du fonctionnement de l’immeuble, et indépendamment, de tous les accessoires pouvant résulter des conditions du présent bail. A ce titre, une avance sur charges de 1 500 €/mois sera exigée avec le montant du loyer. Cette avance sera redéfinie ou régularisée chaque début d’année.

Par acte sous seing privé du 29/10/2020 enregistré le 30/10/2020, la société WANDEF’O en formation a acquis le fonds de commerce de restaurant, brasserie, bar et salle de réunion.

Suivant exploit du 27/02/2024, la SA IMMOBILIERE TRUELLE a notifié à la société WANDEF’O un congé sans offre de renouvellement avec paiement d’une indemnité d’éviction au 30/09/2024.

La société WANDEF’O a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de désignation d’un expert judiciaire ayant pour mission d’évaluer l’indemnité d’éviction.

A compter de la délivrance du congé, des difficultés sont apparues dans l’exécution du contrat, la société WANDEF’O se plaignant des agissements de la SA IMMOBILIERE TRUELLE en vue de l’empêcher d’exploiter sereinement son activité (fermeture du parking à la clientèle, coupures d’eau et électricité) et la SA IMMOBILIERE TRUELLE se plaignant de difficultés de paiements des sommes dues par son locataire au titre du bail.

La SA IMMOBILIERE TRUELLE a vendu les locaux à un tiers par acte du 30 décembre 2024.

Par acte sous seing privé du 17/07/2025, la société WANDEF’O a régularisé avec le nouveau propriétaire des locaux la société ROY D’HAÏFA représentée par VINCI IMMOBILIER PROMOTION un protocole de résiliation amiable et anticipée du bail commercial du 19 novembre 2015 aux termes duquel la fin du bail est fixée au 20/09/2025 avec paiement d’une indemnité d’éviction amiablement fixée. La société WANDEF’O s’interdit tout recours contre le nouveau propriétaire, en revanche, elle précise qu’elle se réserve la possibilité de former un recours contre l’ancien propriétaire des locaux concernant la vie du bail.

Par assignation du 21/07/2025, la société WANDEF’O a fait attraire la SA IMMOBILIERE TRUELLE, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de céans aux fins de voir prononcer :

*sa condamnation sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir à lui permettre l’accès au parking situé en devanture du restaurant qu’elle exploite et lui fournir une alimentation en eau et en électricité, le magistrat des référés se réservant la liquidation des astreintes

* sa condamnation au paiement de la somme de 160 000 € à titre de provision sur les charges payées indûment faute de justificatif desdites charges ;

Subsidiairement :

* sa condamnation à justifier des sommes réclamées au titre des charges depuis le 1er novembre 2020 et produire sous astreinte de 250 € par jour à compter de la décision à intervenir de la totalité des pièces justificatives de ces charges à savoir les redditions de charges pour les années 2020 à 2024, la totalité des pièces justificatives (avis d’imposition, factures d’assurances, factures d’honoraires du syndic, factures de travaux …), et la clé de répartition utilisée poste par poste, le magistrat des référés se réservant la liquidation de l’astreinte.

En tout état de cause :

* sa condamnation au paiement de la somme de 2 000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

A l’audience du 09/01/2026, la société WANDEF’O, par l’intermédiaire de son conseil, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, indique que la demande d’accès au parking et de fourniture d’eau et électricité est devenue sans objet compte-tenu de son départ des lieux suite au protocole d’accord ayant mis fin au bail le 30/09/2025. Elle maintient en revanche ses autres demandes et actualise sa demande de remboursement des charges à titre de provision à la somme de 208 738,81 €.

La SA IMMOBILIERE TRUELLE sollicite, par l’intermédiaire de son conseil, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, le débouté des demandes en ce que celles relatives au parking, à l’eau et l’électricité sont devenues sans objet, que la demande relative au remboursement des charges indues est infondée et par ailleurs prescrite pour partie. Elle demande qu’il lui soit donné acte de la communication du décompte des charges et de débouter la société WANDEF’O de sa demande formulée au titre de l’article 700.

A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation de la société WANDEF’O à lui payer la somme provisionnelle de 10 000 € au regard de sa mauvaise-foi et la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20/02/2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Concernant la demande de remboursement à titre provisionnel des charges faute de justificatifs produits par la bailleresse

En l’espèce, la bailleresse a produit un décompte des charges et l’appréciation de leur caractère indu faute de justificatif relève de l’appréciation du juge du fond, la présence d’un décompte constituant une contestation sérieuse à leur caractère indu. Il existe de plus une contestation sérieuse tenant à la prescription soulevée par la bailleresse qui se prévaut de la prescription biennale du statut des baux commerciaux tandis que la demanderesse se prévaut de la prescription quinquennale de droit commun.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de communication sous astreinte des justificatifs des charges et taxes appelées

La production par le bailleur sur demande du locataire des justificatifs des charges appelées est une obligation tant légale que contractuelle eu égard au bail produit. Force est de constater que le bailleur n’a pas déféré à la demande de son locataire, fût-elle introduite dans le cours d’une instance en justice. En conséquence, il sera fait droit à la demande de communication de ces pièces.

Eu égard à la position du bailleur qui s’est abstenu de cette communication pendant tout le cours de la procédure, il y a lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte de 100 € par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la présente décision et pour une durée maximale de 6 mois. Il n’y a pas lieu de réserver au magistrat des référé la liquidation de l’astreinte.

Sur la demande reconventionnelle provision à valoir sur les dommages-intérêts au titre de la mauvaise foi la société WANDEF’O

Eu égard à l’absence de communication de par la SA IMMOBILIERE TRUELLE des justificatifs des charges appelées, il ne saurait être considéré sans contestation sérieuse que la société WANDEF’O est de mauvaise foi, comportement caractérisant une faute engageant sa responsabilité délictuelle.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SA IMMOBILIERE TRUELLE qui succombe, sera condamnée à payer à la société WANDEF’O la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA IMMOBILIERE TRUELLE, qui succombe à l’instance, supportera les dépens de la présente instance en référé.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur le remboursement des charges perçues par la SA IMMOBILIERE TRUELLE ;

Ordonnons à la SA IMMOBILIERE TRUELLE de communiquer à la société WANDEF’O l’intégralité des justificatifs des charges appelées au titre du bail du 19/11/2015 depuis le 20 novembre 2020, date de l’entrée de la société WANDEF’O dans les lieux loués et jusqu’à la vente intervenue le 30/12/2024 ;

Condamnons la SA IMMOBILIERE TRUELLE au paiement d’une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la présente décision et ce pendant 6 mois ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur les dommages-intérêts au titre de la mauvaise foi de la société WANDEF’O

Condamnons la SA IMMOBILIERE TRUELLE à payer à la société WANDEF’O la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SA IMMOBILIERE TRUELLE aux dépens de l’instance en référé ;

Rappelons que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT