Du 10 septembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00728 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2KDP

[E], [L] [R] veuve [T]

C/

[K] [I], [U] [V]

— Expéditions délivrées à

M^e Emmanuelle URSULET

— FE délivrée à

M^e Emmanuelle URSULET

Le 10/09/2025

Avocats : M^e Emmanuelle URSULET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 septembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame [E], [L] [R] veuve [T]

née le 17 Août 1943 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 5] ([Localité 8])

Représentée par M^e Emmanuelle URSULET (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Madame [K] [I]

née le 25 Novembre 1970 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Absente

Monsieur [U] [V]

né le 05 Novembre 1973 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Juillet 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Mars 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date et à effet du 20 janvier 2018, Madame [E], [L] [R] veuve [T] a donné à bail à Madame [K] [I] et Monsieur [U] [S] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2024, Madame [E], [L] [R] veuve [T] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 10.095,00 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, Madame [T] a assigné Madame [K] [I] et Monsieur [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 13 juin 2025 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du contrat de location conclu entre les parties le 20 janvier 2018 par le jeu de la clause résolutoire, à l’égard de de Madame [I] et de Monsieur [S] et, faute pour eux d’avoir réglé les loyers et charges, ni d’avoir justifié de la souscription d’une assurance locative pour les lieux loués ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [I] et de Monsieur [S] des lieux loués, ainsi que celle de toute personne se trouvant dans les lieux de leur chef, et de tout objet se trouvant également dans les lieux de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et ce, sous astreinte définitive de 100€ par jour de retard dans le délai d’un mois à compter de la décision ;

— Condamner solidairement Madame [I] et Monsieur [S] au paiement des arriérés de loyers et charges pour un montant provisionnel de 21.062,00 €

avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2024 ;

— Condamner solidairement Madame [I] et Monsieur [S] à payer à Madame [R] veuve [T] une indemnité d’occupation d’un montant de 1.200,00 € à compter de l’ordonnance constatant la résiliation, jusqu’à leur départ des lieux ;

— Condamner solidairement Madame [I] et Monsieur [S] au paiement d’une indemnité de 1.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’huissier et les frais éventuels d’exécution forcée de la décision à intervenir.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 13 juin 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 11 juillet 2025.

Lors de l’audience du 11 juillet 2025, Madame [E], [L] [R] veuve [T], représentée par son conseil, fait état, au jour de l’audience, d’un solde de la dette locative qui s’élève à la somme de 25.862,00 euros, qui n’est pas contesté par les défendeurs et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assignés à personne pour Monsieur [U] [S] et à domicile avec remise de l’acte à une personne présente pour Madame [K] [I], les défendeurs n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 28 mars 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 13 juin 2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 10 juillet 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Madame [T] a fait signifier à Madame [K] [I] et Monsieur [U] [S] un commandement d’avoir à payer la somme de 10.095,00 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 9 juillet 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Madame [K] [I] et Monsieur [U] [S] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 9 juillet 2024, justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 10 août 2024, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 10 août 2024.

Dès lors, Madame [K] [I] et Monsieur [U] [S] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 10 août 2024, ce qui constitue pour Madame [E], [L] [R] veuve [T] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la demande de dispense de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce la bailleresse demande l’expulsion dans un délai d’un mois à compter de la décision, toutefois, aucun élément du dossier ne justifie de réduire le bénéfice de ce délai de deux mois, prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La demande d’expulsion dans le délai d’un mois à compter de la décision des défendeurs sera donc rejetée.

Sur la demande d’astreinte

L’expulsion des occupants étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [E], [L] [R] veuve [T], fait état à l’audience d’une créance s’établissant à la somme de 25.862,00 euros, qui n’est pas contestée par les défendeurs.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [K] [I] et Monsieur [U] [S] seront donc condamnés au paiement de la somme de 25.862,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date de l’audience – échéance du mois de juillet 2025 incluse. Madame [K] [I] et Monsieur [U] [S] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1.200,00 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité.

Madame [K] [I] et Monsieur [U] [S] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. La demanderesse sollicite également la condamnation des défendeurs aux dépens en ce compris les frais d’exécution à venir. Si les frais d’exécution sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.

Les dépens, non inclus les frais d’exécution, seront donc mis in solidum à la charge de Madame [K] [I] et Monsieur [U] [S].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner in solidum Madame [K] [I] et Monsieur [U] [S] à verser à Madame [E], [L] [R] veuve [T] la somme de 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 10 août 2024 ;

CONDAMNONS Madame [K] [I] et Monsieur [U] [S] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 7] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [K] [I] et Monsieur [U] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (1.200,00 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Madame [K] [I] et Monsieur [U] [S] à payer à Madame [E], [L] [R] veuve [T] la somme de 25.862,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à l’audience (échéance du mois de juillet 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS in solidum Madame [K] [I] et Monsieur [U] [S] à payer à Madame [E], [L] [R] veuve [T], à compter du 1er août 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Madame [K] [I] et Monsieur [U] [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS in solidum Madame [K] [I] et Monsieur [U] [S] à payer à Madame [E], [L] [R] veuve [T] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de réduction du délai de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, la demande d’astreinte ainsi que le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION