TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/04395

N° Portalis DBX4-W-B7I-TQ36

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 03 Avril 2025

Société [Localité 12] METROPOLE HABITAT, l’OPH de la métropole toulousaine

C/

[Z] [S]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 03 Avril 2025

à la Société [Localité 12] METROPOLE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 03 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assisté de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 11 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société [Localité 12] METROPOLE HABITAT, l’OPH de la métropole toulousaine, Etablissement Public à Caractère Industriel et Commercial, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Madame [Y] [I], Chargée Judiciaire Contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [S],

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat à effet au 27 novembre 2023, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [Z] [S] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 533,49€ provision sur charges comprise.

Par contrat à effet au 7 décembre 2023, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [Z] [S] un parking (n°0238-53-0012) situé à la même adresse pour un loyer mensuel de 71,09€ charges comprises.

Le 28 août 2024, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [Z] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire (appartement et parking), son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 3054,94€, représentant les arriérés de charges et de loyers avec les intérêts à taux légal à compter de la décision, ainsi que les échéances postérieures impayées s’il y a lieu,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 150€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 11 février 2025, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [Y] [I], munie d’un pouvoir, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3553,50€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise, indique qu’il y a reprise des loyers courants et ne pas avoir d’opposition à des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [Z] [S], comparante, reconnait la dette et explique avoir eu une saisie sur salaire. Elle précise avoir un enfant de 4 ans et ne pas percevoir d’aide de la CAF. Elle mentionne travailler en CDI et percevoir environ 1700€. Elle demande à rester dans les lieux et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100€ par mois pour apurer la dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat de location de stationnement à effet au 7 décembre 2023 est conclu à la même date que le contrat de bail du logement et concerne les mêmes parties et la même adresse. Il sera donc considéré comme l’accessoire du contrat de bail du logement.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail à effet au 27 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article 9) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice du locataire que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1437,08€ a été signifié le 28 août 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [Z] [S] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 250€. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 octobre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 11 février 2025 démontrant que Madame [Z] [S] reste devoir la somme de 3553,50€, mensualité de janvier 2025 comprise.

Madame [Z] [S] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette qu’elle reconnait à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3553,50€ avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l’audience, du dernier paiement conséquent de 1200€ fait le 7 février 2025 pour apurer la dette, de ses ressources, et des propositions faites par Madame [Z] [S] pour régler la dette et acceptées par son bailleur, elle apparaît en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande de Madame [Z] [S] et cette dernière ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [Z] [S] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Madame [Z] [S] pourra alors être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 10] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Z] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT, Madame [Z] [S] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 novembre 2023 entre l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT d’une part et Madame [Z] [S] d’autre part concernant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] et le contrat signé entre les mêmes parties à effet au 7 décembre 2023 concernant un parking (n°0238-53-0012) sont réunies à la date du 29 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [Z] [S] à verser à la L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 3553,50 € (décompte arrêté au 11 février 2025, incluant la mensualité de janvier 2025) avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [Z] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Z] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [Z] [S] soit condamnée à verser à l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [Z] [S] à verser à l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Z] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,