TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 13 Février 2026

Président : Monsieur BERTERO, Vice-président placé

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 05 Décembre 2025

N° RG 25/03967 – N° Portalis DBW3-W-B7J-62IO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [E] [Z] [Y] sis [Adresse 1]

Représenté par Syndic la Société FONCIA [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Q] [U]

née le 22 Août 1958

demeurant [Adresse 3]

Comparante à l’audience mais non représentée

Grosse délivrée le 13/02/26

À

— M^e Frédéric RACHLIN

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Q] [U] est copropriétaire des lots 81 et 38 de l’ensemble immobilier SYNDICAT GENERAL [E] [Z] [Y] situé [Adresse 4].

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 04 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SYNDICAT GENERAL [E] [Z] [Y] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 1], a fait citer Madame [Q] [U] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 05 décembre 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner Madame [Q] [U] au paiement :

De la somme de 2804,46 euros suivant décompte en date du 1er septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;De la somme de 1162,08 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 1698,99 euros au titre des frais de recouvrement ; De la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;A titre subsidiaire, si les frais venaient à être exclus des condamnations, 1698,99 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier résultant de la résistance abusive de la défenderesse ; Des dépens.

Madame [Q] [U], comparaissant en personne, ne conteste pas le montant de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 300 € par mois en sus des charges.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION,

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité :

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 24 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [Q] [U] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercices en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 21 mai 2024 et 10 juin 2025 comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant Madame [Q] [U] pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 juin 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,les commandements de payer délivrés les 06 octobre 2023 et 24 janvier 2025,le relevé de compte arrêté au 1er septembre 2025 à la somme de 2804,46 euros, dus au titre des charges et travaux qui reprend les différents appels et les règlements effectués, le détail des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 hauteur de 1475,40 euros, le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 1162,08 euros, le contrat de syndic,

Il ressort du décompte que la somme de 10 euros réclamée au titre des frais d’impayé qui ne relève pas des charges de copropriété ainsi que la somme de 37,23 euros réclamée au titre de la réfection de l’étanchéité de la coursive dont il n’est pas justifié du vote en assemblée générale seront écartées.

Au vu des pièces fournies au débat, Madame [Q] [U] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2757,23 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice.

S’agissant des provisions à échoir :

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 24 juin 2025, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 10 juin 2025 voté le budget prévisionnel pour l’année 2025/2026.

Il convient donc de condamner Madame [Q] [U] au paiement de la somme de 1162,08 € correspondant aux provisions trimestrielles du 1er décembre 2025 au 1er septembre 2026 inclus.

S’agissant des frais nécessaires :

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il ressort de l’examen des pièces produites et du décompte en date du 1er septembre 2025 qu’aucun des frais réclamés ne peuvent être pris en compte soit parce qu’ils ne sont pas conformes au contrat de syndic, soit parce qu’ils ne sont pas justifiés par des pièces produites aux débats ou encore d’honoraires d’avocats ou d’huissiers, relevant, quant à eux, des dépens et frais irrépétibles.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, s’agissant de la demande subsidiaire de dommages et intérêts au titre du préjudice financier du syndicat à défaut de prise en compte des frais imputés au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls certains frais ont été pris en compte comme constituant des frais nécessaires au sens de l’article précité.

Les autres frais imputés au copropriétaire, ne constituent pas des frais nécessaires dont il doit assumer seul la charge. En effet, il s’agit d’actes réalisés par le syndic qui ne constituent pas des frais nécessaires tels que prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qui, au-delà, sont des actes non conformes au contrat de syndic quant au montant imputé au copropriétaire ou encore des sommes forfaitaires non justifiées par de véritables démarches exceptionnelles.

Il appartient au syndic de ne pas multiplier inutilement les actes de relances lorsqu’ils ne sont pas suivis d’effet et de facturer les actes utiles conformément au contrat de syndic.

Il n’est pas démontré que le préjudice financier du syndicat, résultant de frais exposés ne répondant pas aux prescriptions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit imputable au copropriétaire défaillant.

Les demandes de dommages et intérêts seront en conséquence rejetées.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [Q] [U] demande des délais de paiements et propose de s’acquitter de sa dette par versement de 300 € par mois en sus des charges.

Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et du contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Madame [Q] [U] des délais afin de s’acquitter de la dette d’un montant total de 3919,31 euros en 13 versements de 300 euros et un dernier versement égal au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Q] [U] supportera les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Madame [Q] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SYNDICAT GENERAL [E] [Z] [Y] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 1], les sommes suivantes :

—  2757,23 € au titre des charges de copropriété exigibles au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1162,08 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er décembre 2025 au 1er septembre 2026 inclus,

REJETTE la demande au titre des frais nécessaires de recouvrement,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SYNDICAT GENERAL [E] [Z] [Y] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 1] ;

ACCORDE à Madame [Q] [U] un délai de 14 mois pour se libérer du paiement de sa dette conformément à l’article 1343–5 du Code civil ;

DIT que Madame [Q] [U] devra, en conséquence, rembourser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SYNDICAT GENERAL [E] [Z] [Y] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 1], la somme de 3919,31 euros en 13 mensualités d’un égal montant de 300 euros, la dernière échéance s’établissant au solde dû en principal auxquels s’ajouteront les intérêts, le premier versement devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et ensuite le 10 de chaque mois;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité à son échéance, le solde dû sera immédiatement exigible sans mise en demeure préalable de payer ;

CONDAMNE Madame [Q] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de SYNDICAT GENERAL [E] [Z] [Y] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 1], la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Q] [U] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT