TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 31 Mars 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 13 Janvier 2026

GROSSES :

Le 31 Mars 2026

à M^e Julie FAIZENDE (x2)

EXPEDITION :

N° RG 25/03704 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6TPY

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [I], [L], [J], [U] [H]

né le 28 Octobre 1979 à [Localité 1], domicilié : chez NEXITY MARSEILLE, [Adresse 1]

représenté par M^e Julie FAIZENDE, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [M] [T] [W]

né le 20 Août 1984 à [Localité 2] (SENEGAL), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [F] [Z] [V] épouse [W]

née le 19 Novembre 1991 à [Localité 3] (SENEGAL), demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 octobre 2019, M. [I] [H] représenté par son mandataire la SAS NEXITY LAMY, a consenti à M. [M] [W] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], appartement [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 447,17 euros, outre 80 euros au titre des provisions sur charges.

Par avenant du 12 octobre 2021, Mme [F] [W] née [V] a été ajouté au contrat de bail.

Des loyers sont restés impayés, le demandeur a ainsi fait signifier à M. [M] [W] et Mme [F] [W] née [V] quatre commandements de payer :

— le 24 février 2022 pour la somme en principal de 1.416,60 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés ;

— le 24 juillet 2023 pour la somme en principal de 1.415,20 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés ;

— le 21 août 2024 pour la somme en principal de 1.552,46 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés ;

— le 25 novembre 2024 pour la somme en principal de 1.822,54 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025, M. [I] [H] a fait assigner M. [M] [W] et Mme [F] [W] née [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

— constater la résiliation du bail conclu entre M. [M] [W] et Mme [F] [W] née [V] par acquisition de la clause résolutoire au 25 janvier 2025,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail au vu de l’inexécution de M. [M] [W] et Mme [F] [W] née [V],

— ordonner l’expulsion de M. [M] [W] et Mme [F] [W] née [V], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et celui d’un serrurier,

— condamner solidairement M. [M] [W] et Mme [F] [W] née [V] au paiement de la somme de 3.174,57 euros, outre les loyers et charges indemnités d’occupation dues au 2 avril 2025,

— condamner solidairement M. [M] [W] et Mme [F] [W] née [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner solidairement M. [M] [W] et Mme [F] [W] née [V] à verser au requérant la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [M] [W] et Mme [F] [W] née [V] aux entiers dépens de la présente instance et aux frais de l’exécution à venir.

A l’audience du 13 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, M. [I] [H], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignés à étude, M. [M] [W] et Mme [F] [W] née [V] n’ont pas comparu et ni été représentés.

La décision a été mise en délibéré au 31 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

— Sur la recevabilité de l’action

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation du 12 mai 2025 a été dénoncée le 13 mai 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 9 décembre 2025.

Par ailleurs, M. [I] [H] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, M. [I] [H] est recevable en ses demandes.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le bail conclu le 17 octobre 2019 contient une clause résolutoire (article 4.3.2.1) prévoyant la résolution de plein droit du contrat de bail en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charges ou de régularisation de charges, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 novembre 2024, pour la somme de 1.822,54 euros en principal.

Ce commandement rappelle que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier dans sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 janvier 2025.

M. [M] [W] et Mme [F] [W] née [V] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [M] [W] et Mme [F] [W] née [V] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au départ de M. [M] [W] et Mme [F] [W] née [V] par remise des clés ou expulsion au montant

des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 622,11 euros, et de condamner M. [M] [W] et Mme [F] [W] née [V] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer visant la clause résolutoire, de l’assignation délivrée en vue de l’audience et du décompte arrêté au 4 décembre 2025 que M. [M] [W] et Mme [F] [W] née [V] restent devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 4.161,52 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Dès lors, il conviendra de condamner M. [M] [W] et Mme [F] [W] née [V] à payer à M. [I] [H] la somme de 4.161,52 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 décembre 2025, échéance du mois de décembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [M] [W] et Mme [F] [W] née [V], succombant, sera condamné aux dépens.

Il sera par ailleurs condamné au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de M. [I] [H] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 17 octobre 2019 entre M. [I] [H] et M. [M] [W] et Mme [F] [W] née [V] portant sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 4], sont réunies à la date du 25 janvier 2025,

ORDONNE en conséquence à M. [M] [W] et Mme [F] [W] née [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [W] et Mme [F] [W] née [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [I] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leu chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [W] et Mme [F] [W] née [V] à payer à M. [I] [H] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit, à défaut de justificatif, la somme de six cent vingt-deux euros et onze centimes (622,11 euros), à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [W] et Mme [F] [W] née [V] à payer à M. [I] [H] la somme de quatre mille cent soixante-et-un euros cinquante-deux centimes (4.161,52 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 4 décembre 2025, terme de décembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE M. [I] [H] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [W] et Mme [F] [W] née [V] à payer à M. [I] [H] la somme de deux cent euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [W] et Mme [F] [W] née [V] aux dépens.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jours, mois et an ci-dessus indiqué,

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE