TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

N° RG 25/99 – N° Portalis DBY2-W-B7J-HYWF

Minute n° : 25/364

JUGEMENT DU : 10 JUILLET 2025

Rendu par Benoît GIRAUD, Président, assisté de Aurore TIPHAIGNE, Greffière présente lors des débats et lors de la mise à disposition au greffe la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE :

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[8]” représenté par son Syndic en exercice le Cabinet FONCIA ANJOU MAINE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Cyrille GUILLOU de la SELARL BOIZARD – GUILLOU SELARL, Avocat au barreau d’ANGERS

ET

DÉFENDERESSE :

S.A.S. OGC2PA, immatriculée au RCS D'[Localité 6] sous le N° 948 022 553, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 5]

représentée par Maître Anne sophie FINOCCHIARO de la SELAFA FIDAL LE MANS, Avocat au barreau d’ANGERS, substituée par Maître Alice LOIZEL, Avocate au barreau du MANS

EXPOSE DU LITIGE

La société OGC2PA est copropriétaire au sein de la résidence “[9]”, ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, située au [Adresse 3] à [Localité 7].

Par courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 12 novembre 2024, le syndic de la résidence “[9]”, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la société OGC2PA de régler la somme de 5.917,51 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Cette mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

C.EXE : Maître Cyrille GUILLOU

Maître [O] [U]

C.C :

Copie Dossier

le

*

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[9]”, représenté par son syndic en exercice, le cabinet Foncia Anjou , a fait assigner la société OGC2PA devant le président du tribunal judiciaire d’Angers statuant selon la procédure accélérée au fond, sur fondement des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, aux fins de voir :

— constater le vote et l’approbation d’un budget prévisionnel par l’assemblée générale des copropriétaires conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— constater, après mise en demeure, la défaillance de la société OGC2PA ;

— ainsi, prononcer la déchéance du terme pour les provisions de l’article 14-1 et de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, trente jours après ladite mise en demeure ;

— en conséquence, condamner la société OGC2PA à lui payer les sommes suivantes :

* 3.548,40 euros au titre des provisions sur charges devenues immédiatement exigibles, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la présente décision,

* 5.917,51 euros, arrêtée au 28 novembre 2024, au titre des sommes dues pour les exercices précédents, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la mise en demeure du 6 novembre 2024, en application de l’article 36 du décret de 1967,

* 500 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la présente décision,

* 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— ordonner, au visa de l’article 10-1 de la loi sus-visée, que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice ainsi que leurs droits de recouvrement ou d’encaissement, pouvant être prélevés le cas échéant, resteront à la charge du copropriétaire débiteur ;

— rappeler que la décision est exécutoire de droit.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[9]” soutient que la carence de la société OGC2PA dans le paiement des charges de copropriété serait constitutive d’une faute lui causant un préjudice financier distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

*

Par voie de conclusions n°2, la société OGC2PA sollicite du juge, au visa des articles 1219 et 1343-5 du code de procédure civile, à titre principal, de :

— juger que le syndic de copropriété Foncia Anjou Maine a manqué à ses obligations au titre du contrat de syndic de copropriété ;

— juger qu’elle est fondée à faire usage de l’exception d’inexécution et suspendre ainsi ses propres obligations tirées du contrat de syndic, en refusant de régler les charges ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence “[9]” de ses demandes de paiement des sommes de 3.548,40 euros et 5.917,51 euros au titre du paiement des charges de la copropriété ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence “[9]” de sa demande de dommages et intérêts ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence “[9]” de sa demande de capitalisation des intérêts de retard ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence “[9]” de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire, la société OGC2PA demande qu’il lui soit accordé un délai de 2 ans pour régler les charges de copropriété.

En tout état de cause, la société OGC2PA sollicite la condamnation du syndic de copropriété Foncia Anjou Maine à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, ainsi que d’écarter l’exécution provisoire.

A l’appui de ses prétentions, la société OGC2PA explique avoir cessé de procéder au paiement de ses charges en raison de la carence du syndic dans la gestion des travaux d’entretien de l’immeuble.

Elle soutient en effet que des désordres seraient apparus dès 2023 dans son appartement, à savoir la dégradation du plafond occasionné par un défaut d’étanchéité de la terrasse, l’impossibilité d’obtenir de l’eau froide, ainsi que des problèmes de chauffage.

Elle reproche ainsi au syndic de n’avoir apporté aucune solution satisfaisante à ces désordres, alors même qu’il relèverait de ses obligations de prendre en charge les travaux d’entretien courant et de maintenance de l’immeuble.

Elle ajoute que ces désordres l’auraient contraint à engager des frais de réfection et, de ce fait, lui occasionnerait un préjudice financier. Elle fait ainsi valoir la gravité de l’inexécution du syndic.

Par ailleurs, la société OGC2PA déclare rencontrer des difficultés de trésorerie et de gestion, lesquelles seraient liées à un changement d’associés et de la destination de son immeuble.

*

A l’audience du 05 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[9]” s’est opposée à la demande de délai formulée par la société OGC2PA. Les parties ont réitéré le surplus de leurs moyens et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

I.Sur l’exception d’inexécution

Selon l’article 1219 du code de procédure civile, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Cependant, ces dispositions sont limitées par le caractère d’ordre public des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. De sorte que les copropriétaires tenus de participer aux charges de copropriété en application de ces dispositions, ne peuvent refuser de payer leurs charges en opposant l’inexécution de travaux par le syndic.

*

En l’espèce, dès lors que les demandes de condamnation au titre des charges de copropriété formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[9]” sont fondées sur les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sus-visée, lesquelles sont d’ordre public, la société OGC2PA ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution au sens des dispositions de l’article 1219 du code civil pour refuser de participer aux charges de la copropriété.

Il y a donc lieu de rejeter l’exception d’inexécution soulevée par la société OGC2PA.

II.Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sur lequel le syndicat des copropriétaires de la résidence “[9]” fonde ses demandes : “A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. […]”.

L’article 14-1 de cette même loi prévoit ainsi que : “I.-Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.-Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale”.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[9]”, pour justifier sa demande, se fonde notamment sur les budgets votés et approuvés lors de l’assemblée générale ordinaire du 19 novembre 2024.

A ce titre, le requérant produit notamment :

— le contrat de syndic du 21 septembre 2023 ;

— la convocation de la société OGC2PA à l’assemblée générale du 19 novembre 2024 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 novembre 2024 ;

— le certificat de non-recours contre les délibérations de l’assemblée générale du 19 novembre 2024;

— les derniers appels de fonds adressés à la société OGC2PA ;

— la mise en demeure de payer la somme de 5.917,51 euros au titre des charges de copropriétés impayées, adressée à la société OGC2PA par courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 12 novembre 2024 ;

— le décompte des sommes dues.

Au vu de ces éléments, il convient d’accueillir la demande de recouvrement formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[9]” et de condamner la société OGC2PA à lui payer :

— la somme de 5.917,51 euros au titre des provisions échues impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024, date de la mise en demeure ;

— la somme de 3.548,40 euros au titre des provisions sur charges devenues immédiatement exigibles et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

III.Sur la demande de délais

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

*

En l’espèce, les difficultés financières alléguées par la société OGC2PA ne sont pas clairement établies et semblent relever de dysfonctionnements internes à celle-ci. Il ressort en effet de l’attestation du cabinet d’expertise ACEO, du 02 juin 2025, que les difficultés de trésorerie rencontrées par la société OGC2PA seraient liées à un changement d’associés et de la destination de l’immeuble.

De surcroît, si la société OGC2PA est défaillante dans le paiement de ses charges de copropriété, c’est principalement parce qu’elle oppose au syndicat des copropriétaires une exception d’inexécution liée à l’absence de réalisation de travaux d’entretien, et non en raison de ses prétendues difficultés financières. Or, l’exception d’inexécution est un argument inefficace en recouvrement des charges du fait du caractère d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, à défaut de justifier du bien fondé de sa demande, la société OGC2PA en sera déboutée.

IV.Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires de la résidence “[9]” fait valoir que la carence de la société OGC2PA quant au règlement des charges et provisions engendre des difficultés de gestion et met en péril l’équilibre financier de la copropriété, il ne parvient cependant pas à rapporter la preuve d’un préjudice personnel et direct distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence “[9]” de sa demande d’indemnité ainsi formulée.

V.Sur les demandes accessoires

1-Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société OGC2PA, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

2-Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence “[9]” les sommes engagées par lui pour faire valoir ses droits. Par conséquent, la société OGC2PA sera condamnée à lui payer une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il y a lieu de débouter la société OGC2PA sur ce point.

3-Sur l’écartement de l’exécution provisoire

Par application des articles 481-1 6° et 514 du code de procédure civile, les jugements de procédure accélérée au fond sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance du présent litige n’impose d’écarter l’exécution provisoire, laquelle n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire tendant au prononcé de condamnations au paiement de somme d’argent.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande de la société OGC2PA d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Vu les dispositions des articles 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Rejette l’exception d’inexécution soulevée par la société OGC2PA ;

Condamne la société OGC2PA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[9]”, représenté par son syndic en exercice, le cabinet Foncia Anjou:

— la somme de 5.917,51 euros au titre des provisions échues impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024, date de la mise en demeure;

— la somme de 3.548,40 euros au titre des provisions sur charges devenues immédiatement exigibles et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Ordonne la capitalisation des intérêts selon les modalités de l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute la société OGC2PA de sa demande de délai de paiement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence “[9]”, représenté par son syndic en exercice, le cabinet Foncia Anjou, de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

Condamne la société OGC2PA aux dépens ;

Condamne la société OGC2PA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[9]”, représenté par son syndic en exercice, le cabinet Foncia Anjou la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société OGC2PA de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société OGC2PA tendant à voir écarter l’exécution provisoire.

Ainsi fait et prononcé à la date ci-dessus par mise à disposition au greffe, le présent jugement a été signé par Benoît Giraud, président, et par Aurore Tiphaigne, greffière,

Aurore Tiphaigne, Benoît Giraud,