Min N° 26/00358

N° RG 25/05507 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEGNM

S.C.I. L’AVENIR

C/

Mme [S] [D]

Mme [N] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 avril 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. L’AVENIR

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSES :

Madame [S] [D]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante

Madame [N] [D]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 février 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e François MEURIN

Copie délivrée

le :

à : Madame [S] [D] + Madame [N] [D]

EXPOSÉ DU LITIGE

Depuis le 1er avril 2018, la SCI L’Avenir a donné à bail à Mme [S] [D] et Mme [N] [D] un logement situé au [Adresse 2] à LIZY SUR OURCQ (77 440), moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 510 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2025, la SCI L’Avenir a fait signifier à Mme [S] [D] et Mme [N] [D] une sommation de payer la somme principale de 7 630 euros au titre des loyers et charges impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 20 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 octobre 2025, la SCI L’Avenir a fait assigner Mme [S] [D] et Mme [N] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail en application de l’article 1224 du code civil ;

— ordonner l’expulsion des défenderesses et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— autoriser le cas échéant le requérant à faire transporter et séquestrer les biens mobiliers se trouvant dans les lieux, aux frais, risques et périls de Mme [S] [D] et Mme [N] [D];

— condamner solidairement Mme [S] [D] et Mme [N] [D] à lui payer la somme de 9 810 euros au titre de l’arriéré locatif ;

— condamner solidairement Mme [S] [D] et Mme [N] [D] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— condamner in solidum Mme [S] [D] et Mme [N] [D] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de payer ;

— condamner in solidum Mme [S] [D] et Mme [N] [D] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 31 octobre 2025.

A l’audience du 04 février 2026, la SCI L’Avenir, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 12 535 euros, arrêtée au 02 février 2026, loyer du mois de février inclus. Elle a maintenu ses prétentions formulées dans son acte introductif d’instance, confirmant solliciter à titre principal la résiliation judiciaire du contrat de bail, puisque l’exemplaire écrit de ce dernier n’est pas signé. Elle demande donc la résiliation judiciaire du bail verbal en cours. Elle a précisé que le dernier versement datait d’il y a plus d’un an, en février 2025.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue en l’espèce un manquement grave des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Régulièrement assignées en l’étude du commissaire de justice, Mme [S] [D] et Mme [N] [D] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [S] [D] et Mme [N] [D], assignées en l’étude du commissaire de justice, n’ont comparu et n’ont pas été représentées à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Sur la preuve du bail verbal

L’article 1709 du code civil définit le louage de chose comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix.

Au regard des articles 2 et 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’écrit n’est pas une condition de validité du contrat et le bail verbal n’est pas nul, dès lors qu’aucune des parties n’a exigé d’y substituer un bail écrit. En l’absence de contrat comportant des stipulations conformes aux dispositions de ladite loi, le bailleur peut toujours se prévaloir de l’application du droit commun du louage.

Il appartient seulement à celui qui s’en prévaut de rapporter la preuve de l’existence et du contenu de ce contrat, et ce, par tous moyens, conformément aux dispositions de l’article 1715 du code civil, dès lors qu’il y a eu occupation effective du local.

En l’espèce, le contrat de bail écrit ne comporte pas la signature des locataires. Toutefois, il résulte du décompte locatif que Mme [S] [D] et Mme [N] [D] ont effectué des paiements pour l’occupation du logement. En l’absence de contestation sur l’existence d’un bail verbal, il convient donc de considérer, au vu des pièces produites, que la preuve du bail est rapportée.

Sur la dette locative

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas. Néanmoins, par application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

En l’espèce, la SCI L’Avenir verse aux débats les pièces suivantes :

l’instrumentum non signé contrat de bail conclu entre les parties prévoyant la mise à disposition des lieux le 01 avril 2018 ;la sommation de payer du 28 mai 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de février inclus.

Selon ce dernier décompte, Mme [S] [D] et Mme [N] [D] restent devoir à la SCI L’Avenir la somme de 12 535 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 02 février 2026, échéance du mois de février incluse.

Mme [S] [D] et Mme [N] [D] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, n’ayant pas comparu.

La demanderesse ne justifie pas d’une clause de solidarité acceptée par les locataires. Par ailleurs, elle ne rapporte pas la preuve de leur mariage ou de leur qualité de partenaires. La demande de condamnation solidaire ne saurait donc être retenue.

Il convient par conséquent de condamner Mme [S] [D] et Mme [N] [D] à payer à la SCI L’Avenir la somme de 12 535 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 02 février 2026 échéance du mois de février incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 31 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI L’Avenir justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code prévoit que la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Pour l’exercice de l’action en résolution, l’assignation suffit à mettre en demeure la partie qui n’a pas rempli son engagement. Lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résolution, il appartient aux tribunaux d’apprécier souverainement, en cas d’inexécution partielle, si cette inexécution a assez d’importance pour que la résolution doive être immédiatement prononcée, ou si elle ne sera pas suffisamment réparée par une condamnation à des dommages-intérêts.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7, a, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats démontre que Mme [S] [D] et Mme [N] [D] se sont abstenu de payer les loyers et charges depuis plus d’un an.

Cela constitue une inexécution suffisamment grave pour prononcer la résolution du contrat de bail.

En conséquence, le contrat de bail sera judiciairement résilié à compter du jour de l’assignation, le 15 octobre 2025.

Mme [S] [D] et Mme [N] [D] devront restituer les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 3].

A défaut, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles à ses frais. Par ailleurs, le demandeur ne justifie d’aucun fondement juridique donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour ordonner la séquestration des meubles du locataire à ce stade de la procédure.

Il convient par conséquent de renvoyer le demandeur à respecter ces dispositions du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux. Les demandes relatives aux meubles présent dans les lieux seront donc rejetées.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs. L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ces textes, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, le bail se trouve résilié à compter du 15 octobre 2025. Mme [S] [D] et Mme [N] [D] étant dès lors occupantes sans droit ni titre des lieux litigieux, elles sont redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Elles seront donc condamnées au versement d’une telle jusqu’à libération effective des lieux. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 15 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de février inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [S] [D] et Mme [N] [D] échouent à l’instance. Il convient donc de les condamner aux dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [S] [D] et Mme [N] [D], condamnées aux dépens, seront également condamnées à payer à la SCI L’Avenir une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 800 euros.

Sur la demande relative à l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [S] [D] et Mme [N] [D] à payer à la SCI L’Avenir la somme de 12 535 euros euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 02 février 2026 échéance de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DECLARE recevable la demande de la SCI L’Avenir aux fins de prononcé de la résiliation judiciaire du bail conclu entre la SCI L’Avenir et Mme [S] [D] et Mme [N] [D] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 01 avril 2018 entre la SCI L’Avenir d’une part, et Mme [S] [D] et Mme [N] [D] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à LIZY SUR OURCQ (77 440), au jour de l’assignation, le 15 octobre 2025 ;

CONSTATE que Mme [S] [D] et Mme [N] [D] sont occupantes sans droit ni titre depuis cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [S] [D] et Mme [N] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

REJETTE la demande de séquestration des meubles ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [S] [D] et Mme [N] [D] à payer à M. la SCI L’Avenir une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Mme [S] [D] et Mme [N] [D] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [S] [D] et Mme [N] [D] à payer à la SCI L’Avenir la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge