TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01749 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3657

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 MAI 2026

MINUTE N° 26/00936

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Nous,Monsieur Thomas RONDEAU, Premier Vice-Président adjoint, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 27 Mars 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société QUATRE CHEMINS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

ET :

La société CINQ FRERES

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Salima ROBAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: J082

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 février 1995, la SCI CCR QUATRE CHEMINS a conclu avec la SARL LE TRIOMPHE D’AUBERVILLIERS un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à Aubervilliers (Seine-Saint-Denis).

Le bail a été renouvelé le 16 janvier 2004, puis le fonds a été cédé à la SARL CINQ FRERES le 23 avril 2010.

Le bail a ensuite été renouvelé par acte du 20 mars 2013.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI CCR QUATRE CHEMINS a fait délivrer à la SARL CINQ FRERES un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 novembre 2024, portant sur la somme au principal de 51.635,10 euros au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée au 8 novembre 2024 échéance du mois d’octobre 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er avril 2025, la SCI CCR QUATRE CHEMINS a assigné en référé la SARL CINQ FRERES devant le président du tribunal, pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juin 2025, renvoyée à l’audience du 25 septembre 2025 puis a fait l’objet d’une radiation, avant d’être réinscrit au rôle à l’audience du 5 décembre 2025.

Par ordonnance du 18 décembre 2025, le président du tribunal a donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur.

Les parties ont refusé la médiation et l’affaire a été rappelée à l’audience du 27 mars 2026.

Dans ses conclusions en réplique déposées à l’audience du 27 mars 2026, la SCI CCR QUATRE CHEMINS demande au président du tribunal, au visa de l’article 1728 du code civil, de l’article L. 145-41 du code de commerce, de :

— dire et juger la SCI CCR QUATRE CHEMINS recevable et bien fondée en ses demandes ;

— débouter la société CINQ FRERES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

en conséquence,

— condamner la société CINQ FRERES à lui verser la somme provisionnelle de 123.867,11 euros en principal au titre des loyers et charges impayés et arrêtés au 24 mars 2026 échéance du mois de mars 2026 incluse ;

— assortir la condamnation prononcée à l’encontre de la société CINQ FRERES d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

du commandement d’avoir à payer délivré par la SCP LIEURADE commissaire de justice, en date du 18 novembre 2024 sur la somme de 51.635,10 euros ;de la présente assignation pour le surplus ;- ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et visée dans le commandement de payer du 18 novembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de la société CINQ FRERES et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 4] avec l’assistance de la force publique si besoin est, et sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— statuer sur le sort des meubles conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2

du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la société CINQ FRERES au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au loyer contractuel révisable comme lui et majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

— condamner la société CINQ FRERES à payer à la SCI CCR QUATRE CHEMINS la somme provisionnelle de 4.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la société CINQ FRERES à verser à la SCI CCR QUATRE CHEMINS la somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer pour 317,96 euros, les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution de l’ordonnance à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du code de commerce.

Dans ses conclusions en défense n°2 déposées à l’audience du 27 mars 2026, la SARL CINQ FRERES demande au président du tribunal, au visa de l’article 872 du code de procédure civile, de l’article L. 145-41 du code de commerce et de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, de :

— déclarer la SARL CINQ FRERES recevable et bien fondée en ses demandes ;

— débouter la SCI CCR QUATRE CHEMINS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

à titre principal,

— juger que le commandement de payer du 18 novembre 2024 est imprécis et inexact et qu’il existe une contestation sérieuse sur sa validité ;

— dire qu’il n’y a pas lieu à référé ;

— renvoyer la SCI CCR QUATRE CHEMINS à mieux se pourvoir au fond ;

à titre subsidiaire,

— juger que la SCI CCR QUATRE CHEMINS n’administre pas la preuve de l’exigibilité des loyers appelés compte tenu :

de l’absence de clause d’indexation contractuelle annuelle prévue au bail,

des justificatifs des paiements affectés réalisés par la SARL CINQ FRERES entre 2021 et 2025 ;

— juger qu’il existe une contestation sérieuse au titre du montant du loyer applicable ;

— juger que le loyer HT HC exigible doit être de 88.858,32 euros (7.404,86 euros/mois) ;

— renvoyer la SCI CCR QUATRE CHEMINS à mieux se pourvoir au fond ;

— condamner provisionnellement la SCI CCR QUATRE CHEMINS à rembourser à la SARL CINQ FRERES l’ensemble des sommes trop perçues au titre des loyers soit la somme de 56.820,03 euros au titre des loyers ;

— condamner provisionnellement la SCI CCR QUATRE CHEMINS à rembourser à la SARL CINQ FRERES l’ensemble des sommes trop perçues au titre des loyers soit la somme de 8.491,93 euros versée par virement du 02/10/2024 que le bailleur ne fait pas apparaître sur les décomptes ;

— juger que la SCI CCR QUATRE CHEMINS n’administre pas la preuve de l’exigibilité des charges appelées ;

— juger qu’il existe une contestation sérieuse au titre de l’exigibilité des charges, qu’aucune charge n’est due en application des conventions locatives, faut d’un inventaire précis et limitatif conformément aux dispositions de l’article L 145-40-1 du code de commerce,

que le commandement du 18 novembre 2024 ne vise que des loyers à l’exclusion de tout autre poste, que des consommations d’eau à hauteur de 4.262,76 euros en 2021 et 3.253,34 euros en 2022 ne peuvent être imputées au locataire qui dispose d’un compteur individuel, que l’assurance de l’immeuble ne peut être réclamée au locataire faute d’avoir expressément été prévue par le bail, que des frais de procédure ne peuvent être réclamés au locataire faute d’avoir expressément été prévus par le bail ;

— renvoyer la SCI CCR QUATRE CHEMINS à mieux se pourvoir au fond ;

— condamner provisionnellement la SCI CCR QUATRE CHEMINS à rembourser à la SARL CINQ FRERES l’ensemble des sommes perçues au titre des charges et des provisions sur charges soit la somme de 75.152,05 euros ;

— juger qu’il existe une contestation sérieuse au titre de l’exigibilité des taxes foncières et taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour lesquelles la SCI CCR QUATRE CHEMINS ne justifie pas de la clé de répartition appliquée ;

en tout état de cause,

— condamner la SCI CCR QUATRE CHEMINS au paiement de la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner en tous les dépens.

A l’audience du 27 mars 2026, les parties ont été entendues au soutien des conclusions déposées, la société défenderesse précisant solliciter des délais ce à quoi s’oppose la demanderesse.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement à échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 18 novembre 2024, faisant mention d’une somme due au titre des loyers impayés de 51.635,10 euros, montant arrêté au 8 novembre 2024.

Il ressort de ce document, versé aux débats, qu’y était joint un décompte des sommes dues, partant d’un solde « zéro », qui mentionne ensuite des échéances non réglées, en distinguant loyer et provisions sur charges, avec mention des sommes versées par le locataire.

C’est en vain que la société défenderesse expose que le commandement de payer serait nul ou à tout le moins imprécis, le document produit permettant bien de détailler les sommes dues.

En revanche, le juge des référés doit examiner s’il existe des contestations sérieuses sur les sommes ainsi mises à la charge de la SARL CINQ FRERES dans le commandement d’un montant de 51.635,10 euros, montant arrêté au 8 novembre 2024.

Sur les sommes réclamées dans le commandement de payer et à titre provisionnel dans le cadre de la présente instance – 123.867,11 euros au titre des loyers et charges impayés et arrêtés au 24 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 comprise -, il faut constater :

— que le bail commercial a été renouvelé, dernièrement à effet du 1er octobre 2023 ;

— que la société locataire soulève plusieurs contestations sérieuses s’agissant des sommes qui seraient dues ;

— que, s’agissant en premier lieu de l’application de la révision triennale prévue par les articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce, la SCI bailleresse fait état d’une révision intervenue selon courrier du 13 mai 2022 (pièce 17) portant le loyer à compter d’août 2022 à la somme trimestrielle de 7.812,80 euros, avec un courrier rectificatif du 31 juillet 2023 (pièce 18) mentionnant une somme trimestrielle de 8.058,60 euros ; qu’elle précise qu’une nouvelle révision aurait été faite par courrier du 26 mars 2025 corrigée par courrier du 8 avril 2025 (pièce 19) portant le loyer trimestriel à la somme de 9.156,97 euros ;

— que cependant, la société en défense peut à juste titre contester la forme de ces révisions, étant observé que la demande de révision n’a pas été formée conformément aux articles R. 145-20 et suivants du code de commerce, ce qui n’est pas contesté en demande ;

— que, s’agissant des charges, la société bailleresse estime qu’il convient d’appliquer les clauses des premiers baux du 20 février 1995 et du 16 janvier 2004, en tacite reconduction ;

— que cependant, la société locataire objecte valablement que les dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, qui prévoient pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 la nécessité d’un inventaire précis et limitatif, s’appliquent ici, inventaire absent ;

— qu’il est également observé en défense que, nonobstant les régularisations de charges produites pour 2021, 2022, 2023, 2024 (pièces 9, 10, 20 et 21), ces documents portent mention de charges de consommation d’eau alors qu’il existe un compteur individuel et de frais de procédure ;

— que la clé de répartition des taxes foncières et taxes d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas non plus fournie, comme le relève la défenderesse ;

— qu’au surplus, si la société demanderesse produit un décompte actualisé arrêté au 24 mars 2026, la SARL CINQ FRERES fait état de sommes non prises en compte qui auraient été réglées au précédent gestionnaire SAFAR à hauteur de 23.034,98 euros outre la non prise en compte d’un paiement de 8.491,93 euros en date du 2 octobre 2024, ces sommes apparaissant sur les écritures comptables de la société locataire qu’elle produit (pièce 4) ;

— que, dans ces circonstances, il existe des contestations sérieuses sur le montant des sommes dues, qu’il s’agisse du montant du loyer, des charges dues ou des sommes effectivement réglées, ce qui ne permet pas non plus de constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer ;

— que les pièces produites de part et d’autre ne permettent pas non plus, avec l’évidence requise en référé, de faire droit aux demandes provisionnelles formées par la SARL CINQ FRERES, les comptes entre les parties ne pouvant être faits au vu des contestations relatives au montant du loyer et des charges, les demandes relatives aux remboursements de loyers et des charges étant également sérieusement contestables.

Aussi, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur toutes les demandes provisionnelles des deux parties, en ce compris la demande à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, les parties étant renvoyées à se pourvoir devant le juge du fond pour qu’il soit statué sur leurs demandes.

Au regard de la décision rendue, les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles de la SCI CCR QUATRE CHEMINS et de la SARL CINQ FRERES et sur la demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

Déboutons les parties de leurs autres demandes, plus amples ou contraires, en ce compris les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision ;

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 22 MAI 2026.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT