TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01612 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JIEV

Minute : 2026/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 10 Février 2026

[G] [B] [A]

C/

[H] [F]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Mme [G] [B] [A]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : Mme [G] [B] [A]

M. [H] [F]

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [G] [B] [A]

née le 28 Décembre 1959 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [F]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 04 Novembre 2025

Date des débats : 04 Novembre 2025

Date de la mise à disposition : 10 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé du 1er juillet 2020, Madame [G] [U] a donné à bail à Monsieur [H] [F] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 490 euros et d’une provision mensuelle pour charges (comprenant les dépenses de chauffage et d’eau) de 80 euros ainsi que, le versement d’un dépôt de garantie de 490 euros.

Par ordonnance d’injonction de payer du 8 octobre 2024, Monsieur [F] et Monsieur [K] [O] ont été condamnés à payer à Madame [U] la somme en principal de 1.600 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, outre le paiement des dépens de la procédure.

Cette ordonnance a été signifiée à Monsieur [F] par exploit de commissaire de justice remis à domicile en date du 18 mars 2025.

Par déclaration au greffe en date du 18 avril 2025, Monsieur [F] a formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer précitée.

Par ordonnance d’injonction de payer du 20 mars 2025, Monsieur [F] a été condamné à payer à Madame [U] la somme en principal 478 euros, outre le paiement des dépens de la procédure. La demande à l’encontre de Monsieur [O] a été rejetée en l’absence d’engagement de cautionnement conforme.

Cette ordonnance a été signifiée à Monsieur [F] par exploit de commissaire de justice remis par dépôt à étude en date du 22 mai 2025.

Par déclaration au greffe en date du 20 juin 2025, Monsieur [F] a formé opposition à cette ordonnance d’injonction de payer.

Par mention aux dossiers, conformément aux dispositions des articles 367 et 368 du code de procédure civile, compte tenu du lien existant entre les instances enrôlées sous les numéros de rôle général n°25/1612 et 25/2424 et de la bonne administration de la justice, il a été ordonné la jonction des 2 instances, désormais appelées sous le seul numéro de rôle général 25 /1612.

À l’audience du 4 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, Madame [U] maintient ses demandes en paiement formées à l’encontre de Monsieur [F].

Elle explique qu’il y avait deux dossiers, car il y a eu un encaissement du dépôt de garantie entre les deux procédures. Elle ajoute que la robinetterie a été changée mais qu’il n’est pas certain qu’il y ait un lien avec la surconsommation d’eau. Enfin, elle fait valoir que, Monsieur [F] lui a signé une reconnaissance de dette de 1.200 euros mais qu’il lui a laissé une fausse adresse.

Monsieur [F] s’oppose aux demandes en paiement formées par Madame [U], estimant avoir déjà réglé plus que ce qui était prévu au bail.

Il explique avoir conclu un bail avec la demanderesse du 1er juillet 2020 au 21 août 2023 et avoir payé régulièrement ses loyers durant tout le bail et que ce n’est qu’à la fin de ce dernier que, Madame [U] lui a réclamé une somme supérieure à 1.500 euros au titre de la régularisation des charges liées à une surconsommation d’eau inexpliquée. Il ajoute contester la régularisation des charges liées à la consommation d’eau, précisant qu’en 2023, la provision pour charges est passée de 80 à 134 euros. Il soutient ne pas avoir eu le choix et sous la pression de la bailleresse, avoir signé la reconnaissance de dette le jour de l’état des lieux de sortie. Enfin, il fait valoir avoir changé la robinetterie et effectué d’autres réparations.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité des oppositions aux injonctions de payer :

Sur la recevabilité de l’opposition à injonction de payer :

Les oppositions à injonction de payer formées par Monsieur [F] dans le délai d’un mois conformément à l’article 1416 du code de procédure civile sont recevables.

Les ordonnances d’injonction de payer des 8 octobre 2024 et 20 mars 2025 seront donc mises à néant.

