TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Avril 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame FEDJAKH,

Débats en audience publique le : 26 Janvier 2026

GROSSE :

Le 02 Avril 2026

à M^e Philippe CORNET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 02 Avril 2026

à M^e Marie-hélène OTTO

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07035 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WCH

PARTIES :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], domiciliée : chez SAS GESPAC IMMOBILILER (Syndic en exercice), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [M]

né le 05 Octobre 1937 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Marie-hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS GESPAC IMMOBILIER a fait assigner M. [Z] [M] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, afin de le voir condamner aux sommes suivantes :

5 534,49 euros au titre des charges de copropriété dues au 12 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mai 2024;849,20 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mai 2024 ;2 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;1 662 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 janvier 2026.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS GESPAC IMMOBILIER sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [Z] [M], représenté, sollicite le débouté du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] concernant sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi que pour sa demande au titre des frais nécessaires. Pour le reste et notamment les demandes en principal, il ne conteste pas ses arriérés au titre des charges de copropriété, fait valoir un paiement d’un montant de 1 105,41 euros intervenu le 13 novembre 2024, pour la période des charges du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2024, et sollicite des délais de paiement pour le surplus.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il est de jurisprudence constante que les copropriétaires ne peuvent refuser d’exécuter les obligations que les décisions votées en assemblée générale imposent, en particulier s’agissant du paiement des charges votées, sans avoir obtenu l’annulation préalable de l’assemblée générale.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires produit aux débats le mandat de syndic, le relevé de propriété, les lettres de relance, le commandement de payer, le procès-verbal d’assemblée générale du 26 mars 2024, les décomptes individuels de charges 2022 et 2023, ainsi que les appels de fonds 2024, établissant la réalité et le montant des charges dues.

M. [Z] [M] ne conteste pas le principe de sa dette mais reconnaît expressément avoir rencontré des difficultés dans le paiement de ses charges.

Il n’est pas contesté qu’il a procédé à un règlement partiel de 1 105,41 € le 13 novembre 2024, somme qui vient en déduction de la créance du syndicat.

Il convient dès lors de condamner M. [Z] [M] au paiement de la somme de 4 429,08 € (5 534,49 € – 1 105,41 €) au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024, date du commandement de payer.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement.

La jurisprudence adopte une interprétation stricte de cette notion, en excluant notamment les frais de suivi de contentieux, les honoraires de gestion du dossier par le syndic, ainsi que les frais d’assignation qui relèvent des dépens.

En l’espèce, le décompte des frais réclamés à hauteur de 849,20 € comprend des frais de relance simple (2,16 €), des frais de suivi de contentieux (250 €), des frais de contentieux (480 €) et les honoraires du commissaire de justice pour le commandement de payer (84,81 €).

Les frais de relance simple, de suivi de contentieux et de gestion du dossier ne sauraient être qualifiés de « frais nécessaires » au sens strict de l’article 10-1 et doivent être écartés. S’agissant des honoraires du commissaire de justice afférents au commandement de payer, ceux-ci ont vocation à être compris dans les dépens mis à la charge du défendeur.

En conséquence, la demande au titre des frais nécessaires sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Le Syndicat des Copropriétaires sollicite la condamnation de M. [Z] [M] au paiement de la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Toutefois, la mauvaise foi ou la résistance abusive du débiteur n’est pas caractérisée en l’espèce. M. [Z] [M] a justifié de difficultés financières objectives liées à des impayés de loyers de ses locataires, extérieures à sa volonté propre, et a procédé à un règlement partiel de sa dette en cours de procédure.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge, en considération de la situation du débiteur et en tenant compte des besoins du créancier, de reporter ou échelonner dans la limite de deux ans le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [Z] [M], retraité né en 1937, justifie de difficultés financières temporaires liées à des impayés de loyers affectant sa trésorerie, et a démontré sa volonté d’apurer sa dette par un paiement partiel effectué en cours de procédure.

Il y a lieu, au regard de ces éléments, d’accorder à M. [Z] [M] des délais de paiement pour s’acquitter de la somme due, échelonnés sur une durée maximale de vingt-quatre mois à compter de la signification du présent jugement, selon des modalités qu’il appartiendra aux parties de définir, ou, à défaut d’accord, par versements mensuels égaux.

À défaut de paiement d’une seule échéance à bonne date, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de condamner M. [Z] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [Z] [M], qui succombe principalement, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprennent notamment les droits et émoluments du commandement de payer délivré par la SCP [P] le 16 mai 2024.

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Z] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 4 429,08 euros (quatre mille quatre cent vingt-neuf euros et huit centimes) au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024 ;

AUTORISE M. [Z] [M] à s’acquitter des sommes dues en 23 versements mensuels de 184 euros (cent quatre-vingt-quatre euros), payables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, le dernier versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte, et sauf meilleur accord des parties, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

REJETTE la demande au titre des frais nécessaires ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [Z] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 300 euros (trois-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [M] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les droits et émoluments du commandement de payer délivré le 16 mai 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit, à titre provisoire

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 2 avril 2026.

La Greffière Le Juge,