Tribunal Judiciaire d'Orléans, Chambre 1 section a, 11 avril 2025, n° 24/00804

TJ Orléans 11 avril 2025

Arguments

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Accepté
Violation du règlement de copropriété
La cour a constaté que la pergola a été installée en méconnaissance des dispositions du règlement de copropriété, justifiant ainsi l'ordonnance de retrait sous astreinte.
Accepté
Dépens et indemnité au titre de l'article 700
La cour a jugé équitable de condamner Mme [O] à verser une indemnité au syndicat des copropriétaires pour couvrir les frais de justice, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.
Rejeté
Violation du règlement de copropriété
La cour a estimé qu'il n'y avait pas lieu à référé concernant l'abri de jardin, car sa qualification juridique en tant que construction ou aménagement nécessitait une analyse plus approfondie qui ne relevait pas de l'office du juge des référés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, ch. 1 sect. a, 11 avr. 2025, n° 24/00804
Numéro(s) :	24/00804
Importance :	Inédit
Dispositif :	Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinte
Date de dernière mise à jour :	14 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Ladislas WEDRYCHOWSKIPascal LAVISSE
Cabinet(s) :	WEDRYCHOWSKI & ASSOCIESLAVISSE-BOUAMRIRENE-GAFTONIUC

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Avril 2025

N° RG 24/00804 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G5BE

DEMANDERESSE :

S.D.C. [Adresse 5]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDERESSE :

Madame [F] [O]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Pascal LAVISSE de la SCP LAVISSE BOUAMRIRENE GROUP, avocats au barreau d’ORLEANS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 14 Mars 2025 tenue par Sébastien TICHIT, juge, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le juge a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le ONZE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [D] [O] est copropriétaire d’un appartement situé au 5ème étage d’un immeuble, sis [Adresse 1] à [Localité 6].

Se plaignant d’avoir installé une pergola et un abri de jardin sur sa terrasse extérieure, et ce en méconnaissance du règlement de copropriété, les copropriétaires ont, à l’issue de l’assemblée générale du 30 mai 2024, autorisé le conseil syndical à prendre toutes les dispositions nécessaires pour que soient démontés la pergola et l’abri de jardin sur la terrasse de l’appartement de Mme [D] [O].

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a mis en demeure Mme [D] [O], par courrier distribué le 15 juin 2024, réitéré par courrier envoyé par son conseil et distribué le 5 août 2024, de procéder au démontage de ses installations extérieures.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a mandaté Me [X], commissaire de justice, aux fins de constat.

Copie exécutoire le : Copies conformes le :

à : M^e Wedrychowski à : M^e Lavisse

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a, par acte en date du 12 novembre 2024, fait assigner Mme [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans.

Suivant ses dernières conclusions en date du 13 mars 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] demande au juge des référés de :

Déclarer sa demande de recevable et bien fondée, et en conséquence :

— Ordonner à Madame [F] [O], sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de retirer les installations faites sur sa terrasse soit la pergola et l’abri de jardin ;

— Débouter Mme [F] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Madame [F] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 2 500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Madame [F] [O] aux entiers dépens.

Suivant dernières conclusions en date du 11 mars 2025, Mme [O] demande au juge des référés de :

— Déclarer irrecevable la procédure de référé engagée sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile faute de la réunion des critères exigibles ;

— Prononcer la nullité du constat d’huissier pièce 1 adverse pour violation du droit de propriété et violation du droit à l’image ;

Vu la nullité de la pièce qui constitue l’exclusif fondement probatoire de l’action adverse déclarer celle-ci irrecevable ou à tout le moins infondée ;

Vu les contestation sérieuses, se déclarer incompétent et renvoyer le demandeur à saisir le juge du fond ;

— Rejeter toutes les demandes formulées qui en tout état de cause ne peuvent, atteignant à la propriété privée, être soumises à exécution provisoire ;

— Prononcer la dispense de participation aux frais de l’article 10.1 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à madame [O] la somme de 2000 euros au titre l’article 700 et en tous les dépens.

A l’audience du 14 mars 2025, les parties ont soutenu les termes de leurs écritures auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions en application des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande reconventionnelle de Mme [O] tendant à déclarer nulle le procès-verbal de Me [X]

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, il ne rentre pas dans l’office du juge des référés de se prononcer sur la nullité d’un acte de commissaire de justice pour violation du droit de propriété et/ou violation du droit à la vie privée.

Par conséquent, la demande de Mme [O] tendant à voir déclarer nul le procès-verbal de constat de Me [X], commissaire de justice, sera rejetée.

2/ Sur la demande principale du SDC [Adresse 7]

Il résulte de l’article 835 du code de procédure civile que le juge des référés, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ce texte, le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation dommageable actuelle résultant d’un fait matériel (qu’il s’agisse d’une action ou d’une omission) ou d’un fait juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente et incontestée d’une disposition légale ou réglementaire, d’une disposition contractuelle claire, ou d’une décision non contestable émanant d’une autorité légitime.

Il en va ainsi de la méconnaissance d’un règlement de copropriété.

Il convient de rappeler que le juge des référés peut, en application de l’article 835 du code de procédure civile, prescrire des mesures quand bien il existerait des contestations sérieuses, contrairement à ce que soutiennent les parties.

En application de ce texte, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate.

Il incombe au juge des référés de procéder à la mise en balance des intérêts en présence en vue de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, et d’ordonner des mesures qui soient proportionnées et adaptées à ces intérêts.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que :

— Le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit, s’agissant de l’usage des parties privatives, que « aucune construction ni aménagement ne pourra être réalisé sur les terrasses, balcons et loggias. » (p.54)(…) « En cas de détériorations ou de réalisation d’aménagement non autorisés préalablement par l’assemblée générale, cette dernière pourra exiger la remise en état à l’identique des lieux, et ce aux frais exclusifs du copropriétaire concerné » (p.55) ;

— Le procès-verbal de constat dressé par Me [X], commissaire de justice, fait état de l’installation d’un abri de jardin et d’une pergola sur la terrasse de Mme [O] ;

— Lors de l’assemblée générale en date du 30 mai 2024 les copropriétaires se sont opposés au projet de Mme [O] tendant à l’autoriser d’installer une pergola sur sa terrasse, et ont autorisé le conseil syndical à prendre toutes les dispositions nécessaires pour que soient démontés la pergola et l’abri de jardin sur la terrasse de l’appartement de Mme [D] [O].

Plus précisément, s’agissant de la véranda, il ressort des photographies jointes au constat de commissaire de justice qu’elle est composée de parois vitrés et que certains panneaux de cette véranda sont ancrés dans le mur de l’immeuble.

Dès lors, cette véranda a été installée en méconnaissance de l’interdiction faite au règlement de copropriété de réaliser toute construction ou aménagement sur les terrasses, balcons et loggias.

Enfin, les moyens tendant à dire qu’il existerait une éventuelle rupture d’égalité entre les copropriétaires ou tendant à dire que l’action du syndicat serait prescrite ne sont nullement étayés par un quelconque commencement de preuve, mais totalement inopérants, le juge des référés restant compétent en tout état de cause sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er quand bien même il existerait des contestations sérieuses – non établies au demeurant.

Dans ces conditions, la violation du règlement de copropriété est évidente et constitue un trouble manifestement illicite. Par conséquent, au regard de ce qui précède, il sera fait droit à la demande tendant à condamner Mme [O] de retirer sous astreinte la pergola.

En revanche, s’agissant de l’abri de jardin qui ne semble pas être fixé à l’immeuble mais simplement posé, la qualification de construction ou d’aménagement, au sens du règlement de copropriété, oblige à apporter une qualification juridique au regard du règlement de copropriété et à interpréter ce document afin d’en caractériser une éventuelle violation, ce qui ne rentre pas dans l’office du juge des référés.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé s’agissant de l’abri de jardin.

3/ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre les dépens à la charge de la partie défenderesse ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de Mme [D] [O] tendant à prononcer la nullité du procès-verbal de Me [X] ;

Condamne Mme [D] [O], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce dans la limite de 6 mois, à procéder au retrait de la véranda se trouvant sur la terrasse de son appartement situé au 5ème étage de l’immeuble, sis [Adresse 1] à [Localité 6] ;

Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de retrait de l’abri de jardin ;

Condamne Mme [D] [O] aux dépens ;

Condamne Mme [D] [O] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le ONZE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ et signée par Sébastien TICHIT, juge, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE.