Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p14 aud civile prox 5, 12 mars 2026, n° 25/02988

TJ Marseille 12 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p14 aud civ. prox 5, 12 mars 2026, n° 25/02988
Numéro(s) :	25/02988
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	31 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric RACHLIN
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' IMMEUBLE DENOMME

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Mars 2026

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2026

GROSSE :

Le 12 Mars 2026

à M^e Frédéric RACHLIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/02988 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6OZJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE DENOMME, [Localité 1], [Localité 2], situé, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA, [Localité 3], dont le siège social est, [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur, [T], [F]

né le 12 Juin 1989 à, [Localité 3], demeurant, [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [F], [T] est propriétaire des lots n°4913 et 4942 au sein de l’immeuble, [Localité 1], [Localité 2] sis, [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Alléguant d’arriérés de charges de copropriété, un commandement de payer la somme en principal de 5995,53 euros en principal a été signifié à Monsieur, [T], [F] le 27 octobre 2022 et une mise en demeure le 27 février 2025 par l’avocat du syndicat des copropriétaires ;

Ces courriers étant demeurés infructueux, par acte de commissaire de justice du 14 avril 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] situé, [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS FONCIA, [Localité 3], a fait assigner Monsieur, [F], [T] devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965:

— sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

.5365,19 € au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 7 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

.1254,63 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance

. 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

A titre subsidiaire si les frais venaient à être exclus des condamnations,

—  1254,63 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— sa condamnation aux entiers dépens ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 janvier 2026 date à laquelle le syndicat des copropriétaires requérant a été représenté par son conseil;

Monsieur, [F], [T] cité par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté;

La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur la recevabilité

Il est justifié par le relevé de propriété versé aux débats que Monsieur, [F], [T] est propriétaire des lots n°4913 et 4942 au sein de l’immeuble sis, [Adresse 6];

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA, [Localité 3] est en conséquence recevable en ses demandes;

II- Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’ article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En vertu de l’ article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat. Les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’ article 42 de la même loi , les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

un relevé de propriété un relevé de compte actualisé au 7 avril 2025le grand livre de l’exercice 2020le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 janvier 2022 approuvant les comptes de l’exercice clos le 30 juin 2021, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, votant le le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et votant divers travaux et leurs modalités de financementle procès-verbal de l’assemblée générale du 29 novembre 2022 approuvant les comptes de l’exercice clos le 30 juin 2022 , ajustant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 , votant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, votant divers travaux et leurs modalités de financementle procès-verbal de l’assemblée générale du 28 novembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice clos le 30 juin 2023, ajustant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 , votant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, votant divers travaux et leurs modalités de financementle procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 30 juin 2024 votant la réalisation de divers travaux et leurs modalités de financement le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 décembre 2024 approuvant les comptes de l’exercice clos le 30 juin 2024, ajustant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, votant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, votant divers travaux et leurs modalités de financementune attestation de non recoursle courrier de mise en demeure et le commandement de payerles appels de provisions charges, appels de fonds sur travaux, avances travaux et opérations exceptionnelles

Il ressort des pièces susvisées que s’agissant des charges de copropriété proprement dites arrêtées au 1er avril 2025, la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine liquide et exigible à hauteur de 5356,80 euros ;

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance:

Selon l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires’ au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1254,63 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance ;

Il ressort du décompte de frais versé aux débats et de la facture du syndic que la somme de 637,01 euros (mise en demeure, relance, commandement de payer, consTitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ) sera retenue au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;

Monsieur, [F], [T] n’a pour sa part justifié ni d’autres paiements qui n’auraient pas été pris en compte, ni de l’extinction de ses obligations;

Il s’ensuit que Monsieur, [F], [T] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] sis, [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA, [Localité 3] les sommes suivantes :

5356,80 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2025; 637,01 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;Le tribunal faisant partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires requérant au titre des frais, il n’y a pas lieu à statuer sur la demande formée à titre subsidiaire dans le cas où les frais devaient être exclus des condamnations à venir ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur, [F], [T] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens;

Il ressort de la lecture de l’assignation que le syndicat des copropriétaires requérant sollicite la somme de 1500 euros et non de 100 euros au titre des frais irrépétibles et en l’espèce il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur, [F], [T] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déclare le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] sis, [Adresse 4] , représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA, [Localité 3] , recevable en ses demandes;

Condamne Monsieur, [F], [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] sis, [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA, [Localité 3] les sommes suivantes :

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de dommages et intérêts formulée à titre subsidiaire;

Condamne Monsieur, [F], [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] sis, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA, [Localité 3], la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur, [F], [T] aux entiers dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit;

Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE