TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 07 Mai 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame FEDJAKH lors des débats

Madame TERRAL lors du délibéré

Débats en audience publique le : 12 Février 2026

GROSSE :

Le 7 mai 2026

à M^e ARM Emmanuelle

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 7 mai 2026

à M^e Samira KORHILI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05043 – N° Portalis DBW3-W-B7J-64OD

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [B]

né le 19 Avril 1969 à [Localité 1] (13), domicilié : chez M^e Emmanuelle ARM, [Adresse 1]

représenté par M^e Emmanuelle ARM, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [Y] est actuellement domiciliée au [Adresse 2], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Samira KORHILI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 20 mars 2012, M. [F] [B] a consenti à M. [D] [Q] et Mme [V] [Y] épouse [Q] un bail d’habitation portant sur un appartement avec cave portant le n°12, situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 755 euros outre 95 euros de provision sur charges ;

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été signé le 20 mars 2012 ;

Les époux [Q] se sont séparés et seule Mme [V] [Y] épouse [Q] est demeurée dans les lieux ;

Un congé pour vendre a été signifié par M. [F] [B] à Mme [V] [Y] épouse [Q] le 11 septembre 2020 à effet au 20 mars 2021 ;

Mme [V] [Y] épouse [Q] s’étant maintenue dans les lieux, par ordonnance de référé du 4 mai 2023, le juge des référés a notamment constaté que le bail liant les parties a expiré le 20 mars 2021 a accordé à Mme [V] [Y] épouse [Q] un délai de 4 mois pour quitter les lieux et dit qu’à défaut M. [F] [B] pourra faire procéder à son expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et a condamné Mme [V] [Y] épouse [Q] à verser à M. [F] [B] la somme de 3825,53 euros arrêtée au 10 octobre 2022 , a accordé des délais de paiement de 24 mois et condamné Mme [V] [Y] épouse [Q] à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 1053,66 euros à compter du 10 novembre 2022 jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

Cette décision a été signifiée le 14 juin 2023 et un commandement de quitter les lieux a été signifiée à Mme [V] [Y] épouse [Q] le 21 août 2021 ;

Alléguant des loyers et charges impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [V] [Y] épouse [Q], le 6 novembre 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3397 euros en principal ;

Mme [V] [Y] épouse [Q] a saisi le juge de l’exécution et par jugement du 16 avril 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille a accordé un délai de 5 mois à compter du jugement à Mme [V] [Y] épouse [Q] pour quitter les lieux ;

Le 3 octobre 2024 un état des lieux de sortie contradictoire a été établi  ;

Le 11 octobre 2024 un procès-verbal de constat a été par commissaire de justice ;

Le 13 novembre 2024 une sommation de justifier de l’occupation des lieux a été signifiée à Mme [V] [Y] épouse [Q] par acte de commissaire de justice remis à étude ;

Alléguant une dette et des dégradations locatives, par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, M. [F] [B] a fait assigner Mme [V] [Y] épouse [Q], devant le juge des contentieux de la protection afin de :

Condamner Mme [V] [Y] épouse [Q] au paiement de la somme de 430,51 euros arrêtée au 17 octobre 2024 au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’ assignation;Condamner Mme [V] [Y] épouse [Q] au paiement de la somme 8070,49 euros correspondant aux travaux de remise en état de l’appartement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation  ; Condamner Mme [V] [Y] épouse [Q] au paiement de la somme de 7051,60 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier, perte locative, préjudice moral et résistance abusive;Condamner Mme [V] [Y] épouse [Q] au paiement de la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 février 2026 date à laquelle M. [F] [B] et Mme [V] [Y] épouse [Q] ont été représentés par leur avocat respectif ;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Mme [V] [Y] épouse [Q] demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter M. [F] [B] de l’intégralité de ses demandes

— le condamner à lui restituer la somme de 775 euros au titre du dépôt de garantie

— le condamner aux entiers dépens.