Sur la demande en paiement au titre des sommes restant dues à l’issue du bail :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la loi précitée consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

L’article 1376 du code civil prévoit que l’acte sous signature privée par lequel une seule partie s’engage envers une autre à lui payer une somme d’argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s’il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l’acte sous signature privée vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres.

En application des articles 1130 et 1131 dudit code, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Ces vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

L’article 1140 du même code prévoit qu’il y a violence lorsqu’une partie s’engage sous la pression d’une contrainte qui lui inspire la crainte d’exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable.

En l’espèce, au soutien de ses demandes, Madame [U], sur qui pèse la charge de la preuve des sommes dont elle sollicite le paiement, ne produit au débat qu’un document daté du 21 août 2023, signé de Monsieur [F] d’après lequel ce dernier reconnaît lui être redevable de la somme de 1.224 euros au titre des « charges locatives » de l’appartement occupé du 1er juillet 2020 au 21 août 2023 et situé [Adresse 6] à [Localité 3].

Bien que, Monsieur [F] produise quant à lui plusieurs courriers qui lui ont été adressés par la bailleresse et dans lesquels cette dernière sollicite le règlement de plusieurs sommes, notamment au titre des provisions mensuelles pour charges ou encore, restitue partiellement au locataire le dépôt de garantie ; les états des lieux d’entrée et de sortie ; les décomptes de charges de copropriété pour les périodes du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ; il n’est cependant pas rapporté aux débats la preuve du solde du compte locatif à l’issue du bail ainsi que, des sommes mises au débit et au crédit de ce compte, en particulier s’agissant des charges réelles récupérables et notamment compte tenu de la provision mensuelle pour charges prévue au bail et dont il ressort des débats que, si elle a été initialement fixée à 80 euros, elle a par la suite été portée à 134 euros.

Dès lors, en l’absence d’autres éléments de preuve, notamment de tout décompte locatif historique depuis l’origine du bail, sur lequel apparaît notamment l’intégralité des sommes mises au débit et au crédit du compte locatif, au titre des loyers et des charges et depuis l’origine du bail, la demande en paiement de Madame [U] sera limitée à la somme de 1.224 euros dont Monsieur [F] a reconnu, à l’issue du bail, être redevable à l’égard de la bailleresse.

Si Monsieur [F] conteste être redevable de cette somme de 1.224 euros, il ne justifie toutefois pas l’avoir réglée, entre autre en l’absence de tout justificatif de paiement ou de décompte locatif faisant apparaître ses règlements.

En outre, s’il évoque avoir rédigé le document produit par Madame [U] sous la contrainte de cette dernière, lors de la restitution des clés et de l’établissement de l’état des lieux de sortie, laquelle s’analyse juridiquement en un vice de consentement résultant de la violence, là encore il ne le démontre pas plus aux débats, étant rappelé que conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

De sorte que, le tribunal ne peut considérer l’annulation de l’acte unilatéral du 21 août 2023, lequel consiste en une reconnaissance de dette en ce qu’il respecte les formalités requises par les dispositions de l’article 1376 du code de procédure civile et que, Monsieur [F] ne démontre pas que son consentement à cet acte a été vicié.

Par conséquent, Monsieur [F] sera condamné à payer à Madame [U] la somme de 1.224 euros au titre des charges locatives restant dues à l’issue du bail portant sur les lieux litigieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [F], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en dernier ressort,

REÇOIT Monsieur [H] [F] en ses oppositions aux ordonnances d’injonction de payer des 8 octobre 2024 et 20 mars 2025 ;

MET À NÉANT les dites ordonnances et statuant à nouveau ;

CONDAMNE Monsieur [H] [F] à payer à Madame [G] [U] la somme de 1.224 euros au titre des charges réelles récupérables restant dues à l’issue du bail portant sur les lieux sis [Adresse 7] ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [H] [F] au paiement des dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,