TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT

du 27 Avril 2026

Enrôlement : N° RG 25/10665 – N° Portalis DBW3-W-B7J-63TC

AFFAIRE : S.D.C. de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 2] (M^e Philippe CORNET de la SELARL C.L.G.)

C/ Mme [H] [T], [V] [S] (défaillante)

A l’audience Publique d’orientation tenue le 26 janvier 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 avril 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 09 février 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaire de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1]sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS COULANGE IMMOBILIER, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 343 048 039 et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

Madame [H] [T], [V] [S], née le 13 mars 1993 à [Localité 2] (13), de nationalité française, domiciliée [Adresse 5], et encore sur son lieu de travail, chez [Localité 3] SANTE, [Adresse 6]

défaillante

*

MOTIFS DE LA DECISION

L’immeuble " [Adresse 7] " sis [Adresse 8] est soumise au statut de la copropriété.

Madame [H], [T], [V] [S] est propriétaire au sein de cette copropriété des lots 249 et 265.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.

Des mises en demeure par lettres recommandées avec demande d’avis de réception lui ont été expédiées en date des 22 et 23 mai 2025.

*

Par acte d’huissier en date du 15 octobre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 7] " sis [Adresse 8], représentée par son syndic en exercice, la SAS COULANGE IMMOBILIER, a assigné la Madame [H], [T], [V] [S] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER Madame [H], [T], [V] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 7] sis [Adresse 3] :

— La somme en principal de 10 376,15 € au titre des charges de copropriété dues au 24 juillet 2025;

— La somme de 514 € au titre des frais nécessaires ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025, date de la mise en demeure.

CONDAMNER Madame [H], [T], [V] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de Résidence les [Adresse 9] sis [Adresse 3] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Madame [H], [T], [V] [S] au paiement d’une somme de

1 818 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

*

Régulièrement citée à personne, Madame [H], [T], [V] [S] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/10665.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 janvier 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

— Le contrat de syndic

— Le relevé de propriété des lots 249 et 265

— La fiche d’immeuble

— La mise en demeure du 22 mai 2025 de payer la somme de 8.967,19 euros

— Le décompte de charges arrêté au 24 juillet 2025 et de frais

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 janvier 2022 approuvant les comptes pour l’exercice 2020-2021 et votant un budget prévisionnel pour les exercices 2021-2022 et 2022-2023

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 janvier 2023 approuvant les comptes pour l’exercice 2021-2022 et votant un budget prévisionnel pour les exercices 2022-2023 et 2023-2024 ainsi que des travaux de clôture et réfection des joints de dallage

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 janvier 2024 approuvant les comptes pour l’exercice 2022-2023 et votant un budget prévisionnel pour les exercices 2023-2024 et 2024-2025 ainsi que le financement de divers travaux

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 décembre 2024 approuvant les comptes pour l’exercice 2023-2024 et votant un budget prévisionnel pour l’exercice 2024-2025 ainsi que divers travaux.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de deux sommes d’un montant de 149 euros chacune, toutes deux libellées « PV BRUIT 02.2024 » et appelées le 29.02.2024. Toutefois, il ne produit qu’un document permettant de justifier de l’existence de l’une seulement des deux sommes.

Par conséquent, il conviendra de retrancher la somme de 149 euros du montant total réclamé au titre des charges de copropriété impayées.

Aussi, s’agissant des charges de copropriété restantes, représentant la somme de 10.227,15 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposés par aucun texte.

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

— Les frais de mise en demeure du 21.09.2023 (32 euros)

— Les frais « 2E Relance » du 09.11.2023 (50 euros)

— Les frais « article 19.2 » du 21.05.2025 (200 euros)

— Les frais de « mise au contentieux » du 09.07.2025 (200 euros).

Madame [H], [T], [V] [S] reste donc redevable au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété impayées, de la somme de 32 euros.

En conséquence, il conviendra de condamner Madame [H], [T], [V] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 10.227,15 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 24 juillet 2025, ainsi que la somme de 32 euros au titre des frais nécessaires à leur recouvrement, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025, date de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [H], [T], [V] [S], succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.818 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [H], [T], [V] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 7] " sis [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la somme de 10.227,15 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 juillet 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025, date de la mise en demeure,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 7]" sis [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes de ce chef,

CONDAMNE Madame [H], [T], [V] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 7] " sis [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la somme de 32 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025, date de la mise en demeure,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 10] [Adresse 1]" sis [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires,

CONDAMNE Madame [H], [T], [V] [S] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 7] " sis [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Madame [H], [T], [V] [S] aux dépens de la présente instance,

CONDAMNE Madame [H], [T], [V] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 7] " sis [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.818 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, le 27 avril 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT