Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03686 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I4D4

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 09 Décembre 2025

ENTRE :

S.A. 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES

dont le siège social est sis [Adresse 1] 8°

représentée par M^e Christophe JOSEPH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [O] [T]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 22 novembre 2002, la société HLM « les Habitations Modernes et Familiales » a donné à bail à Monsieur [O] [T], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 293,74 euros en ce compris une provision sur charges.

La société 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES, anciennement la société HLM « les Habitations Modernes et Familiales », a fait délivrer le 23 avril 2025 à Monsieur [O] [T] un commandement de payer des loyers échus pour un arriéré de 2543,02 euros, échéance de mars 2025 inclus.

Par courrier électronique en date du 24 avril 2025, la société 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par acte de commissaire de Justice en date du 3 juillet 2025, la société 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES a attrait Monsieur [O] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— constater la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est,

— le condamner au paiement de la somme de 5065,14 euros au titre de l’arriéré locatif, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience,

— le condamner au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer, des révisions légales et des charges, à compter de la date de résiliation jusqu’à la reprise des lieux,

— le condamner au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La société 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 2] par lettre électronique avec accusé de réception délivrée le 4 juillet 2025.

A l’audience de plaidoirie du 9 décembre 2025, la société 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 3395,68 euros, échéance de novembre 2025 inclus. Elle a évoqué la régularisation du supplément de loyer.

Monsieur [O] [T], cité à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Convoqué par les services sociaux de la préfecture de la [Localité 2], Monsieur [O] [T] ne s’est jamais présenté.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR L’ABSENCE DU DEFENDEUR

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

La société 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

SUR LA RESILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

— Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de la force obligatoire du contrat, la stipulation contractuelle dérogeant au délai légal de six semaines, il sera appliqué un délai de deux mois pour le calcul de l’acquisition de la clause résolutoire, nonobstant l’indication de six semaines mentionné dans le commandement de payer.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [O] [T] le 23 avril 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 2543,02 euros, échéance de mars 2025 inclus.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Monsieur [O] [T] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 juin 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

Monsieur [O] [T] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Monsieur [O] [T] ne s’est pas présenté à l’audience bien que régulièrement convoqué par acte d’huissier, pour notamment demander le gel de la clause résolutoire.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L431-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES verse aux débats un décompte établissant l’arriéré locatif à la somme de 3395,68 euros, échéance de novembre 2025 inclus.

Au vu des justificatifs fournis, notamment le décompte des sommes dues, la dette de Monsieur [O] [T], est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Monsieur [O] [T] n’a pas sollicité de délai de paiement y compris par écrit et n’a pas repris le versement intégral de son loyer avant l’audience.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [O] [T] à verser à la société 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES la somme de 3395,68 euros, échéance de novembre 2025 inclus, en ce compris les indemnités d’occupation, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Monsieur [O] [T] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges (sur justificatifs), qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [O] [T] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGE ET INTERETS

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers par la société 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPE.

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par celui-ci sera rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [T] aux dépens de l’instance.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 novembre 2002 entre la société 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES, anciennement la société [Adresse 4] « les Habitations Modernes et Familiales », et Monsieur [O] [T], concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] sont réunies et que le bail est résilié à compter du 24 juin 2025 ;

DIT que faute par Monsieur [O] [T] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [O] [T] à payer à la société 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES la somme de 3395,68 euros, échéance de novembre 2025 inclus, en ce compris les indemnités d’occupation, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [O] [T] à régler à la société 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges (sur justificatifs), qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [O] [T] au paiement des dépens ;

DEBOUTE la société 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION