TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/08818 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2MAA

AFFAIRE :

Mme [U],[G],[R] [A] (Me [Localité 9]-Hélène OTTO)

C/

S.A.S. FONCIA (M^e Cécile CRISANTI)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 17 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Greffier : Madame Sylvie, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 05 Janvier 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2026

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Assistée de Madame Sylvie Plaza, greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

Madame [U], [G], [R] [A]

née le 27 Février 1992 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Marie-hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [K] [B]

née le 20 Janvier 1993 à [Localité 10]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Marie-hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

S.D.C. [Adresse 5]

Représenté par son syndic le Cabinet DURAND IMMOBILIER, immatriculé au RCS de [Localité 11] sous le numéro 849 896 907

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Cécile CRISANTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [C] [W] [N]

née le 28 Décembre 1963 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Maria COMMANDE, avocat au barreau de MARSEILLE, M^e Catherine OHANESSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Maître [E] [D]

né le 25 Septembre 1966

de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A.S. FONCIA

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 067 803 916

dont le siège social est sis [Adresse 12]

prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique établi par Maître [E] [D] 14 novembre 2014, [C] [W] [N] a acquis [M] [X] le lot 14 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5].

Suivant acte authentique établi par Maître [E] [D] le 18 juin 2019 à 15h00, [C] [W] [N] a acquis du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4] les lots 19 et 20 de cet ensemble immobilier.

Suivant acte authentique établi par Maître [E] [D] le 18 juin 2019 à 15h15, [U] [A] et [K] [B] ont acquis de [C] [W] [N] les lots 14, 19 et 20 de cet ensemble immobilier.

Dès leur entrée dans les lieux, [U] [A] et [K] [B] ont subi d’importantes infiltrations par la toiture.

L’assemblée générale du 28 juillet 2011 mettait à la charge du propriétaire du lot 14 différents travaux, dont la réfection de la toiture dans son intégralité.

Par ordonnance de référé en date du 22 janvier 2021, une expertise a été ordonnée. L’expert [P] a déposé son rapport le 19 avril 2021.

Par ordonnance de référé en date du 10 décembre 2021, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4] a été condamné sous astreinte à faire réaliser les travaux de réfection de la toiture à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra.

*

Par acte en date du 08 septembre 2022, invoquant le dol et les vices cachés, [U] [A] et [K] [B] ont assigné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4], [C] [W] [N] et Maître [E] [D] aux fins qu’ils soient condamnés à leur verser les sommes suivantes :

— réduction de prix : 50.000,00 Euros,

— quotepart des charges relatives à la réfection de la toiture : 10.595,88 Euros,

— quotepart des charges relatives à la réfection de l’escalier : 9.926,87 Euros,

— travaux de rénovation de l’appartement : 19.973,80 Euros TTC,

— relogement pendant trois mois : 7.413,00 Euros,

— préjudice de jouissance : 31.500,00 Euros,

— préjudice moral : 10.000,00 Euros,

— article 700 : 7.000,00 Euros.

Par acte en date du 24 mars 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4] a assigné la SAS FONCIA [Localité 11], syndic de la copropriété, qu’elle soit condamnée à le relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre et à lui verser :

— la somme de 50.000,00 Euros au titre du remboursement des sommes avancées,

— la somme de 3.000.00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

Dans leurs dernières conclusions, [U] [A] et [K] [B] demandent que [C] [W] [N], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4], la SAS FONCIA [Localité 11] et Maître [E] [D] soient condamnés à leur verser :

— réduction de prix : 50.000,00 Euros,

— quotepart des charges relatives à la réfection de la toiture : 10.595,88 Euros,

— quotepart des charges relatives à la réfection de l’escalier : 9.926,87 Euros,

— travaux de rénovation de l’appartement : 19.973,80 Euros TTC,

— relogement pendant trois mois : 7.413,00 Euros,

— préjudice de jouissance : 31.500,00 Euros,

— préjudice moral : 10.000,00 Euros,

— article 700 : 7.000,00 Euros.

[U] [A] et [K] [B] font valoir :

— qu’elles n’avaient jamais eu connaissance de l’assemblée générale du 28 juillet 2011 avant la vente,

— qu’elles avaient pris pris connaissance de ce document à l’occasion de l’assemblée générale du 17 décembre 2019.

Concernant [C] [W] [N], elles indiquent :

— que [C] [W] [N] avait manqué à son obligation précontractuelle d’information,

— que [C] [W] [N] avait commis une réticence dolosive en ce qu’elle qu’elle avait dissimulé les charges grevant le bien,

— que [C] [W] [N] était parfaitement informée du procès verbal de l’assemblée générale du 28 juillet 2011 et qu’elle savait qu’elle revendait des lots avec des obligations d’entretien importantes sur un bien affecté d’importants désordres,

— que [C] [W] [N] avait également dissimulé les vices affectant la toiture.

Concernant le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4], [U] [A] et [K] [B] indiquent :

— que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES avait volontairement dissimulé l’assemblée générale du 28 juillet 2011 et concouru ainsi au dol,

— que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES avait dissimulé l’état de la toiture et les problèmes structurels de l’immeuble,

— que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES n’avait pas fait réaliser les travaux nécessaires qui étaient mentionnés dans le procès verbal de l’assemblée générale du 28 juillet 2011,

— que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES avait refusé à plusieurs reprises de voter ces travaux.

Concernant la SAS FONCIA [Localité 11], elles font valoir :

— que le carnet d’entretien n’avait pas été mis à jour depuis 2017 et qu’il ne mentionnait pas l’état de vétusté de l’immeuble,

— que la SAS FONCIA [Localité 11] avait concouru à l’information incomplète qui leur avait été donnée,

— que si le procès verbal de l’assemblée générale du 10 octobre 2018 mentionnait l’assemblée générale du 28 juillet 2011, il ne comportait aucun renseignement sur la vétusté des lots ni l’obligation de travaux les grevant.

Concernant Maître [E] [D], [U] [A] et [K] [B] font valoir :

— que Maître [E] [D] ne les avait pas informées de l’acte de vente du même jour concernant les lots 19 et 20 auquel le procès verbal de l’assemblée générale du 28 juillet 2011 était annexé,

— que Maître [E] [D] ne les avait pas informées de ce procès verbal et des obligations en résultant,

— que Maître [E] [D] avait manqué à son devoir de conseil et qu’il avait agi en collusion avec [C] [W] [N],

— que Maître [E] [D] avait reconnu ne pas avoir annexé le procès verbal de l’assemblée générale du 28 juillet 2011 à l’acte de vente,

— qu’elles avaient perdu une chance de ne pas acquérir le bien.

*

[C] [W] [N] conclut au débouté, faisant valoir :

— que les lots 19 et 20 avaient été créés à la suite d’une assemblée générale du 28 juillet 2011,

— que la propriété des lots 19 et 20 lui avait été transférée le 18 juin 2019,

— que, dans l’intervalle, les lots 19 et 20 étaient restés la propriété du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4] qui devait donc assumer les travaux de réfection de la toiture,

— qu’elle avait été propriétaire des lots 19 et 20 pendant 15 minutes et qu’aucun dol ne pouvait lui être reproché,

— qu’il appartenait au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et à Maître [E] [D] de fournir le procès verbal de l’assemblée générale du 28 juillet 2011,

— que la toiture était ancienne et non entretenue,

— qu’elle n’avait subi aucun dégât des eaux,

— que la carence du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et du syndic, la SAS FONCIA [Localité 11], était démontrée,

— que l’assemblée générale du 28 juillet 2011 était connue de [U] [A] et de [K] [B].

Reconventionnellement, elle demande :

— la somme de 10.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— la somme de 7.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4] conclut au débouté, faisant valoir :

— qu’il n’avait aucune obligation d’information de [U] [A] et de [K] [B], n’étant pas partie à la vente,

— qu’il n’était pas chargé de l’élaboration et de la communication du carnet d’entretien, tâche qui incombait au syndic,

— que la seule assemblée générale ayant pour objet la réalisation de travaux s’était tenue le 17 décembre 2019 et que tous les copropriétaires avaient voté contre, y compris [U] [A] et [K] [B],

— que l’intégralité des procès verbaux d’assemblée générale était opposable à [U] [A] et à [K] [B].

Subsidiairement, il demande que [C] [W] [N], la SAS FONCIA [Localité 11] et Maître [E] [D] soient condamnés à le relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES recherche la responsabilité de la SAS FONCIA [Localité 11], faisant valoir :

— que la SAS FONCIA [Localité 11] avait été syndic de la copropriété du 17 septembre 2015 au 13 avril 2021,

— qu’elle ne s’était pas souciée de l’entretien de l’immeuble ni de la mise en œuvre du procès verbal de l’assemblée générale du 28 juillet 2011,

— que la SAS FONCIA [Localité 11] n’avait pas entrepris les démarches utiles à la cession des parties communes annexées,

— que la SAS FONCIA [Localité 11] ne s’était pas souciée de l’état des parties communes et qu’elle n’avait entrepris aucune démarche pour faire réaliser les travaux listés dans le procès verbal de l’assemblée générale du 28 juillet 2011,

— que la SAS FONCIA [Localité 11] devait être condamnée à lui rembourser la somme de 10.000,00 Euros avec intérêts capitalisés au titre des sommes avancées.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES invoque également la responsabilité de [C] [W] [N], faisant valoir :

— qu’elle connaissait la situation juridique du bien,

— qu’elle avait connaissance du procès verbal de l’assemblée générale du 28 juillet 2011 qui permettait la cession des lots 19 et 20,

— qu’elle avait connaissance de l’état de l’immeuble,

— qu’elle avait dissimulé l’état réel du bien en faisant réaliser des travaux,

— que les lots 19 et 20 avaient été vendus pour un Euro symbolique avec en contrepartie la prise en charge des travaux de la toiture.

Il recherche la responsabilité de Maître [E] [D], indiquant qu’il avait reconnu ne pas avoir annexé à l’acte le procès verbal de l’assemblée générale du 28 juillet 2011.

Reconventionnellement, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES demande la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

La SAS FONCIA [Localité 11] conclut au débouté, faisant valoir :

— que le syndic en fonction au moment de l’assemblée générale du 28 juillet 2011 était le CABINET POURTAL,

— qu’elle avait transmis à Maître [E] [D] les documents prévus par l’article L721-2 du Code de la construction et de l’Habitation,

— que les assemblées générales des 10 octobre 2018 et 29 novembre 2018 comportaient des résolutions se référent à l’assemblée générale du 28 juillet 2011,

— que [U] [A] et [K] [B] avaient donc été informées de l’assemblée générale du 28 juillet 2011,

— que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES avait aggravé le préjudice de [U] [A] et de [K] [B] par ses prises de position lors des assemblées générales de 2018 et 2019,

— que l’inertie qui lui était reprochée était imputable au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et à [C] [W] [N].

Reconventionnellement, elle demande :

— la somme de 10.000,00 Euros au titre du préjudice moral,

— la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

Maître [E] [D] conclut au débouté, faisant valoir :

— qu’à la suite d’une erreur matérielle, le procès verbal d’assemblée générale du 28 juillet 2011 n’avait pas annexé à l’acte de vente,

— que [U] [A] et [K] [B] avait eu connaissance de l’assemblée générale du 28 juillet 2011 au travers des procès verbaux d’assemblée générale des 10 octobre 2018 et 29 novembre 2018,

— qu’il n’avait pas manqué à son devoir de conseil s’agissant de l’étendue du droit de propriété cédé,

— que le procès verbal de l’assemblée générale du 28 juillet 2011 mentionnait clairement que l’acquéreur du lot 14 était débiteur de l’obligation de réfection de la toiture,

— que la réduction de prix n’était pas un préjudice indemnisable,

— que l’origine réelle des préjudices de [U] [A] et de [K] [B] était les désordres,

— que, jusqu’à la vente du 18 juin 2019, l’entretien de la toiture incombait au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES,

— que [C] [W] [N] avait commis une réticence dolosive.

Subsidiairement, il demande que [C] [W] [N] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES soient condamnés à le relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre.

Reconventionnellement, Maître [E] [D] demande la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur les demandes formées par [U] [A] et [K] [B] à l’encontre de [C] [W] [N]

Dès leur entrée dans les lieux, [U] [A] et [K] [B] ont subi des infiltrations par la toiture qui s’est révélée vétuste. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a refusé de prendre en charge les travaux de réfection de la toiture en invoquant une assemblée générale du 28 juillet 2011.

Au cours de cette assemblée générale, les copropriétaires ont voté une résolution selon laquelle le pallier et les combles étaient cédés au propriétaire du lot 14 à charge pour lui de prendre en charge différents travaux et, notamment, la réfection de la toiture dans son intégralité.

Cette cession n’a pas été régularisée et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES est demeuré propriétaire du pallier et des combles qui, devenus les lot 19 et 20, ont été cédés à [C] [W] [N] par acte authentique en date du 18 juin 2019. Le procès verbal de l’assemblée générale du 28 juillet 2011 était annexé à cet acte.

[C] [W] [N] avait donc connaissance des charges impactant les lots 14, 19 et 20.

— Sur le dol

L’article 1137 du Code Civil prévoit :

Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Aucune copie de l’assemblée générale du 28 juillet 2011 n’a été annexée à l’acte conclu entre [C] [W] [N] d’une part, [U] [A] et [K] [B] d’autre part.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a vendu à [C] [W] [N] les lots 19 et 20 pour 1,00 Euro symbolique. S’il est fait mention de cette vente en page 24 de l’acte authentique, la contrepartie de ce prix symbolique n’est pas indiquée.

La mention de l’assemblée générale du 28 juillet 2011 dans l’assemblée générale du 10 octobre 2018 ne permet pas d’établir que [U] [A] et [K] [B] avaient connaissance des obligations inhérentes à la propriété des lots 14, 19 et 20 dans la mesure où il était question que le pallier et les combles redeviennent des parties communes.

Il en est de même pour l’assemblée générale du 29 novembre 2018 qui, si elle mentionnait également l’assemblée générale du 28 juillet 2011, devait se prononcer sur la modification du règlement de copropriété.

En conséquence, si [U] [A] et [K] [B] ont pu avoir connaissance de l’existence de l’assemblée générale du 28 juillet 2011 avant la vente, elles n’ont pas été informées du contenu du procès verbal de cette assemblée générale et des obligations résultant de la vente des lots 19 et 20, notamment l’obligation de prendre en charge différents travaux dont l’intégralité des travaux de réfection de la toiture.

Si [C] [W] [N] a acquis les lots 19 et 20 quinze minutes avant de les revendre à [U] [A] et à [K] [B], il n’en demeure pas moins qu’elle était propriétaire du lot 14 depuis le 14 novembre 2014 et que le procès verbal d’assemblée générale du 28 juillet 2011 devait être annexé à son acte de vente puisque les procès verbaux d’assemblée générale des trois dernières années doivent être communiqués à l’acquéreur.

En l’état de ces éléments, il est démontré que [C] [W] [N] a volontairement dissimulé à [U] [A] et à [K] [B] les conséquences de la cession des lots 19 et 20 pour 1,00 Euro symbolique, ce qui est constitutif d’une réticence dolosive.

— Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du Code Civil prévoit :

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’expert [P] a indiqué que les infiltrations étaient dues à la très forte vétusté de la toiture. Il déduit justement de réparations effectuées avant la vente que la toiture était déjà fuyarde. La preuve d’un vice caché est donc rapportée.

Concernant les fissures de la cage d’escalier, celles-ci étaient apparentes au moment de la vente.

L’article 1645 du Code Civil prévoit :

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

L’expert [P] indique de l’appartement avait été repeint immédiatement avant la vente sans plus de précision, ce qui ne permet pas de démontrer que [C] [W] [N] avait connaissance des infiltrations.

— Sur la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4]

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES est le vendeur des lots 19 et 20 à [C] [W] [N].

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES n’était débiteur d’aucune obligation d’information à l’égard de [U] [A] et de [K] [B]. En effet, n’étant pas leur cocontractant, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES n’était pas tenu de porter à la connaissance de [U] [A] et de [K] [B] le procès verbal de l’assemblée générale du 28 juillet 2011. Par ailleurs, un syndicat des copropriétaires n’est débiteur à l’égard d’un acquéreur d’un lot de copropriété d’aucune information sur l’état de l’immeuble.

L’article 18 de la loi du 15 juillet 1965 prévoit notamment :

I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : (…)

— d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ;

L’obligation d’établir et de tenir à jour un carnet d’entretien incombe au syndic et non pas au syndicat des copropriétaires.

Par contre, la décision de vendre le pallier et les combles au propriétaire du lot 14 résultant de l’assemblée générale du 28 juillet 2011 n’a jamais été mise en œuvre. Entre 2011 et 2018, l’assemblée générale n’a donc pas reçu application et les travaux qui devaient être à la charge du propriétaire du lot 14 n’ont pas été réalisés. En l’absence de mutation de la propriété du pallier et des combles, les travaux qui devaient incomber au propriétaire du lot 14 sont demeurés à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, lequel n’a réalisé aucuns travaux.

Cette carence du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES dans l’exécution des dispositions de l’assemblée générale du 28 juillet 2011 constitue une faute de nature à engager sa responsabilité.

— Sur la responsabilité de la SAS FONCIA [Localité 11]

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci (…)

— d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ;

La SAS FONCIA [Localité 11] a été le syndic de la copropriété en cause du 17 septembre 2015 au 13 avril 2021.

Pendant cette période, la SAS FONCIA [Localité 11] n’a effectué aucune démarche pour régulariser la mutation de la propriété du pallier et des combles, ce qui a eu pour conséquence l’absence de réalisation des travaux à la charge du propriétaire du lot 14.

Aucune des parties ne produit le carnet d’entretien si bien qu’il est impossible d’en vérifier la date de mise à jour et les mentions au regard de l’état de l’immeuble.

La SAS FONCIA [Localité 11] ne peut pas invoquer la connaissance par [U] [A] et par [K] [B] du procès verbal d’assemblée générale du 28 juillet 2011, tel que cela a été développé supra.

La carence de la SAS FONCIA [Localité 11] dans la réalisation de la mutation de la propriété du pallier et des combles constitue une faute de nature à engager sa responsabilité.

— Sur la responsabilité de Maître [E] [D]

Le notaire est tenu d’un devoir d’information et de conseil. Il doit éclairer et attirer l’attention des parties sur les conséquences et les risques de l’acte qu’il authentifie, ainsi que sur la portée de celui-ci et sur les garanties qui y sont attachées.

En outre, il est tenu de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ses actes.

Maître [E] [D] ne peut pas invoquer la connaissance par [U] [A] et par [K] [B] du procès verbal d’assemblée générale du 28 juillet 2011, tel que cela a été développé supra.

Maître [E] [D] reconnaît ne pas avoir annexé le procès verbal de l’assemblée générale du 28 juillet 2011 à l’acte de vente. Ce seul manquement est de nature à engager sa responsabilité. En outre et en tant que de besoin, Maître [E] [D] n’a pas informé [U] [A] et [K] [B] des obligations inhérentes aux lots 14, 19 et 20.

Si [U] [A] et [K] [B] invoquent différents désordres, elles font grief aux défendeurs de ne pas les avoir informées de l’assemblée générale du 28 juillet 2011, ce qui les a privées d’une chance de ne pas contracter ou de contracter à un prix plus favorables.

En l’état de ces éléments, la responsabilité de Maître [E] [D] sera retenue.

— Sur la réduction du prix de vente

L’article 1644 du Code Civil prévoit :

Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’expert [P] a évalué le coût de la réfection de la toiture à la somme de 19.011,00 Euros HT.

Par ailleurs, la réticence dolosive de [C] [W] [N] a causé à [U] [A] et à [K] [B] un préjudice résultant du coût des autres travaux incombant au lot 14 que l’expert [P] a chiffré à la somme de 45.000,00 Euros HT. Ce coût doit venir en déduction du prix de vente en ce qu’il diminue la valeur du bien.

Il sera donc fait droit à la demande de réduction de prix formée par [U] [A] et [K] [B] à hauteur de 50.000,00 Euros.

La réduction du prix de vente n’est pas un préjudice indemnisable et elle incombe à [C] [W] [N] seule.

— Sur les demandes indemnitaires

[C] [W] [N], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, la SAS FONCIA [Localité 11] et Maître [E] [D] sont tenus in solidum d’indemniser le préjudice subi par [U] [A] et par [K] [B]. En effet, chacun des coauteurs d’un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de l’entier dommage, chacune des fautes ayant concouru à le causer tout entier.

[U] [A] et [K] [B] ne peuvent pas invoquer l’inopposabilité du procès verbal d’assemblée générale du 28 juillet 2011 alors qu’il fonde leur demande de réduction de prix. En outre, tous les procès verbaux d’assemblée générale sont opposables aux copropriétaires.

[U] [A] et [K] [B] ne peuvent pas à la fois réclamer une réduction de prix de vente et le remboursement de quote-part de charges concernant la réfection de la toiture, alors qu’au surplus ces travaux étaient à leur charge, en application de l’assemblée générale du 18 juillet 2011.

Concernant la cage d’escalier, les fissures étaient apparentes. [U] [A] et [K] [B] ne sont donc pas fondées à réclamer le remboursement de leur qote-part de charges de ce chef.

[U] [A] et [K] [B] sollicitent également le remboursement des travaux à l’intérieur de leur appartement en produisant un unique devis daté du 05 décembre 2021 d’un montant de 32.007,80 Euros qui ne fait pas la différence entre travaux de reprise et travaux de rénovation. En outre, il appartenait à [U] [A] et à [K] [B] de soumettre un devis au cours de l’expertise afin qu’il soit soumis aux observations des parties et à l’avis de l’expert [P]. Les demandes formées au titre des travaux de reprise et des frais de relogement entrent dès lors en voie de rejet.

[U] [A] et [K] [B] ne justifient pas de l’inhabitabilité totale de l’appartement en cause, et elles n’ont pas soumis à l’expert [P] la question de l’existence d’un préjudice de jouissance et de son évaluation. Cette demande entre en voie de rejet.

Le Tribunal admet l’existence d’un préjudice moral résultant des préoccupations générées par la situation de leur appartement et par la présente procédure. Il sera alloué à [U] [A] et à [K] [B] la somme de 5.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts de ce chef.

— Sur la répartition des responsabilités

La réticence dolosive de [C] [W] [N] a été retenue, de même que les manquements du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, de la SAS FONCIA [Localité 11] et de Maître [E] [D].

Chacun de ces manquements a concouru à la réalisation du préjudice de [U] [A] et de [K] [B] à parts égales, soit 25 % à la charge de chacun des défendeurs.

[C] [W] [N], la SAS FONCIA [Localité 11] et Maître [E] [D] seront condamnés in solidum à relever et garantir le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 75 %.

[C] [W] [N] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES seront condamnés in solidum à relever et garantir Maître [E] [D] des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 75 %.

— Sur les autres chefs de demandes

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES demande que la SAS FONCIA [Localité 11] soit condamnée à lui rembourser la somme de 10.000,00 Euros avec intérêts capitalisés au titre des sommes avancées, sans motiver cette demande ni justifier de son montant. Cette demande sera dès lors rejetée.

Une société peut subir un préjudice moral résultant de sa désorganisation interne et d’une dégradation de son image de marque. La SAS FONCIA [Localité 11] ne démontrant pas ces éléments, sa demande formée à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES au titre du préjudice moral entre en voie de rejet.

En l’état du rejet de son argumentation principale, la demande de dommages et intérêts formée par [C] [W] [N] à l’encontre de [U] [A] et de [K] [B] pour procédure abusive entre en voie de rejet.

Il convient d’allouer à [U] [A] et à [K] [B] ensemble la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de [C] [W] [N] les frais irrépétibles par elle exposés.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES les frais irrépétibles par lui exposés.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS FONCIA [Localité 11] les frais irrépétibles par elle exposés.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de Maître [E] [D] les frais irrépétibles par lui exposés.

En raison de la nature et de l’ancienneté des faits, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

En application de l’article 695 du Code de Procédure Civile, la rémunération des techniciens est, de droit, comprise dans les dépens. En conséquence, il est superfétatoire de faire expressément mention des frais et honoraires des experts, judiciairement missionnés.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONDAMNE [C] [W] [N] à verser à [U] [A] et à [K] [B] ensemble la somme de 50.000,00 Euros au titre de la réduction du prix de vente,

CONDAMNE in solidum [C] [W] [N], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4], la SAS FONCIA [Localité 11] et Maître [E] [D] à verser à [U] [A] et à [K] [B] ensemble :

— la somme de 5.000,00 Euros au titre du préjudice moral,,

— la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE les autres demandes indemnitaires formées par [U] [A] et par [K] [B],

CONDAMNE in solidum [C] [W] [N], la SAS FONCIA [Localité 11] et Maître [E] [D] à relever et garantir le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4] des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 75 %,

CONDAMNE in solidum [C] [W] [N] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4] à relever et garantir Maître [E] [D] des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 75 %.

REJETTE la demande formée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4] à l’encontre de la SAS FONCIA [Localité 11] tendant à sa condamnation à lui rembourser la somme de 10.000,00 Euros avec intérêts capitalisés au titre des sommes avancées,

REJETTE la demande formée par la SAS FONCIA [Localité 11] à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4] au titre du préjudice moral,

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par [C] [W] [N] à l’encontre de [U] [A] et de [K] [B],

REJETTE la demande formée par [C] [W] [N] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE la demande formée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE la demande formée par la SAS FONCIA [Localité 11] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE la demande formée par Maître [E] [D] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement,

CONDAMNE in solidum [C] [W] [N], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4], la SAS FONCIA [Localité 11] et Maître [E] [D] aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 05 janvier 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT