RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 567/25JCP

N° RG 25/00281 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CRJN

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

Entre :

S.A. CLESENCE

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par la SCP LEQUILLERIER – GARNIER, avocats au barreau de SENLIS,

Et :

Monsieur [P] [H]

né le 05 Mai 1988 à [Localité 7] (VAL-D’OISE)

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame LE BOURDAIS-LEFER

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 30 Octobre 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 27 Novembre 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le 1/12/25 à la SCP LEQUILLERIER et à Mr [H]

N° RG 25/00281 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CRJN – jugement du 27 Novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 octobre 2021, la société CLESENCE, bailleur, a consenti à Monsieur [P] [H], preneur, un bail d’habitation portant sur le logement n° 43 situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 411,11 euros en principal, charges en sus, payable à terme échu, complété d’un contrat d’entretien général IMPEC à hauteur de 9,85 euros par mois.

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers du logement donné à bail, le bailleur a fait délivrer le 12 mars 2025 à Monsieur [P] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme en principal de 2.232,81 euros, de produire l’attestation d’assurance et d’avoir à justifier de l’occupation effective des lieux

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2025, la société CLESENCE a fait assigner Monsieur [P] [H] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de COMPIÈGNE à l’audience du 30 octobre 2025 aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire suite au commandement délivré le 12 mars 2025 pour impayés de loyers et défaut de production de l’attestation d’assurance habitation ;en conséquence, constater la résiliation du bail précédemment consenti et subsidiairement la prononcer ;ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [H] ainsi que de tout occupant de son chef ;condamner Monsieur [P] [H] à payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation des baux égale au loyer contractuel majoré des charges récupérables, révisable comme lui, jusqu’à la libération des lieux et restitution des clés ;ordonner la séquestration des meubles, objets mobiliers et autres pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde-meubles aux frais, risques et périls des expulsés ;condamner Monsieur [P] [H] à régler à la société CLESENCE la somme de 3.312,57 euros arrêtée au 19 août 2025 ;dire et juger que cette somme produira intérêt au taux légal, à compter du commandement de payer, sur le fondement de l’article 1153 du Code civil ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; condamner Monsieur [P] [H] en tous les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer délivré et les frais pour parvenir à l’expulsion, sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile ;condamner Monsieur [P] [H] au paiement d’une somme de 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 octobre 2025.

En demande, la société CLESENCE, dûment représentée, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3.794,76 euros, selon décompte arrêté au 22 octobre 2025 versé aux débats.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur expose que le commandement de payer est demeuré infructueux, les paiements effectués ayant été insuffisants à régler la dette locative. Bien que le locataire ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, le bailleur déclare s’opposer à l’octroi de délais de paiement de la dette locative suspensifs de la clause résolutoire du bail du logement.

En défense, Monsieur [P] [H], comparaissant personnellement, a reconnu le montant de la dette locative et sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail afin de se maintenir dans les lieux, déclarant être en capacité de verser la somme mensuelle de 100 euros au surplus du loyer courant résiduel.

Le défendeur justifie à l’audience l’attribution de droits CAF d’un montant de 1.429,49 euros compatibles avec le montant des loyers et charges, comprenant une augmentation des aides APL de 251,20 euros au jour de l’audience à la somme de 353,94 euros.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire du logement donné à bailSelon les termes de l’article 24 IV de la loi n° 89-462 modifiée du 6 juillet 1989, les II et III dudit article rappelés ci-dessous sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 6 mai 2024, le demandeur produisant l’accusé de réception de la sous-préfecture de [Localité 6], soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 19 août 2025.

Selon les termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par voie dématérialisée via l’application EXPLOC enregistrée le 20 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 octobre 2025.

La demande du bailleur est donc recevable.

Sur les demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail du logement, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation sans droit ni titre

L’article 24 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, tel que modifié par la loi n°2023-668 en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon pourvoi n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024, Cour de cassation a toutefois précisé que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le demandeur produit le contrat en vigueur entre les parties le 21 octobre 2021 qui prévoit la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement deux mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

Il est établi au vu des éléments produits aux débats, à savoir le décompte des sommes dues au 22 octobre 2025 qui comprend un historique des appels et paiements des loyers et charges depuis l’incident de paiement à l’échéance de mars 2023, que le commandement de payer délivré le 12 mars 2025 reprenant les termes contractuels est resté infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

La condition d’acquisition de la clause résolutoire est donc remplie et il convient de constater la résiliation du bail à compter du 13 mai 2025.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail, il convient à défaut de libération volontaire du logement d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Le maintien dans les lieux du défendeur en dépit de la résiliation du bail d’habitation crée un préjudice au demandeur. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par le défendeur au montant du loyer prévu par le contrat de location du logement majoré des charges et taxes habituelles, et ce jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation du logement donné à bail

En vertu des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Le bailleur justifie d’un décompte qui établit l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation du logement échus au 22 octobre 2025 (échéance de septembre 2025 incluse) à la somme de 3.794,76 euros, qu’il convient d’expurger de la somme de 264,15 euros au titre des frais de commandement et d’assignation qui relèvent des dépens ainsi que les pénalités d’enquête occupation sociale non justifiées en l’espèce appliquées à hauteur de 228,60 euros soit 30 mensualités de 7.62 euros le bailleur ne justifiant pas d’une mise en demeure préalable précisant le fondement légal susceptible d’y donner lieu, portant l’arriéré locatif valablement opposable au défendeur à la somme de 3.302,01 euros.

Monsieur [P] [H], qui ne justifie pas s’être libéré de sa dette, sera donc condamné à payer au demandeur la somme de 3.302,01 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement compte tenu de la nature partiellement indemnitaire de la créance conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire du bail d’habitation

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil.

Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif versé aux débats que Monsieur [P] [H] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et sollicite l’octroi de délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire du bail afin de permettre le maintien dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière compatible.

Il conviendra donc d’octroyer des délais de paiement de la dette locative suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail et d’autoriser le défendeur à se libérer de sa dette en 33 mensualités de 100 euros et une 34ème mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts, en sus du paiement du loyer courant.

Si ces modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer courant régulièrement payé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, la clause résolutoire reprenant pleinement ses effets.

En ce cas, le défendeur étant occupant sans droit ni titre des lieux loués du fait de la résiliation du bail et à défaut de libération volontaire des lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef pourra donc être mise en œuvre selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

De plus, l’indemnité d’occupation provisionnelle telle que définie ci-avant due par le défendeur s’appliquera pleinement jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur les demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation sans droit ni titre pour défaut d’attestation d’assurance locative

L’article 7 g) de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

En l’espèce, le demandeur produit le contrat conclu avec le défendeur qui prévoit qu’à défaut de souscription d’une assurance locative, le contrat sera résilié de plein droit un mois après un commandement rappelant la clause résolutoire demeuré infructueux.

Il est établi que le commandement délivré le 12 mars 2025 reproduit les dispositions légales et contractuelles applicables, le défendeur ne justifiant pas avoir contracté une assurance locative obligatoire dans le mois suivant ledit commandement.

Force est toutefois de constater que bien que le bailleur ne rapporte pas la preuve avoir souscrit ladite assurance pour le compte de son preneur après mise en demeure non suivie d’effet selon les dispositions légales rappelées ci-avant, il ressort du décompte locatif du 22 octobre 2025 versé aux débats que le bailleur a imputé à son locataire à chaque échéance de loyer à compter du terme de février 2024, la somme mensuelle « Dont locataires non assurés » de 4,40 euros puis de 4,79 euros à compter de janvier 2025, soit au titre de frais d’assurance souscrit pour son compte et valant en conséquence renoncement à la mise en œuvre de la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location.

La demande du bailleur de constatation d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance sera donc rejetée sur ce chef.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Sont inclus dans les dépens les frais antérieurs à l’engagement de l’instance lorsqu’ils sont dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci.

En l’espèce, le défendeur qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer du 12 mars 2025. Les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Tenu aux dépens, Monsieur [P] [H] sera condamné à verser au demandeur une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 50 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance introduites après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’ordonner l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort le 27 novembre 2025,

DÉCLARE recevable les demandes de la société CLESENCE ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail d’habitation consenti le 21 octobre 2021 à Monsieur [P] [H] sur le logement n°43 situé au [Adresse 3] à [Localité 8], par acquisition de la clause résolutoire au 13 mai 2025 ;

REJETTE en l’état la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de production de l’assurance locative obligatoire ;

CONDAMNE Monsieur [P] [H] à payer à la société CLESENCE, sur les arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, en l’état de la dette arrêtée au 22 octobre 2025, l’échéance de septembre 2025 incluse, la somme expurgée des dépens de 3.302,01 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement compte tenu de la nature partiellement indemnitaire de la créance ;

AUTORISE Monsieur [P] [H] à se libérer de cette somme en 33 versements mensuels de 100 euros et un 34ème versement soldant la dette en principal, frais et intérêts, le premier devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect de l’échéancier accordé à Monsieur [P] [H], et la continuation du contrat de bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant à l’échéance, quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra pleinement ses effets ;

EN CE CAS,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [H] de libérer volontairement le logement, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par huissier de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [P] [H] en cas de résiliation effective du contrat de bail dudit logement à payer à la société CLESENCE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer revalorisable du bail résilié augmenté des charges, et ce jusqu’à libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et que la société CLESENCE pourra procéder à la régularisation des charges ;

RAPPELLE qu’il appartient à Monsieur [P] [H] d’assurer les lieux donnés à bail jusqu’à leur parfaite libération ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [P] [H] à payer à la société CLESENCE la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 mars 2025, tandis que les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et après lecture faite, le Juge a signé avec le Greffier,

LE GREFFIER LE JUGE