AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 19 MARS 2026

N° RG 25/00253 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LKZU

Minute JCP n° 26/145

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [W] [N] [K]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Marie-Dominique MOUSTARD, avocate au barreau de METZ, vestiaire : C303

Madame [T] [J] épouse [K]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Marie-Dominique MOUSTARD, avocate au barreau de METZ, vestiaire : C303

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [E] [Y]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 2]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 15 janvier 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e Marie-Dominique MOUSTARD par voie de case (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 avril 2024, la S.C.I. DU FOUR BANAL a consenti un bail d’habitation à M. [E] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par acte reçu le 31 octobre 2024 par Maître [D] [S], notaire à [Localité 4], M. [W] [K] et Madame [T] [J] épouse [K] ont acquis l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, M. [W] [K] et Madame [T] [J] épouse [K] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 828 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [Y] le 13 février 2025.

Par assignation du 30 avril 2025, M. [W] [K] et Madame [T] [J] épouse [K] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2600 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 avril 2025,700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 mai 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2025 et mise en délibéré.

Par mention au dossier, la réouverture des débats a été ordonnée, les demandeurs ont été invités à justifier de leur qualité de bailleurs et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 15 janvier 2026.

A cette audience, M. [W] [K] et Madame [T] [J] épouse [K], représentés sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance actualisant leur créance à la somme de 2244 euros. Ils justifient avoir signifié à M. [E] [Y] l’attestation du notaire en date du 31 octobre 2024 selon laquelle ils sont désormais propriétaires du bien et qu’ils ont la jouissance de la perception des loyers, ainsi que le dernier décompte arrêté au 15 décembre 2025.

M. [W] [K] et Madame [T] [J] épouse [K] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, et avisé du renvoi par acte de commissaire de justice délivré le 22 décembre 2025, M. [E] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

M. [W] [K] et Madame [T] [J] épouse [K] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [W] [K] et Madame [T] [J] épouse [K] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié au locataire le 12 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 828 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 avril 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [W] [K] et Madame [T] [J] épouse [K] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [W] [K] et Madame [T] [J] épouse [K] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 décembre 2025, M. [E] [Y] leur devait la somme de 2244 euros, loyer du mois de décembre 2025 inclus.

M. [E] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 550 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [W] [K] et Madame [T] [J] épouse [K] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 350 euros à la demande de M. [W] [K] et Madame [T] [J] épouse [K] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, A. GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 18 avril 2024 entre la S.C.I. DU FOUR BANAL, aux droits de laquelle viennent M. [W] [K] et Madame [T] [J] épouse [K], d’une part, et M. [E] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3] est résilié depuis le 13 avril 2025,

ORDONNONS à M. [E] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS M. [E] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 550 euros (cinq cent cinquante euros) par mois,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNONS M. [E] [Y] à payer à M. [W] [K] et Madame [T] [J] épouse [K] la somme de 2244 euros (deux mille deux cent quarante-quatre euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 comprise,

CONDAMNONS M. [E] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 février 2025 et celui de l’assignation du 30 avril 2025,

CONDAMNONS M. [E] [Y] à payer à M. [W] [K] et Madame [T] [J] épouse [K] la somme de 350 euros (trois cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026, et signé par la vice-présidente et la greffière.

La greffière La vice-présidente