TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/06167 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3OZK

AFFAIRE :

Mme [D] [S] épouse [A] (Me [H] [J])

C/

S.C.I. SEXTIUS H (la SELARL SELARL [X] & HUA SOCIETE D’AVOCATS)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 01 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 19 Janvier 2026, prorogé au 26 Janvier 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2026, prorogé au 26 Janvier 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2026, prorogé au 26 Janvier 2026

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Assistée de Madame Pauline BILLO-BONIFAY, Greffier placé

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

Madame [D] [S] épouse [A]

née le 06 Février 1958 à [Localité 7] (TUNISIE)

de nationalité Tunisienne, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [A]

née le 20 Décembre 1978 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [B] [A]

née le 21 Juin 1988 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.C.I. SEXTIUS H

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 423 847 680, dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Nicole BENHAIM de la SELARL SELARL BENHAIM & HUA SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE

Par acte en date du 19 mars 2002, [L] [F] et [N] [U] épouse [F] ont acquis de l’institution Pol [Y] l’appartement du premier étage et la cave 3Bis d’un immeuble situé [Adresse 4].

Par acte en date du 29 décembre 2003, ces biens ont été vendus à la SCI SEXTUS H.

Par acte en date du 05 novembre 2021, [D] [S] épouse [A] a acquis de la SCI SEXTUS H l’appartement situé au premier étage et la cave portant le numéro 3Bis.

Le même jour, [D] [S] épouse [A] a fait donation du bien à [P] [A] et à [B] [A].

*

Par acte en date du 12 juin 2023, invoquant la garantie des vices cachés, [D] [S] épouse [A], [P] [A] et [B] [A] ont assigné la SCI SEXTUS H aux fins d’obtenir :

— la résolution de la vente,

— la somme de 235.000,00 Euros au titre de la restitution du prix de vente,

— la somme de 12.463,00 Euros au titre du remboursement des frais et contributions,

— la somme de 15.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 4.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

[D] [S] épouse [A], [P] [A] et [B] [A] font valoir :

— que la chaudière devait être changée,

— que la SCI SEXTUS H n’avait jamais été propriétaire de la cave vendue, soit la cave 3 bis, laquelle était inaccessible,

— qu’une confusion persistait quant à la propriété et aux droits sur les caves,

— que la SCI SEXTUS H avait manqué à son devoir d’information au visa de l’article 1602 du Code Civil et de l’article 1112-1 du Code Civil,

— que l’échange entre la cave 3 bis et la cave 4 n’était pas mentionné dans les actes notariés,

— qu’elles étaient privées de la jouissance paisible et effective de la cave 3 bis.

*

La SCI SEXTUS H conclut au débouté, faisant valoir :

— Concernant la cave :

— que la cave 3 bis existait et était affectée à l’appartement du premier étage,

— que [D] [S] épouse [A], [P] [A] et [B] [A] avaient connaissance du caractère inaccessible de la cave,

— que si cette cave était inaccessible, le règlement de copropriété prévoyait que l’accès pouvait être rétabli,

— qu’un échange s’était opéré entre les propriétaires des caves 3 bis et 4 avant même la rédaction du règlement de copropriété mais que cet échange n’avait pas été formalisé,

— Concernant les nuisances sonores :

— que [D] [S] épouse [A], [P] [A] et [B] [A] qui avaient visité l’appartement avaient connaissance du niveau des nuisances sonores,

— que l’appartement disposait d’un double vitrage,

— Concernant la chaudière :

— que la chaudière avait été révisée le 30 août 2021 et qu’elle était en parfait état,

— que la panne de la chaudière postérieure à la vente ne rendait pas le bien impropre à sa destination.

Reconventionnellement, elle demande :

— la somme de 6.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— la somme de 3.500,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du Code Civil prévoit :

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

— Sur la chaudière

[D] [S] épouse [A], [D] [S] épouse [A] et [B] [A] indiquent que la chaudière avait 20 ans et non pas 10 ans comme annoncé. Une chaudière de 20 ans doit faire l’objet d’un changement.

L’ancienneté de la chaudière constitue donc un vice caché. Toutefois, ce vice ne rend pas l’appartement impropre à sa destination dans la mesure où le changement de la chaudière est de nature à le faire disparaître.

Par ailleurs, le vice résultant de l’ancienneté de la chaudière ne présente pas une gravité suffisante pour justifier la résolution de la vente dans la mesure où le vendeur avait la possibilité d’y remédier dans des conditions satisfaisantes en finançant le changement de la chaudière.

En l’état de ces éléments, il convient de mettre à la charge de la SCI SEXTUS H le changement de la chaudière pour un coût de 3.000,00 Euros.

— Sur la cave

Par acte en date du 05 novembre 2021, [D] [S] épouse [A] a acquis de la SCI SEXTUS H un bien immobilier situé [Adresse 3] comprenant un appartement situé au 1er étage et une cave portant le numéro 3Bis. L’acte précisait que le propriétaire du 1er étage pouvait rétablir l’accès à la cave par le vestibule de l’entrée dessous l’escalier.

La situation des caves est à tout le moins confuse. Il est fait état d’un échange de caves qui n’a été formalisé par aucun document. Le positionnement physique de la cave 3Bis est lui même douteux.

Toutefois, le fait que l’acte notarié qui prévoyait une possibilité de rétablissement de l’accès à la cave 3Bis permettait à [D] [S] épouse [A] d’avoir connaissance du fait que celle-ci n’était pas accessible. Il ne peut donc être valablement prétendu que cette absence d’accessibilité constituait un vice caché.

— En conclusion

La demande de résolution de la vente fondée sur la garantie des vices cachés entre en voie de rejet, de même que les demandes de restitution du prix et de remboursement des frais et contributions.

— Sur le manquement à l’obligation de délivrance

[D] [S] épouse [A], [P] [A] et [B] [A] invoquent également l’article 1604 du Code Civil qui prévoit :

La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Il y a manquement à l’obligation de délivrance quand la chose délivrée n’est pas conforme à la chose vendue. La conformité fait défaut lorsque la chose délivrée ne correspond pas à ce qui était contractuellement prévu.

L’obligation de délivrance couvre les qualités de la chose vendue, à savoir l’ensemble des propriétés de la chose que les parties ont eu en vue au moment du marché avant de se déterminer à contracter. En l’espèce, il n’est pas contestable que [D] [S] épouse [A] voulait entreposer des meubles dans la cave Bis, ce qui était conditionné par son accessibilité.

Pour autant, [D] [S] épouse [A] a acquis cette cave 3Bis en ayant connaissance des difficultés d’accessibilité en l’état de la mention dans l’acte notarié du rétablissement de celle-ci. [D] [S] épouse [A] a donc acquis une cave présentant des difficulté d’accès, ce qui lui a été délivré.

En conséquence, la demande de résolution de la vente fondée sur l’article 1604 du Code Civil entre en voie de rejet de même que les demandes subséquentes.

— Sur le surplus des demandes indemnitaires de [D] [S] épouse [A], de [P] [A] et de [B] [A].

A part le changement de la chaudière, les demandes indemnitaires entrent en voie de rejet en l’état du rejet de la demande de résolution de la vente.

— Sur les autres chefs de demande

En l’état du caractère raisonnable de la contestation, la demande de dommages et intérêts formée par la SCI SEXTUS H pour procédure abusive entre en voie de rejet.

Il convient d’allouer à la SCI SEXTUS H la somme équitable de 1.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de [D] [S] épouse [A], de [P] [A] et de [B] [A] les frais irrépétibles par elle exposés.

En raison du rejet d’une grande partie des demandes de [D] [S] épouse [A], de [P] [A] et de [B] [A], il y a lieu à partage des dépens.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONDAMNE la SCI SEXTUS H à verser à [D] [S] épouse [A], à [P] [A] et à [B] [A] ensemble la somme de 3.000,00 Euros au titre du changement de la chaudière,

DEBOUTE [D] [S] épouse [A], [P] [A] et [B] [A] de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions,

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SCI SEXTUS H,

CONDAMNE in solidum [D] [S] épouse [A], [P] [A] et [B] [A] à verser à la SCI SEXTUS H la somme de 1.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

FAIT MASSE des dépens, les partage à raison de :

—  30 % à la charge de la SCI SEXTUS H,

—  70 % à la charge de [D] [S] épouse [A], de [P] [A] et de [B] [A] in solidum,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 26 janvier 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT