Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00032 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76CIS

JUGEMENT

DU : 26 Juin 2025

S.A. URBAVILEO

C/

[C] [R]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 26 Juin 2025

Jugement rendu le 26 Juin 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. URBAVILEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Madame [S] [B] dûment munie d’un pouvoir.

ET :

DÉFENDEUR

Mme [C] [R]

née le 17 Septembre 1955, demeurant [Adresse 4]

non comparante

DÉBATS : 24 Avril 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00032 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76CIS et plaidée à l’audience publique du 24 Avril 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 26 Juin 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2009, la société anonyme d’économie mixte Urbavileo a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [R] née [J] et à M. [I] [R] sur un logement situé au [Adresse 6] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 408,84 et d’une provision pour charges de 24,03 euros.

Par avenant du 5 août 2014, Mme [C] [R] née [J] est devenue la seule titulaire du bail.

Par avenant du 20 juillet 2022, M. [H] [R] est devenu co-titulaire du bail.

Par avenant du 29 octobre 2022, Mme [C] [R] née [J] est devenue la seule titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2024, la bailleresse a fait délivrer à Mme [C] [R] née [J] un commandement de payer la somme principale de 1953,12 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [C] [R] née [J] le 9 août 2024.

Par assignation du 19 décembre 2024, la société anonyme d’économie mixte Urbavileo a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de :

— constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location, et ce pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter du jugement à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique dès que le délai légal sera expiré ;

— condamner la défenderesse au paiement :

*de la somme en principal de 2998,26 euros suivant décompte en date du 1er décembre 2024, outre les loyers et les charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation, avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2024, date du commandement de payer les loyers au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

*d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexations éventuelles depuis le prononcé de la résiliation jusqu’à la totale libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2024, date du commandement de payer les loyers au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

*de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

*de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêt au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

*de l’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble à son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

*des entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de la présente assignation ;

ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 6 mars 2025. Le renvoi a été ordonné à la demande de la demanderesse.

À l’audience du 24 avril 2025, la société anonyme d’économie mixte Urbavileo sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise la demande principale en paiement à la somme de 2 062,51. La société anonyme d’économie mixte Urbavileo sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en faveur de la défenderesse.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [C] [R] née [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de la demande :

La société anonyme d’économie mixte Urbavileo justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location comprend une clause résolutoire pour défaut de paiement de trois mois de loyer en principal prenant effet deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 9 août 2024 et visait un délai de deux mois.

Ce commandement visait un montant de 1953,12 euros, soit plus de trois mois de loyer en principal (1587,79 euros).

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1953,12 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 octobre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la bailleresse sollicite des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Il ressort du dernier décompte locataire que Mme [R] a repris le paiement des loyers courants à l’audience.

Au regard de ces éléments et du diagnostic social et financier, des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation seront accordés à Mme [R], suivant les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la trêve hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version alors applicable, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par Mme [R], le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, en cas de résiliation du bail, Mme [R] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 548,69 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse.

Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa version applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société anonyme d’économie mixte Urbavileo verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 16 avril 2025, Mme [R] lui devait la somme de 2062,61 euros, échéance d’avril non incluse.

Mme [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 2062,61 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 09 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 953,12 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

En vertu du quatrième alinéa de l’article 1153 du code civil, dans sa version alors applicable, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [R] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat conclu le 17 décembre 2009, modifié par avenants du 5 août 2014, du 20 juillet 2022 et du 29 octobre 2022 entre la société anonyme d’économie mixte Urbavileo, d’une part, et Mme [C] [R] née [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5], sont réunies depuis le 10 octobre 2024 ;

CONDAMNE Mme [C] [R] née [J] à payer à la société anonyme d’économie mixte Urbavileo la somme de 2062,61 euros (deux mille soixante-deux euros et soixante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 avril 2025, échéance d’avril non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 09 août 2024, sur la somme de 1 953,12 euros (mille neuf cent cinquante-trois euros et douze centimes), et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme [C] [R] née [J] à se libérer de sa dette en 35 mensualités de 57,00 euros (cinquante-sept euros) et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [C] [R] née [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [R] née [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [C] [R] née [J] sera condamnée à verser à la société anonyme d’économie mixte Urbavileo une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 548,69 euros (cinq cent quarante-huit euros et soixante-neuf centimes) par mois, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société anonyme d’économie mixte Urbavileo de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DÉBOUTE la société anonyme d’économie mixte Urbavileo de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [C] [R] née [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 août 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 19 décembre 2024 et de la notification à la préfecture,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,