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, M. [F] [B] demande au juge des contentieux de la protection de débouter Mme [V] [Y] épouse [Q] de toutes ses demandes, fins et conclusions et réitère les termes de son assignation ;

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe, prorogé au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I – Sur la recevabilité

M. [F] [B] justifie par le relevé de propriété produit aux débats, être propriétaire des biens immobiliers objets de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

M. [F] [B] est en conséquence recevable en ses demandes.

II – Sur le fond

Sur les indemnités d’occupations et charges impayés

Suivant ordonnance de référé du 4 mai 2023, Mme [V] [Y] épouse [Q] a été condamnée à payer à M. [F] [B] la somme de 3825,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 10 octobre 2022, lui a , a accordé des délais de paiement de 24 mois et l’a condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1053,66 euros à compter du 10 novembre 2022 jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le demandeur sollicite le paiement de la somme de 430,51 euros arrêtée au 17 octobre 2024 au titre de la dette locative comprenant notamment un solde de charges d’eau;

Mme [V] [Y] épouse [Q] conteste devoir une quelconque somme au demandeur, fait valoir qu’aucun compte précis des charges de copropriété réellement dues n’est produit, que M. [B] a perçu directement les allocations de logement versées par la CAF qui ne figurent pas sur le décompte produit et enfin que le juge de l’exécution a précisé que Mme [V] [Y] épouse [Q] était créancière de la somme de 246,28 euros ;

M. [F] [B] produit au soutien de sa demande un décompte détaillé arrêté au 17 octobre 2024 à la somme de 1185,51 euros , un détail des appels de provisions du syndic SIGA Immobilier correspondant aux charges 2024 jusqu’au 30 septembre 2024, un projet de régularisation des charges courantes 2024 , l’état des lieux de sortie;

Comme le souligne à juste titre M. [B], un relevé de compteur d’eau a été effectué lors de l’état des lieux de sortie contradictoire du 3 octobre 2024 le volume relevé étant de 2700m3, volume bien repris sur le décompte de régularisation des charges pour 2024 ;

Les décomptes produits établissent la régularisation des charges d’eau à hauteur de 1301,30 euros ;

Il ressort de la lecture du jugement du 16 avril 2024 que le juge de l’exécution a indiqué dans les motifs, en page 3, qu’au 6 mars 2024 la dette était apurée, Mme [V] [Y] épouse [Q] étant même créancière de la somme de 246,28 euros ;

Toutefois au 1er juillet 2024, le décompte produit établit un solde créditeur de 3,93 euros et Mme [V] [Y] épouse [Q] n’établit pas que cette somme serait erronée ;

Elle n’établit pas plus que le requérant a reçu la somme de 534 euros au titre des allocations de logement pour le mois de septembre 2024 qui aurait due être versée au mois d’octobre 2024 ;

Il s’ensuit que déduction faite du dépôt de garantie versé à hauteur de 755 euros, des règlements effectués par Mme [V] [Y] épouse [Q] et par la CAF, M. [F] [B] établit une créance au titre des indemnités d’occupation et des charges impayées à la somme de 430,51 euros au 17 octobre 2024 échéance du mois d’octobre 2024 incluse jusqu’au 3 octobre 2024, et Mme [V] [Y] épouse [Q] sera condamnée à payer ladite somme à M. [F] [B] , avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Mme [V] [Y] épouse [Q] sera en conséquence déboutée de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

Sur les réparations locatives

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

[…]

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1730 ajoute : «S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l’obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l’état où il les a reçus ne concerne que les réparations locatives et que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état d’usage ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Ainsi en application de ce principe il a pu être jugé à de multiples reprises que pouvait être imputée au preneur la facturation des frais de lessivage des murs et de nettoyage de la moquette mais non d’une remise en peinture et du changement du revêtement de sol.

En outre, aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations commises durant sa jouissance.

L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » ;

Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Les réparations locatives n’impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures au revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d’un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté ;

S’agissant des plafonds et murs intérieurs, il appartient au locataire de les maintenir en état de propreté et de procéder aux menus raccords de peintures, de remettre en place ou remplacer quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique.

S’agissant du réfrigérateur, il incombe au locataire l’entretien courant et menues réparations.

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à titre de résidence principale prévoit en son article 4 qu’ « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

En l’absence d’une telle grille, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

Le coefficient de vétusté ne s’applique pas s’agissant de dégradations volontaires, mais concerne seulement les éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose sans qu’il y ait intervention humaine.

M. [F] [B] sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 8070,49 euros correspondant aux travaux de remise en état de l’appartement, soit au coût des réparations locatives suivantes :

En l’espèce, et contrairement aux affirmations de la défenderesse, l’état des lieux d’entrée est détaillé et permet de déterminer l’état de logement lors de la prise de possession des lieux ;

Et il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée du 20 mars 2012 et de l’état des lieux de sortie du 3 octobre 2024 complété par le procès-verbal de constat du 17 octobre 2024, qu’à l’entrée dans les lieux le logement est en très bon état concernant l’ensemble des peintures de l’appartement , en bon état concernant la cuisine, en bon état concernant les fenêtres, que des traces d’humidité sont présentes dans le hall et le séjour, que la robinetterie dans la cuisine et dans la salle de bains, les joints sont en très bon état et qu’à la sortie les lieux n’ont pas été nettoyés, qu’ils sont très sales et en crassés et nécessitent un nettoyage en profondeur, que l’ensemble des peintures sont en mauvais état avec de nombreuses traces noires et traces de salissures, le robinet et la ventilation dans la cuisine sont en mauvais état, de même que la robinetterie dans la salle de bains, la climatisation ne fonctionne pas dans la pièce principale.

Les dégradations susvisées concernant les murs et plafonds relèvent pour partie d’un manque d’entretien de la part de la locataire qui est visible notamment sur les photographies des sols, murs et plafonds jointes à l’état des lieux de sortie, de dégradations qui sont imputables, et pour partie de l’usure normale et de la vétusté après 12 ans d’occupation

Mme [V] [Y] épouse [Q] fait valoir qu’il n’est pas établi que les travaux invoqués ont été réalisés par M. [F] [B] ;

Toutefois, sur le montant des réparations il est rappelé que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives et au regard des éléments d’appréciation dont dispose le tribunal, la défenderesse n’établit pas que les sommes portées sur les devis produits ne correspondent pas à une juste appréciation des coûts tels qu’habituellement pratiqués ;

Dès lors sur le devis de la société PM Rénovation EI émis le 23 octobre 2024 au titre de la réfection totale des enduits et peintures de l’ensemble de l’appartement pour un montant de 5335 euros TTC, il y a lieu de déduire 50% pour vétusté soit une somme de 2667,50 euros restant à la charge de Mme [V] [Y] épouse [Q] ;

En outre, il est précisé dans l’état des lieux d’entrée que l’entretien de la chaudière est à la charge du locataire une fois par an, que l’entretien de la climatisation est également à la charge du locataire ;

Il ressort des états des lieux produits que la locataire n’a pas entretenu la climatisation ni la chaudière, ni les grilles d’aération, que de même les robinets et les joints dans la cuisine et la salle de bains n’ont pas été entretenus par la locataire  ;

Dès lors, la facture de la société STEM Fermeture en date du 23 avril 2018 concernant la fourniture et la pose de grilles d’aération sur menuiseries existantes dans la chambre, salle de bains, séjour et salon et la facture du 9 juillet 2024 au titre de l’entretien de la climatisation seront mises à la charge de la locataire pour respectivement un montant de 334,40 euros TTC et 495 euros TTC ;

De même, le remplacement du robinet et mitigeur dans la salle de bains et du robinet de l’évier dans la cuisine pour un montant de 478 euros TTC ainsi qu’il résulte de la facture émise le 5 novembre 2024 par 13° DEGRES, sera mis à la charge de Mme [V] [Y] épouse [Q];

Le requérant ne justifiant pas par les pièces produites que le remplacement de douille et ampoules est nécessaire la facture émise par Leroy Merlin le 31 octobre 2024 pour un montant total de 77,49 euros restera à la charge de M. [F] [B] ;

Il ressort de surcroît de l’état des lieux d’entrée que 2 clés ont été remises à l’entrée dans les lieux et à la sortie l’état des lieux établit que les clés ont bien été restituées par la locataire ;

Il s’ensuit que la facture de la Serrurerie des catalans du 3 octobre 2024 pour le remplacement de 4 clés sécurisées restera à la charge du propriétaire requérant;

Enfin, s’agissant du débarras de l’appartement, la requise n’établit pas qu’elle n’a pas été en mesure de transporter certains meubles dans son nouveau logement , lit et canapé alors que l’ensemble des autres meubles et objets ont été entièrement déménagés ;

Au regard de l’état de l’appartement très sale et encrassé, et de la nécessité de débarrasser du mobilier, le devis du 28 octobre 2024 pour le débarras du mobilier restant dans les lieux et le nettoyage de l’appartement pour un montant de 800 euros sera mis à la charge de la défenderesse ;

Il s’ensuit que la créance au titre des réparations locatives est établie à hauteur de 4774,90 euros TTC (2667,50 + 334,40 euros + 495 + 478 + 800) ;

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Mme [V] [Y] épouse [Q] à payer à M. [F] [B] la somme de 4774,90 euros TTC au titre de réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Sur la demande de dommages et intérêts

Vu l’article 9 du code de procédure civile et l’article 1147 du code civil ;

M. [F] [B] sollicite le paiement de la somme de 7051,60 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier, perte locative, préjudice moral et résistance abusive;

S’agissant du préjudice financier M. [F] [B] soutient que Mme [V] [Y] épouse [Q] s’étant maintenue dans les lieux malgré le congé pour vendre signifié et les délais accordés par le juge de l’exécution, il n’a pas pu vendre l’appartement avoir été contraint de souscrire un prêt immobilier afin de financer les études de ses enfants , toutefois les pièces relatives au prêt invoqué établissent que ce prêt a été conclu en juin 2019 soit antérieurement au congé délivré le 11 septembre 2020 à effet au 20 mars 2021 ;

Dès lors M. [F] [B] n’établit pas un préjudice financier imputable à Mme [V] [Y] épouse [Q] ;

Concernant la perte locative alléguée, la perte de chance de louer immédiatement le logement est hypothétique en ce que, même si le logement avait été en parfait état, rien ne démontre qu’il aurait pu être immédiatement reloué dès le départ de la locataire ; il sera débouté de sa demande de ce chef ;

M. [F] [B] ne produit aucune pièce au soutien de sa demande au titre d’un préjudice moral qui n’est pas établi ;

S’agissant de la résistance abusive invoquée, la sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

M. [F] [B] n’établissant pas de préjudice distinct sera débouté de sa demande de ce chef ;

Il s’ensuit que M. [F] [B] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice financier, perte locative, préjudice moral et résistance abusive;

Sur les demandes accessoires

Mme [V] [Y] épouse [Q] qui succombe supportera la charge des dépens lesquels seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle ;

L’équité commande en outre de condamner Mme [V] [Y] épouse [Q] à payer à M. [F] [B] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats publics par jugement contradictoire mis à disposition au greffe en premier ressort,

DECLARE M. [F] [B] recevable en ses demandes ;

CONDAMNE Mme [V] [Y] épouse [Q] à payer à M. [F] [B] la somme de 430,51 euros au titre des indemnités d’occupation et des charges impayées au 17 octobre 2024 échéance du mois d’octobre 2024 incluse jusqu’au 3 octobre 2024, déduction fait du dépôt de garantie versé, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE Mme [V] [Y] épouse [Q] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Mme [V] [Y] épouse [Q] à payer à M. [F] [B], §la somme de 4774,90 euros TTC au titre de réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE M. [F] [B] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice financier, perte locative, préjudice moral et résistance abusive;

CONDAMNE Mme [V] [Y] épouse [Q] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [V] [Y] épouse [Q] aux entiers dépens lesquels seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE