TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 18 Mai 2026 – délibéré prorogé

Président : Monsieur TRUC, 1er vice-président

Greffier lors de l’audience : Madame LAFONT, greffier

Greffier lors du prononcé : Madame LEREBOURG, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Janvier 2026

N° RG 25/04892 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7CJJ

Grosse délivrée le 18/05/2026

À

— M^e Nawel BELMANAA

— M^e Chloé PIGNAL

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [E] [J] épouse [P], née le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 1] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

Monsieur [T] [S], né le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [B] [A], né le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [Y] [O], né le [Date naissance 4] 1955 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]

Madame [X] [C] épouse [O], née le [Date naissance 5] 1959 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [K] [W], né le [Date naissance 6] 1955 à [Localité 5], demeurant [Adresse 6]

Madame [N] [Z] épouse [W], née le [Date naissance 7] 1957 à [Localité 6], demeurant [Adresse 6]

Tous représentées par Maître Nawel BELMANAA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Chloé PIGNAL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [E] [P] née [J], M. [T] [S], M. [Y] [O], Mme [X] [O] née [C], M. [K] [W] et Mme [N] [W] née [Z] ont acquis, lors d’opérations d’investissement, des lots dans l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8], sise [Adresse 9] à [Localité 7], qui ont été mis en location dans le cadre de baux commerciaux.

Le 4 décembre 2023, la société Résidences Services Gestion, preneuse à bail, a été placée sous procédure de sauvegarde par le tribunal des activités économiques de Paris. Suivant jugement du 24 juin 2025, un plan dc sauvegarde pour une durée de huit ans a été adopté, prévoyant notamment le règlement des créances inférieures ou égales à 500 € et un remboursement échelonné sur la durée du plan pour les créances locatives.

Dans la perspective d’une fixation des loyers dans le cadre du renouvellement des baux et en vue de la défense de leurs intérêts, Mme [E] [P] née [J], M. [T] [S], M. [Y] [O], Mme [X] [O] née [C], M. [K] [W] et Mme [N] [W] née [Z] ont fait assigner la société Résidences Services Gestion en référé, par acte du 4 novembre 2025, aux fins suivantes :

— Ordonner à la société Résidences Services Gestion de leur communiquer, sous astreinte de

1 000 € par jour de retard, les éléments suivants relatifs à l’exploitation de la [Adresse 10] à [Localité 5] :

* la grille des tarifs affichés au public par catégorie d’appartement,

* l’état locatif complet de la résidence à ce jour (avec par lot : date d’effet du bail sortie de bail, numéro de lot, numéro de logement, tantième de copropriété, typologie, surface, numéro d’étage, d’exposition, présence ou non d’un balcon/parking, nom du propriétaire, loyer annuel à la date d’effet du bail, loyer annuel appelé),

* un tableau récapitulatif de la typologie des appartements avec le nombre d’appartements

par catégorie

* les comptes d’exploitation et/ou données chiffrées de l’exploitation pour les années 2021,

2022, 2023, 2024 et 2025 avec le détail des chiffres d’affaires ventilé entre chiffre d’affaires,

hébergement et recettes annexes, le détail des charges d’exploitation, le résultat d’exploitation, le résultat site, les investissements réalisés, les frais de fonctionnement, l’EBITAR site et avec la certification par le commissaire aux comptes des chiffres d’affaires,

* sur la même période, tableau d’analyse des chiffres d’affaires par catégorie d’appartement et des taux d’occupation sur les dernières 5 années,

* quelques contrats types passés avec les clients-étudiants,

* chronologie et liste des travaux réalisés sur les 5 dernières années,

* dernier PV de la commission de sécurité,

* bail et loyer en cours pour les locaux de service,

* attestation quant au nombre dc lots privatifs pris à bail commercial, utilisés par l’exploitant

pour le besoin de l’exploitation et donc exclus du parc locatif

— Condamner la société Résidences Services Gestion à leur payer à chacun 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 26 janvier 2027, Mme [E] [P] née [J], M. [T] [S], M. [Y] [O], Mme [X] [O] née [C], M. [K] [W] et Mme [N] [W] née [Z] ont réitéré leurs demandes dont ils ont conclu au bien-fondé.

La société Résidences Services Gestion a conclu, par son conseil, à l’incompétence du juge des référés, à l’irrecevabilité de l’action de certains demandeurs (Mmes [P] et [W]) et, sur le fond, à l’absence de bien-fondé des demandes.

La société Résidences Services a sollicité reconventionnellement la condamnation de chacun des demandeurs à lui payer 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé pour plus ample exposé aux conclusions des parties soutenues à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré jusqu’au 4 avril 2025, pour la décision être prononcée à cette date.

SUR QUOI

Sur la compétence du juge des référés

La société Résidences Services Gestion conteste, à titre liminaire, la compétence du juge des référés au profit de celle du président du tribunal judiciaire ou de son remplaçant, compétent pour toutes « (…) les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé (…) » selon l’article R 145-23 du code de commerce

La demande de communication documentaire de Mme [E] [P] née [J], M. [T] [S], M. [Y] [O], Mme [X] [O] née [C], M. [K] [W] et Mme [N] [W] née [Z] est fondée, selon leurs conclusions soutenues à l’audience, sur l’article 145 du code de procédure civile lequel dispose que “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.”

L’absence d’action au fond est une condition d’application de ces dispositions.

En l’espèce, il n’est pas discuté qu’à ce jour aucune action au fond n’a été diligentée par les demandeurs tant devant le juge des loyers que devant une autre juridiction du fond relativement à la question du renouvellement des baux. En outre, aucune disposition du statut des baux commerciaux ne retire au juge des référés sa compétence conservatoire en matière probatoire.

Il n’y a donc pas lieu de se déclarer incompétent au profit du juge des loyers ainsi que le demande la société Résidences Services Gestion

Sur l’irrecevabilité de l’action de certains demandeurs

La société Résidences Services Gestion objecte également l’irrecevabilité de l’action de

Mmes [P] et [W] du fait qu’elles n’auraient pas fait signifier un congé avec offre de renouvellement de leur bail. Mais une telle signification n’est aucunement une condition de recevabilité d’une action à caractère probatoire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure. En outre, les demandeurs ont bien manifestement un intérêt à obtenir les documents qu’ils sollicitent dans le cadre du différend les opposants à la défenderesse relatif aux conditions de renouvellement des baux les liant.

La fin de non-recevoir objectée pour défaut d’intérêt à agir ne saurait ainsi être retenue.

Sur le fond

Dans le cadre de l’application de l’article 145 du code de procédure civile, il appartient au juge de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction et de vérifier notamment que la communication des documents sollicités ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Or, à cet égard, la société Résidences Services Gestion objecte, notamment, le secret des affaires lié à l’exploitation de la résidence [Adresse 11].

Si la légitimité du droit à la preuve, reconnue par le droit supranational, ne saurait être discutée, il est cependant de nature à trouver ses limites en ce qu’il porte atteinte à d’autres droits reconnus à la partie adverse.

En l’espèce, la communication du grand nombre de documents sollicités par les demandeurs et qui aurait pour effet de dévoiler l’intégralité de la situation économique, commerciale et financière de la société Résidences Services Gestion à des co-contractants avec lesquels elle est en litige, porte manifestement une atteinte disproportionnée au droit de la defenderesse au secret des affaires prévu par les articles L151-1 et suivants du code de commerce et impliquant celui de sa gestion, au risque de compromettre ses intérêts dans les négociations engagées relatives aux conditions de renouvellement des baux, d’autant que les pièces réclamées n’apparaissent aucunement toutes utiles à la résolution du différend opposant les parties quant au montant du loyer des baux à renouveler.

Ce constat conduit à rejeter pour défaut de légitimité suffisante la demande de communication de Mme [E] [P] née [J], M. [T] [S], M. [Y] [O], Mme [X] [O] née [C], M. [K] [W] et Mme [N] [W] née [Z].

L’équité n’exige pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens du référé seront laissés à la charge des demandeurs qui succombent à l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en référé et en premier ressort,

REJETONS les exception d’incompétence et fin de non-recevoir ;

DEBOUTONS Mme [E] [P] née [J], M. [T] [S],

M. [Y] [O], Mme [X] [O] née [C], M. [K] [W] et Mme [N] [W] née [Z] de toutes leurs demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure ;

DISONS que Mme [E] [P] née [J], M. [T] [S],

M. [Y] [O], Mme [X] [O] née [C], M. [K] [W] et Mme [N] [W] née [Z] supporteront les dépens du référé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 8] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 9] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.