TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e LEMAISTRE BONNEMAY

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e LEMAISTRE BONNEMAY

■

Charges de copropriété

N° RG 24/09649 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5NJP

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic FONCIA [Localité 9] EST SAS,

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

DÉFENDEURS

Madame [J] [K]

Madame [C] [K]

Monsieur [V] [O] [K]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Monsieur [W]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09649 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NJP

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 27 Mai 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 26 juin 2025, puis prorogée au 10 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [K], Mme [C] [K], M. [V] [O] [K] et M. [W] (ci-après les consorts [K]) sont propriétaires en indivision des lots n°165 – 294 et 386 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes extrajudiciaires des 23 juillet et 30 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, a assigné les consorts [K] devant le tribunal de céans, sollicitant leur condamnation solidaire, avec exécution provisoire, en paiement des sommes de :

-9.974,27 euros de charges de copropriété, arrêtées au 3ème appel 2024 inclus, avec « intérêt de droit à compter de la mise en demeure », et capitalisation ;

—  1.000 euros de dommages intérêts ;

—  1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Les consorts [K], cités à étude, n’ont pas comparu.

À l’audience du 22 janvier 2025, la clôture des débats a été prononcée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2025 puis mise en délibéré au 26 juin suivant, prorogé au 10 juillet 2025 pour permettre à la partie en demande de déposer un dossier de plaidoirie complet.

Par dernières conclusions signifiées le 06 juin 2025 par voie électronique et le 05 juin 2025 par voie de commissaire de justice aux défendeurs défaillants, le syndicat des copropriétaires a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture afin de révision du montant de sa créance à la baisse, soit un montant actualisé de 6.779,05 euros.

MOTIFS

Le tribunal relève à titre liminaire que si le bordereau de communication de pièces joint aux écritures du syndicat des copropriétaires font état de 33 pièces, le dossier de plaidoirie n’en comprend que 31, le syndicat indiquant dans sa lettre d’accompagnement que « j’attire votre attention sur le fait que mon bordereau mentionne par erreur les pièces 32 et 33. Il n’y a pas eu d’AG en 2024 et l’AG de 2025 s’est tenue le 3 juillet ».

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09649 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NJP

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de préciser que si, aux termes de l’acte introductif d’instance, le syndicat des copropriétaires sollicite la paiement d’une somme globale au titre d’arriérés de charges et de frais, l’origine, légale ou conventionnelle, ainsi que les justifications de ces montants sont distinctes de sorte que le tribunal appréciera leur bien-fondé séparément.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable au litige « L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle ne cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

(…)

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal. »

Sur ce,

Il est d’une bonne administration de la justice de révoquer l’ordonnance de clôture prononcée le 22 janvier 2025 afin d’accueillir les dernières conclusions d’actualisation du syndicat des copropriétaires, se rapportant à une créance d’un quantum moindre que celui réclamé initialement dans le cadre de l’acte introductif d’instance, ce qui est favorable aux défendeurs, et prononcer une nouvelle clôture, le tout comme précisé infra.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante , sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment:

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaires des consorts [K] s’agissant des lots n°165 – 294 et 386 au sein de l’immeuble en cause,

* un décompte individuel de charges débutant le 1er juillet 2022 et arrêté au 03 juin 2025, appels de charges courantes et travaux du 2ème trimestre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 5.116,78 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble aux consorts [K] pour la période concernée,

* les procès-verbaux des assemblées générales des années 2021 à 2023, portant notamment approbation des comptes des exercices 2020 à 2022, et votant des budgets prévisionnels pour les exercices 2021 à 2024, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant lesdites assemblées,

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 5.116,78 euros.

Les consorts [K] seront donc condamnés au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024 date de délivrance de l’acte introductif d’instance, et ce de manière in solidum compte tenu de la clause de solidarité incluse au règlement de copropriété de l’immeuble.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière depuis la demande en justice seront capitalisés.

Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

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Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

À l’inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Sur ce,

En l’espèce il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de « sommation [P] » d’un montant de 149,28 euros, datés du 18 avril 2023, ni de la « facture contentieux » d’un montant de 191,99 euros, datée du 04 octobre 2024.

En outre, s’agissant des frais des nombreux frais de « constitution du dossier », outre qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement par le syndic de ces diligences, il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 277 euros.

Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

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Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement des défendeurs a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que les consorts [K] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Les consorts [K] succombants, ils seront in solidum condamnés aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture du 22 janvier 2025,

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09649 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NJP

ACCUEILLE les dernières écritures d’actualisation signifiées les 05 et 06 juin 2025 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3],

PRONONCE présentement la clôture de la procédure,

CONDAMNE in solidum Mme [J] [K], Mme [C] [K], M. [V] [O] [K] et M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la somme de 5.116,78 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 03 juin 2025, incluant l’appel de fonds du 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024,

DIT que les intérêts échus pour une année entière produiront eux-mêmes des intérêts,

CONDAMNE in solidum Mme [J] [K], Mme [C] [K], M. [V] [O] [K] et M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, les sommes de :

—  277 euros au titre des frais,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], en ce compris celle indemnitaire,

CONDAMNE in solidum Mme [J] [K], Mme [C] [K], M. [V] [O] [K] et M. [W] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date,

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 9] le 10 Juillet 2025.

La Greffière Le Président