TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Janvier 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP,

Greffier : Madame KAOUDJI,

Débats en audience publique le : 28 Octobre 2025

GROSSE :

EXPEDITIONS :

Le 27 janvier 2026

à M^e Julien AYOUN

à M^e Julien AYOUN

à M^e Guillaume FABRICE

N° RG 24/06671 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5UH3

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [J]

né le 28 Juin 1964 à [Localité 1] (ISRAEL), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [L], [E] [P] épouse [J]

née le 06 Décembre 1971 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [A] [G]

né le 15 Février 1961 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 14 août 2020, Monsieur [Y] [J] et Madame [L] [P] épouse [J], représentés par l’agence La Foret, ont donné à bail à [N] [K] [Q] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 645 euros, outre 35 euros de provision sur charges.

Par acte séparé, Monsieur [A] [M] [G] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes des loyers, des charges, des réparations locatives, des impôts et taxes, des indemnités d’occupation, des dommages et intérêts et tous les frais et dépens de procédure et coût des actes dus en vertu du bail ou de ses suites et ce pour un montant maximum correspondant à 36 mois de loyer charges comprises tels que fixés dans le bail initial.

Par ordonnance du 9 novembre 2023, le juge des contentions de la protection de [Localité 4] a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 août 2020 entre Monsieur [Y] [J] et Madame [L] [P] épouse [J] et [N] [K] [Q] [I] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 15 novembre 2022 ;

— ordonné en conséquence à [N] [K] [Q] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent ordonnance ;

— condamné [N] [K] [Q] [I] à verser à Monsieur [Y] [J] et Madame [L] [P] épouse [J], à titre provisionnel, la somme de 9 775,38 euros décompte arrêté au 1er septembre 2023 incluant la mensualité de septembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 393,18 euros à compter du 15 septembre 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

— condamné [N] [K] [Q] [I] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 659,59 euros à ce jour, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— condamné [N] [K] [Q] [I] à verser à Monsieur [Y] [J] et Madame [L] [P] épouse [J] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné [N] [K] [Q] [I] aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées à l’encontre de la caution, en l’état de contestation sérieuses sur la validité même de l’acte de caution.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, Monsieur [Y] [J] et Madame [L] [P] épouse [J] ont fait assigner Monsieur [A] [M] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

— déclarer Monsieur [Y] [J] et Madame [L] [P] épouse [J] recevables et bien fondés en leur action,

— constater la validité du cautionnement conclu le 14 août 2020,

— condamner Monsieur [A] [G] à leur payer la somme de 9775,38 euros avec intérêt au taux légal au titre des loyers impayés par Monsieur [N] [K] [Q] [I],

— condamner Monsieur [A] [G] à leur payer la somme de 5826,37 euros au titre de l’indemnité d’occupation non réglée par Monsieur [N] [K] [Q] [I] entre le 1er octobre 2023 et le 25 juillet 2024 inclus,

— condamner Monsieur [A] [G] à leur payer la somme de 8210 euros au titre des réparations locatives,

— condamner Monsieur [A] [G] à leur payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 26 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 28 octobre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [Y] [J] et Madame [L] [P] épouse [J], représentés par leur conseil, selon conclusion en réponse n°1 soutenues oralement à l’audience, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et concluent au rejet de toutes demandes fins et conclusions de Monsieur [A] [G].

Au soutien de leur prétentions, ils exposent que l’acte de cautionnement signé le même jour que le bail respecte les conditions de forme et de fond définies par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi [Localité 5] du 23 novembre 2018.

Plus particulièrement, s’agissant de la révision du loyer, ils considèrent que la mention manuscrite de prise de connaissance du contrat par acte séparé et annexé pour lequel le cautionnement est donné et la définition des modalités précisées dans le contrat de bail justifie l’opposabilité de l’indexation.

Ils affirment la mauvaise foi de Monsieur [A] [G] qui prétend ne pas avoir été informé des défaillances de Monsieur [N] [K] [Q] [I] avec lequel il n’était plus en contact, alors qu’il a assuré sa défense en référé.

Ils soutiennent que sa signature ne peut être déniée.

En réponse aux prétentions et moyens subsidiaires opposés en défense, ils soutiennent que la caution ne peut exiger que le créancier poursuive d’abord le débiteur principal avant d’être sollicitée.

Monsieur [A] [G], représenté par son conseil, et suivant conclusions, soutenues oralement à l’audience, demande de :

A titre principal :

— juger nul l’acte de cautionnement que Monsieur [A] [G] a signé au bénéfice de Monsieur [C],

— débouter Monsieur et Madame [Y] [J] de toutes leur demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de Monsieur [A] [G],

A titre subsidiaire (en cas de validation de l’acte de cautionnement) :

— débouter Monsieur et Madame [Y] [J] de toutes leur demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de Monsieur [A] [G],

— condamner Monsieur et Madame [Y] [J] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [A] [G] fait valoir la nullité de l’acte de cautionnement aux motifs que celui-ci ne fait pas apparaître les conditions de révision des loyers, en violation de l’article 22-1, alinéa 5 de la loi du 6 juillet 1989, et que l’engagement de caution ne comporte pas la reproduction manuscrite de l’alinéa 4 de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

A titre subsidiaire, il soutient que les demandeurs ne prouvent pas les diligences engagées à l’encontre du locataire pour recouvrer les sommes dues et aux fins de récupérer l’appartement, ni la pertinence des demandes formulées à titre des réparations locatives, sommant les demandeurs de produire l’état des lieux d’entrée.

En outre, il explique que n’ayant plus de relation avec Monsieur [N] [K] [Q] [I], il n’a pas été informé, ni des augmentations de loyers, ni des impayés de loyers et charges.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la validité de l’acte de cautionnement

Aux termes de l’article 2292 du Code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi du 23 novembre 2018 et antérieure à l’ordonnance du 15 septembre 2021 réformant le droit des suretés applicable au présent contrat : « La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.»

La nullité prévue par l’article 22-1 est une nullité de plein droit, qui n’est pas subordonnée à la démonstration d’un grief.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution dactylographié signé par Monsieur [A] [G] qu’il se porte « caution solidaire, avec renonciation aux bénéfices de division et de discussion » sur « un loyer mensuel initial fixé à la somme de 645 euros » et s’engage « à garantir les loyers, les charges, les réparations locatives, les impôts et taxes, les indemnités d’occupation, les dommages et intérêts et tous les frais et dépens de procédure et coût des actes dus en vertu du bail ou de ses suites et ce pour un montant maximum correspondant à 36 mois de loyer charges comprises tels que fixés dans le bail initial ». L’engagement de cautionnement a été donné pour la première période du bail et un éventuel renouvellement ou reconduction, soit pour 6 années au total et ce, même en cas de changement de bailleur.

Le commandement de payer délivré au locataire le 15 septembre 2022 lui a été dénoncé par commissaire de justice le 19 septembre 2022.

— sur l’absence de reproduction manuscrite de l’alinéa 4 de la l’article 22-1d e la loi du

6 juillet 1989

L’article 134 de la loi du 23 novembre 2018 a modifié l’article 22-1 de la loi de 1989 afin de supprimer les mentions manuscrites jusque-là imposées par le texte. La loi [Localité 5] du 23 novembre 2018, applicable à compter du 25 novembre 2018, a supprimé toute obligation de mentions manuscrites dans les actes de cautionnement signés par des personnes physiques. Les informations qui faisaient auparavant l’objet d’une reproduction manuscrite ont été remplacées par des mentions pré-imprimées sur l’acte de cautionnement, signé par le tiers garant, et ce jusqu’à l’ ordonnance du 15 septembre 2021 modifiant à nouveau le droit du cautionnement, imposant à nouveau à compter du 1er janvier 2022, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance, la mention manuscrite prévue par l’ article 2297 du Code civil.

Dès lors, l’absence de mention manuscrite reproduite par la caution ne saurait entrainer la nullité de l’acte de cautionnement, s’agissant d’un contrat conclu le 14 août 2020, postérieurement au 25 novembre 2018 et antérieurement au 1er janvier 2022.

— sur l’absence de mention des conditions de révision des loyers

Monsieur [A] [G] fait valoir que l’absence de mention des conditions de révision des loyers doit entrainer la nullité du cautionnement. Il conteste avoir reçu un exemplaire du bail.

Monsieur [Y] [J] et Madame [L] [P] épouse [J] soutiennent que l’indice de référence de révision du loyer est précisé dans le contrat de bail auquel il est expressément renvoyé dans l’engagement de caution dans les termes « pour un montant maximum de 36 mois de loyer charges comprises tels que fixés dans le bail initial, bail dont j’ai pris connaissance et dont un exemplaire m’a été ou me sera remis ».

Il ressort des pièces produites aux débats, que l’acte de cautionnement signé le 14 août 2020 indique le montant du loyer, il ne précise pas en revanche les conditions de sa révision, se contentant de renvoyer généralement aux conditions « fixées dans le bail initial ».

Cette mention a pour objet d’attirer spécialement l’attention du signataire de l’acte sur l’évolution du montant de son engagement, dès lors son inexistence ne peut simplement se résoudre par le

fait que la caution reconnaisse avoir pris connaissance du contrat de location. Prévue « expressément et à peine de nullité, sans que celle-ci ne soit subordonnée à la démonstration d’un grief, le défaut de mention des conditions de révision du loyer entraine la nullité de l’acte de cautionnement.

Par conséquence, Monsieur [Y] [J] et Madame [L] [P] épouse [J] seront déboutés de leurs demandes en paiement des arriérés locatifs, indemnités d’occupation et des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

L’équité commande, eu égard à la situation respective des parties et aux circonstances du litige, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles.

M Monsieur [Y] [J] et Madame [L] [P] épouse [J] et Monsieur [A] [G] seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. Aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de l’acte de cautionnement signé par Monsieur [A] [G] ;

DEBOUTE, en conséquence, Monsieur et Madame [Y] [J] de leurs demandes en paiement des arriérés locatifs, indemnités d’occupation et des réparations locatives à l’encontre de Monsieur [A] [G] ;

DIT QUE chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

DEBOUTE Monsieur et Madame [Y] [J] de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [A] [G] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE