TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Pierre ROBIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Denis HUBERT

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/06029 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAF23

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 février 2026

DEMANDERESSE

La S.C.I. KAMBI, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre ROBIN de la SELARL R & R, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0622

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [F]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Denis HUBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0154

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 février 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 05 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06029 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAF23

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 février 1986 à effet du 1er mars 1986, Mme [C] a donné à bail à M. [X] [F] des locaux d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 4], 4ème étage, soumis à la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.

La société civile immobilière (SCI) KAMBI est devenue propriétaire des lieux durant l’année 1997.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, la SCI KAMBI a notifié à M. [X] [F] un congé pour inoccupation effective depuis au moins huit mois, afin de mettre un terme au contrat de location pour le 31 mai 2025.

Par acte d’huissier en date du 17 juin 2025, la SCI KAMBI a fait assigner M. [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

— valider le congé en date du 19 novembre 2024,

— ordonner l’expulsion de M. [X] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux,

— condamner M. [X] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à parfaite restitution,

— condamner M. [X] [F] à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’audience du 1er décembre 2025, la SCI KAMBI, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions et au visa de l’article 10 de la loi du 1er septembre 1948, elle a expliqué que M. [X] [F], lorsqu’il était présent, n’occupait pas les lieux pour habiter, mais uniquement à usage d’atelier de peinture.

M. [X] [F], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement. Il a demandé à l’audience de débouter la SCI KAMBI de l’ensemble de ses demandes et de la condamner au paiement des sommes suivantes,

—  3000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, il a affirmé vivre à l’adresse du bien litigieux, où il pratique également son activité artistique de peintre. Il ajoute avoir subi un préjudice du fait de la présente procédure.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties auxquelles elles se sont respectivement référées lors de l’audience du 1er décembre 2025 pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé

En application des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient aux parties d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de celles-ci.

L’article 4 de loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 prévoit notamment que les occupants de bonne foi des locaux situés à [Localité 3] bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux, et que sont réputés de bonne foi, notamment, les locataires à l’expiration de leur contrat.

En application de l’article 10, 2° et 3° de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, ces mêmes occupants n’ont pas droit au maintien dans les lieux lorsqu’ils :

2° n’ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L’occupation doit avoir duré huit mois au cours d’une année de location, à moins que la profession, la fonction de l’occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d’une durée moindre. En particulier, lorsque l’occupant apportera la preuve qu’il est tenu par ses obligations professionnelles à résider temporairement hors de la France métropolitaine, la durée d’occupation susvisée pourra être réduite à six mois pour une période de trois années,

3° ont plusieurs habitations, sauf pour celle constituant leur principal établissement, à moins qu’elles ne justifient que leur fonction ou leur profession les y oblige.

En l’espèce, la SCI KAMBI justifie avoir fait délivrer un congé avec dénégation du droit au maintien dans les lieux au visa des articles susvisés, par acte de commissaire de justice signifié le 19 novembre 2024.

Sur le fond, il appartient à la SCI KAMBI de rapporter la preuve que le défendeur n’habite pas les lieux indiqués au moins 8 mois par an et qu’il dispose de plusieurs habitations justifiant qu’il soit déchu de son droit au maintien dans les lieux ne constituant pas sa résidence principale.

Elle verse aux débats :

— un relevé de propriété,

— un procès-verbal établi par commissaire de justice en date du 27 mars 2024,

— un procès-verbal de constat par commissaire de justice en date du 28 juin 2024 sur ordonnance du juge des contentieux de la protection de Paris du 17 mai 2024.

Il ressort du procès-verbal du 27 mars 2024 que M. [X] [F] n’était pas présent. Il est constaté qu’un fenestron n’a pas de vitrage, qu’une serviette de toilettes est positionnée pour obstruer la vue et que les autres fenêtres ne sont pas parfaitement fermées. Une voisine a indiqué ne pas avoir vu M. [X] [F] depuis environ 4 mois, qu’il est artiste et qu’il travaille habituellement à son domicile. Le courrier avait été relevé de la boîte aux lettres.

Il ressort du procès-verbal en date du 28 juin 2024 que M. [X] [F] n’a été présent à aucun de trois passages du commissaire de justice les 13, 25 et 28 juin 2024. La boîte aux lettres est relevée, aucun courrier ne s’y trouvant le 13 juin, et la lettre présente le 25 juin ne s’y trouvant plus le 28 juin. Une des fenêtres, située à gauche de la coursive, est telle que lors de la venue du 27 mars 2024. Lors de la visite du 28 juin 2024 lors de laquelle la porte a été ouverte par un serrurier, le disjoncteur est coupé. Il est constaté dans la première pièce du logement, aménagée en atelier de peinture, la présence de nombreuses œuvres, pots de peinture et matériel d’artiste. Une œuvre datée du 29 avril 2024 signée N. [F] est posée au mur. La cuisine constitue un lieu de stockage pour de nombreuses toiles. Il n’y a pas de denrées alimentaires, la vaisselle est présente en petit nombre, des pinceaux et couteaux de peintre trempent dans un pot. Dans la deuxième pièce est constatée la présence d’un lit. Des toiles et des livres sont entreposés sur de nombreux rayonnages. Il n’est pas constaté la présence de vêtements ou effets personnels hormis quelques chemises tâchées de peinture. Dans la salle d’eau, les éponges et gants de toilettes sont secs ce qui attestent qu’ils n’ont pas été utilisés récemment. L’eau de la cuvette est en partie évaporée. Enfin, M. [X] [F] a récupéré les clés du verrou sécurisant les lieux le 4 juillet 2024.

M. [X] [F] conteste avoir un autre domicile, explique être peintre et exercer son activité sur son lieu de vie.

Il produit à l’appui de ses dires notamment:

— un courrier en date du 5 décembre 2024 adressé à la SCI KAMBI et contestant le congé délivré, dans lequel M. [X] [F] affirme que ses effets personnels se trouvent dans les lieux et qu’il était en congés lors des venues du commissaire de justice au mois de juin,

— deux factures EDF de février et août 2024,

— une attestation d’assurances contre les risques locatifs pour la période du 8 janvier 2024 au 8 janvier 2026 pour un logement situé [Adresse 2],

— des déclarations d’impôts sur les revenus 2015, 2021, 2022, 2023 et 2024, une taxe d’habitation 2022, une carte d’électeur, une carte d’identité délivrée le 3 mai 2023, un courrier de l’assurance maladie en date du 11 septembre 2025, tous établis à l’adresse litigieuse,

— un courriel en date du 12 juin 2025 du Cabinet ALTUS indiquant que M. [X] [F] a laissé accès à son appartement le 6 mai 2025 pour un métrage de l’appartement,

— un courriel de M. [X] [F] datant du mois de février 2025 concernant une panne électrique dans les parties communes,

— un procès-verbal de constat par commissaire de justice en date du 30 octobre 2025 relevant la présence dans le salon de toiles, peinture, livres, disques, bibelots et cartes postales ; dans la cuisine une plaque chauffante, une cafetière, des denrées alimentaires, des ustensiles de cuisine ; dans la chambre un lit avec matelas, drap, couette, oreillers, des vêtements dans un placard, sur une étagère et devant la fenêtre , des lampes d’appoint et un radiateur électrique d’appoint, un secrétaire avec des documents et des livres ; dans le cabinet de toilettes est notée la présence de produits ménagers et cosmétiques ; enfin le tableau électrique est particulièrement ancien, tout comme l’installation générale.

Il ressort de ce qui précède que si M. [X] [F] était absent à chacun des quatre passages du commissaire de justice, il n’est pas établi qu’il en a été absent durant huit mois. En effet, si la bailleresse verse aux débats des procès-verbaux de mars et juin 2024, une voisine indiquant en mars ne pas avoir vu le défendeur depuis environ quatre mois, d’une part cela ne suffit pas à établir qu’il ne s’y trouvait pas, et d’autre part des éléments permettent de constater qu’il y a été présent en avril 2024 (peinture datée), et en juillet 2024 (récupération des clés).

Il est établi que M. [X] [F] exerce son activité de peintre au sein du logement. La question essentielle est de savoir si la SCI KAMBI apporte la preuve qu’il ne vit pas au sein du logement.

Tout d’abord, la bailleresse n’apporte aucun élément sur une autre adresse à laquelle M. [X] [F] vivrait. Ce dernier communique au contraire un certain nombre de documents établis à l’adresse du bail.

Ensuite, le seul témoignage qu’elle apporte est celui d’une voisine qui indique savoir qu’il « travaille habituellement au sein de son domicile », ce qui tendrait à considérer qu’il vit bien sur place. Aucun autre voisin n’a été rencontré. Le deuxième constat établi montre qu’il n’a pas été tenté de rencontrer d’autres occupants de l’immeuble.

Enfin, le constat établi par la bailleresse au domicile montre l’absence de denrées, de vêtements, que l’électricité est coupée et l’eau partiellement évaporée dans les toilettes. Or, il ne peut pas être exclu comme l’indique M. [X] [F] qu’il était absent en juin durant plusieurs semaines, ce qui pourrait expliquer a minima l’absence de denrée, d’électricité, et l’évaporation partielle de l’eau. Il doit aussi être relevé la présence d’un lit, avec draps, oreiller, ce qui va dans le sens d’une habitation.

Il sera rajouté qu’il ne suffit pas d’établir que l’intérieur du logement ne correspond pas à un intérieur « classique » pour en conclure que M. [X] [F] n’y demeure pas.

Il se déduit de ces développements que la SCI KAMBI échoue à démontrer que M. [X] [F] ne vit plus dans les lieux objets de la présente procédure et qu’il dispose d’un autre logement.

Il convient dès lors de prononcer la nullité du congé délivré par la SCI KAMBI par acte de commissaire de justice signifié le 19 novembre 2024 sur le fondement de l’article 10 2° et 3° de loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.

En conséquence, la SCI KAMBI sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [X] [F] indique avoir subi un préjudice du fait de l’entrée d’un commissaire de justice dans son logement en son absence alors qu’il occupe les lieux depuis près de 40 ans, qu’il respecte l’ensemble de ses obligations de locataire, et que la présente procédure a provoqué chez lui un stress important.

Ces éléments suffisent à établir un préjudice qu’il apparaît équitable de réparer à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

La SCI KAMBI, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

PRONONCE la nullité du congé délivré le 19 novembre 2024 par la société civile immobilière KAMBI à M. [X] [F] pour le 31 mai 2025 à minuit, portant sur les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4], 4ème étage,

DEBOUTE la société civile immobilière KAMBI de ses demandes d’expulsion, d’indemnité d’occupation et de séquestration de meubles, et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société civile immobilière KAMBI à payer à M. [X] [F] la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la société civile immobilière KAMBI à payer à M. [X] [F] la somme de 1500 euros euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société civile immobilière KAMBI aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La greffière La Juge des contentieux de la protection