TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 27 JANVIER 2026

Enrôlement : N° RG 24/05334 – N° Portalis DBW3-W-B7I-44TH

AFFAIRE : S.D.C. « [Adresse 7] » (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

C/ S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES (la SELARL PACTA JURIS)

DÉBATS : A l’audience Publique du 28 octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Sylvie HOBESSERIAN

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 janvier 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] »

immatriculé au registre des copropriétés sous le n° AA0475897 et sis [Adresse 3]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. Cabinet Paul STEIN

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 069 800 464

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES

sous l’enseigne commerciale ENGIE SOLUTIONS

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 552 046 955

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Carine ROGER de la SELARL PACTA JURIS, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 7 décembre 1979, renouvelé le 17 décembre 1998, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 4] a confié à la société SOMETH l’entretien des installations de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire de la copropriété.

Un avenant au contrat a été signé le 17 décembre 1998 avec la société GDF SUEZ ENERGIES SERVICE venant aux droits de la société SOMETH.

La société GDF SUEZ ENERGIES SERVICE est devenue la SA ENGIE ENERGIE SERVICES.

D’autres avenants ont été signés par la suite.

Par courrier du 23 juin 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a résilié le contrat d’entretien à effet au 17 décembre 2018, faisant valoir des manquements contractuels de la SA ENGIE ENERGIE SERVICES.

Dans le cadre de cette résiliation, le bureau d’études GROUPEMENT ETUDES ENERGIE (G2E) a dressé un état des lieux contradictoire des installations les 29 novembre et 11 décembre 2018.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a fait établir un procès-verbal de constat le 30 octobre 2019.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a fait assigner la SA ENGIE ENERGIE SERVICES devant le juge des référés, qui par ordonnance du 5 février 2021 a désigné Monsieur [E] en qualité d’expert.

Le rapport a été déposé le 21 mars 2022.

*

Suivant exploit du 6 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a fait assigner la SA ENGIE ENERGIE SERVICES devant le présent tribunal.

Par conclusions notifiées par RPVA le 26 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] demande au tribunal de :

— rejeter les prétentions de la SA ENGIE ENERGIE SERVICES,

— condamner la SA ENGIE ENERGIE SERVICES ayant pour enseigne ENGIE COFFELY à lui payer la somme de 72.985 euros au titre du montant des travaux de remise en état du système de production d’eau chaude électrique, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— ordonner l’indexation de la condamnation à la somme précitée de 72.985 euros sur l’indice BT 01 à compter du 28 août 2023, date de la remise des offres,

— condamner la SA ENGIE ENERGIE SERVICES à lui payer la somme de 210.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi, somme à parfaire au jour du jugement,

— condamner la SA ENGIE ENERGIE SERVICES à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant la rémunération taxée de Monsieur [E] en qualité d’expert à hauteur de 5.169,44 euros dont distraction au profit de Maître NAUDIN,

— rappeler l’exécution provisoire de droit.

Par conclusions notifiées par RPVA le 27 janvier 2025, la SA ENGIE ENERGIE SERVICES, exerçant sous l’enseigne commerciale ENGIE SOLUTIONS, demande au tribunal de :

— réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires, qui ne sauraient excéder, au titre des préjudices matériels, la somme de 25.800 euros pour la réfection des revêtements intérieurs des deux ballons d’ECS,

— à titre subsidiaire, réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires, qui ne sauraient excéder la réparation du préjudice matériel tel qu’estimé contradictoirement par l’expert et la somme totale et maximale de 54.100 euros,

— statuer ce que de droit sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] au titre des dépens et frais irrépétibles,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de toutes ses autres demandes.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les désordres

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] ayant résilié le contrat de maintenance et entretien, un constat contradictoire de l’installation a été réalisé les 29 novembre et 11 décembre 2018 par le Bureau d’Etudes GEE.

A cette occasion, il a été constaté que les canalisations étaient très corrodées, particulièrement le retour de boucle.

La SA ENGIE ENERGIE SERVICES a procédé à des travaux de remise en état. Toutefois, une fuite est apparue sur la nouvelle isolation le 16 janvier 2019.

S’agissant des ballons, une fissuration sur le ballon n°2 a été retrouvée, l’intérieur de la cuve étant dit “HS”. Le revêtement du ballon n°3 était complètement détruit. Les deux anodes de ces ballons étaient également détruites. Le bureau d’études déclare que leur état démontre que les ballons n’étaient pas démontés tous les ans conformément aux termes du contrat.

Enfin, des réserves ont été émises au sujet du bon fonctionnement du réchauffeur de boucle.

Le 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a fait dresser un procès-verbal de constat montrant l’état des deux ballons d’eau chaude démontés et mis hors service. Les résistances sont très entartrées.

Par ailleurs, des traces d’oxydation avec présence de tartre importantes sont mise en évidence sur les canalisations, particulièrement au dessus du réchauffeur de boucle et devant le premier ballon.

Les canalisations devant le premier ballon présentent également d’importantes traces d’oxydation avec coulures.

L’expert judiciaire a constaté :

— la corrosion importante des canalisations et vannes sur les parties extérieures et les soudures,

— la mise hors service des ballons 1 et 2, le revêtement intérieur étant fortement dégradé (déformation et décollement),

— les anodes des ballons 1 et 2 en fin de vie,

— les résistances des ballons 1et 2 dans un état correct mais nécessitant un détartrage complémentaire,

— un état moyen des armoires électriques d’alimentation du réseau de production d’eau chaude.

Sur la responsabilité de la SA ENGIE ENERGIE SERVICES

L’article 1147 du Code civil dans sa version applicable au présent litige, énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a souscrit un contrat de maintenance et d’entretien de chaufferie suivant police P2 et P3.

— Sur les canalisations fuyardes

L’expert déclare que les canalisations fuyardes paraissent dater de la construction de l’immeuble dans les années 1970.

Il constate que les jonctions des parties fuyardes ne sont pas calorifugées.

Il estime que l’état de ces canalisations caractérise un défaut d’entretien et de maintenance.

La SA ENGIE ENERGIE SERVICES fait valoir que ces canalisations ne font pas partie du périmètre contractuel car il s’agit de canalisations de distribution et non des canalisations de la chaufferie.

Elle invoque l’application de l’article 4 des CGGT, qui stipule que sont exclus de la garantie totale, sauf stipulations contraires énumérées aux conditions particulières (…) les installations de distribution de chauffage et d’eau chaude sanitaire et en général tous les matériels qui ne font pas partie des installations de production, les dommages dus aux corrosions internes.

Toutefois, la SA ENGIE ENERGIE SERVICES n’apporte aucun élément de nature à démontrer que ces canalisations ne sont pas incluses dans la garantie.

En effet, ces dernières se trouvent dans la chaufferie. Par ailleurs, la SA ENGIE ENERGIE SERVICES a accepté de procéder à des réparations sur l’une d’entre elles qui présentait des traces de fuites.

Par ailleurs, la SA ENGIE ENERGIE SERVICES n’apporte aucune preuve d’une corrosion interne à l’origine du désordre.

La SA ENGIE ENERGIE SERVICES fait valoir ensuite que le désordre est de la responsabilité de la société DALKIA, qui a pris la suite de l’entretien de l’installation.

Toutefois, cette argumentation ne peut être retenue dans la mesure où la fuite invoquée par le syndicat des copropriétaires a été constatée dans les suites immédiates des opérations de réparation menées par la SA ENGIE ENERGIE SERVICES en décembre 2018.

Par ailleurs, le constat contradictoire montre des traces de fuites manifestement anciennes. Ces dernières ne peuvent pas être imputées à la société DALKIA.

Ces argumentations de pure forme ne pourront qu’être écartées.

Enfin, la SA ENGIE ENERGIE SERVICES déclare que cette corrosion et la fuite n’empêchaient pas le bon fonctionnement de l’installation. Toutefois, il convient de dire que l’existence même d’une fuite sur un réseau de canalisation est un désordre qu’il convient de réparer.

La SA ENGIE ENERGIE SERVICES est alors responsable des désordres sur ces canalisations dans la mesure où les défauts d’exercice de son obligation d’entretien ont entraîné une corrosion externe des canalisations, qui doivent être totalement reprises, même si au jour de l’expertise l’eau continuait à s’écouler dedans. L’état avancé de dégradation impose la reprise totale compte tenu des obligations contractuelles de la SA ENGIE ENERGIE SERVICES.

L’expert a chiffré à la somme de 11.500 euros le montant de ces réparations.

La SA ENGIE ENERGIE SERVICES, sans la moindre pièce justificative, déclare que les travaux doivent se limiter à la somme de 1.000 euros à 1.500 euros.

Cette protestation sera écartée.

S’agissant de l’évaluation des travaux de reprise, le syndicat des copropriétaires produit un rapport d’analyse d’offres du mois de septembre 2023 de la société YPSENE. Il indique qu’il s’agit d’une réévaluation des travaux compte tenu du temps écoulé depuis l’expertise.

Toutefois, la lecture de ce document montre qu’il ne s’agit pas de travaux identiques à ceux préconisés par l’expert. Ce dernier ne pourra pas être retenu comme base de réévaluation des travaux chiffrés par l’expert.

Cette revalorisation compte tenu de l’augmentation du prix des matériaux sera réalisée par l’indexation des sommes allouées sur l’évolution de l’indice BT 01 entre la date du dépôt du rapport d’expertise et le présent jugement.

S’agissant de la reprise des canalisations, la somme de 11.500 euros sera retenue, indexée sur l’évolution de l’indice BT 01 entre le rapport d’expertise et le présent jugement.

— Sur les ballons ECS

S’agissant des ballons, l’expert estime que les désordres sont dus au vieillissement de ces derniers, sans caractérisation de défaut d’entretien. Toutefois, il indique que la SA ENGIE ENERGIE SERVICES aurait dû alerter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de cette dégradation, afin de permettre à ce dernier de prendre toute mesure réparatoire.

La SA ENGIE ENERGIE SERVICES fait valoir qu’elle a alerté le syndicat des copropriétaires à plusieurs reprises de cette dégradation et lui a proposé une réfection du revêtement, dès 2014.

Elle invoque le courrier qu’elle a envoyé au syndicat des copropriétaires le 27 juin 2019, dans lequel elle réitère sa proposition de ponçage de la zone abîmée et reprise ponctuelle d’enduit sur les deux ballons.

Dans ce courrier, elle déclare que ces reprises sont suffisantes au regard de son obligation de réparation ou de remplacement des pièces pour maintenir le bon fonctionnement des équipements.

Toutefois, il résulte de l’expertise que ce mode de reprise des dégradations des ballons d’eau chaude est insuffisant, l’expert préconisant une réfection complète du revêtement intérieur des ballons et non une reprise ponctuelle d’enduit.

La SA ENGIE ENERGIE SERVICES ne peut alors pas prétendre que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a refusé de manière illégitime la proposition de travaux ponctuels. L’argumentation de la SA ENGIE ENERGIE SERVICES relative à une faute de la victime doit être écartée alors que la SA ENGIE ENERGIE SERVICES a proposé de facturer une prestation qui entrait dans ses obligations d’entretien et de maintenance.

De même, l’argumentation suivant laquelle les ballons pouvaient continuer à fonctionner ne peut être retenue compte tenu de l’obligation d’entretien et de maintenance de la SA ENGIE ENERGIE SERVICES et de l’état de vétusté avancé des ballons.

L’expert a évalué à la somme de 29.600 euros le montant des travaux de réfection des ballons.

Pour les motifs exposés précédemment, c’est cette somme qui sera retenue, indexée sur l’évolution de l’indice BT 01.

— Sur les consommables

S’agissant des anodes, l’expert déclare qu’il s’agit d’éléments consommables qui doivent être remplacés régulièrement. Selon lui, leur état montre que la SA ENGIE ENERGIE SERVICES n’y a pas procédé comme il l’aurait dû.

S’agissant des résistances électriques, l’expert affirme que leur mauvais état résulte de la qualité de l’eau et de l’état de l’anode. La SA ENGIE ENERGIE SERVICES aurait dû mettre en place des dispositions pour lutter contre leur entartrement.

S’agissant du réchauffeur de boucle, l’expert considère que la SA ENGIE ENERGIE SERVICES n’a pas satisfait à ses obligations d’entretien et de maintenance car ce dernier aurait dû être remplacé.

La SA ENGIE ENERGIE SERVICES fait valoir que ses obligations contractuelles ne lui imposaient pas de maintenir en état neuf ces éléments mais en état de marche.

Toutefois, la lecture du rapport contradictoire et du rapport d’expertise montre que l’état de ces éléments justifiait soit le remplacement soit le nettoyage.

Il a déjà été dit qu’il ne peut être prétendu que ces éléments sont de la responsabilité de la société DALKIA en charge de l’entretien après la résiliation de son contrat car le rapport contradictoire rédigé avant la fin du contrat montre la nécessité des mesures d’entretien préconisées par l’expert.

Il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 2.800 euros à ce titre, indexée sur l’évolution de l’indice BT 01.

— Sur l’armoire électrique

L’expert a préconisé un contrôle de l’armoire électrique, tout en indiquant qu’elle ne semblait pas faire partie du périmètre contractuel et qu’aucun désordre ne paraissait visible.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] n’apporte pas d’argumentation à ce sujet.

La demande à ce titre sera rejetée.

Au total, la SA ENGIE ENERGIE SERVICES sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] : 11.500 + 29.600 + 2.800 = 43.900 euros TTC au titre des frais de réparation, cette somme devant être indexée sur l’évolution de l’indice BT 01 entre la date du dépôt du rapport d’expertise (21 mars 2022) et le présent jugement.

La nature de la présente condamnation ne justifie pas qu’elle soit assortie d’une astreinte.

Sur le préjudice de jouissance

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] fait valoir que les fautes de la SA ENGIE ENERGIE SERVICES lui ont causé un préjudice de jouissance consistant en :

— un manque d’eau chaude dans les logements,

— des coupures ponctuelles d’eau chaude,

— une température d’eau dans les appartements trop basse.

Il estime que le point de départ de ce préjudice de jouissance doit être fixé au jour de l’état des lieux contradictoire du mois de novembre 2018.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune pièce au soutien de cette demande. Aucune pièce technique ne vient justifier de la réalité des troubles de jouissance qu’il invoque.

L’expert s’est borné à reproduire les doléances du syndicat des copropriétaires sur ce point, sans les constater lui-même ni les documenter. L’expert n’a procédé à aucun relevé de température dans les appartements. Il n’a pas davantage mesuré les débits d’eau dans les appartements.

Par ailleurs, l’expert ne date pas ces prétendus préjudices de jouissance.

L’expert indique au contraire que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] est parvenu à produire l’eau chaude réclamée avec le seul ballon ECS en service.

Le syndicat des copropriétaires fixe arbitrairement la date d’apparition de ces préjudices à la date du rapport contradictoire de novembre 2018. Or, ce rapport contradictoire ne fait état d’aucun trouble de jouissance.

Le courrier officiel de mise en demeure du syndicat des copropriétaires du 12 avril 2019 évoque des fautes d’entretien de la SA ENGIE ENERGIE SERVICES mais aucun trouble de jouissance.

Enfin, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] n’a fait consigner aucune doléance relative à la production et circulation d’eau chaude dans le procès-verbal de constat du 30 octobre 2019. Il n’a fait réaliser aucun relevé de température.

Il convient alors de constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a pris connaissance le jour du constat contradictoire de la société G2E des défaillances contractuelles de la SA ENGIE ENERGIE SERVICES. Toutefois, il n’est pas démontré que ces fautes ont entraîné un trouble de jouissance au sein de la copropriété

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] sera débouté de sa demande au titre du préjudice de jouissance.

Sur les demande accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

La SA ENGIE ENERGIE SERVICES succombant principalement dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens distraits au profit de Maître Benjamin NAUDIN.

Il doit être rappelé que les frais de l’expertise judiciaire sont compris par définition dans les dépens suivant dispositions de l’article 695 du Code de procédure civile.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner la SA ENGIE ENERGIE SERVICES à payer la somme de 5.000 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SA ENGIE ENERGIE SERVICES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 43.900 euros TTC au titre des frais de réparation, cette somme devant être indexée sur l’évolution de l’indice BT 01 entre la date du dépôt du rapport d’expertise (21 mars 2022) et le présent jugement,

Dit n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande au titre du préjudice de jouissance,

Condamne la SA ENGIE ENERGIE SERVICES aux dépens, qui comprennent les frais d’expertise de Monsieur [E] suivant ordonnance de taxe,

Dit que les dépens seront distraits au profit de Maître Benjamin NAUDIN,

Condamne la SA ENGIE ENERGIE SERVICES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE