TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Janvier 2026

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 25 Novembre 2025

GROSSE :

Le 27 Janvier 2026 M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Monsieur [B] [R]

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/06098 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7C57

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CLEANNA FA, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [R]

né le 13 Avril 1984 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

comparant

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 18 octobre 2013 la SCI CLEANNA FA a donné en location à monsieur [B] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à Marseille (13001), pour une durée de 3 ans renouvelable, à compter du 18 octobre 2013, moyennant le paiement d’un loyer initial de 505,81 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, la SCI CLEANNA FA a fait délivrer à monsieur [B] [R] un congé pour vendre à effet au 17 octobre 2025.

A défaut de départ du locataire à la date d’échéance, c’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2025, la SCI CLEANNA FA a fait assigner monsieur [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir le constat de la validité du congé au 17 octobre 2025, l’expulsion de monsieur [B] [R] sans délais, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, avec séquestration des meubles et sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité d’occupation de 505,81 euros jusqu’à la libération effective des lieux,1000 euros au titre de la résistance abusive,2400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.L’affaire a été retenue à la première audience du 25 novembre 2025.

La SCI CLEANNA FA, représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation.

Monsieur [B] [R], présent à l’audience, ne conteste pas la validité du congé mais sollicite des délais pour quitter les lieux, ce dernier, n’ayant pas de solution de relogement pour ses trois enfants dont il a la charge. Il explique également souffrir d’une maladie chronique et ne pas avoir de dette de loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la validité du congé pour vente et ses conséquences

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

« I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur » (…) ;

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article ;

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. (…)

II. Lorsqu’il est fondé sur lé décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire ; l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (…) ».

En l’espèce, le congé pour vente délivré par commissaire de justice le 17 juillet 2024 indique bien le motif du congé, à savoir la mise en vente du bien, et comporte une offre d’achat au locataire. Les délais légaux sont respectés, ainsi que la reprise obligatoire des articles de loi susvisés.

Dans ces conditions, le congé pour vente est valable avec effet au 17 octobre 2025.

Monsieur [B] [R] est ainsi occupant sans droit, ni titre depuis le 17 octobre 2025, ce qui est de nature à justifier son expulsion selon les modalités reprises dans le dispositif.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période hivernale. En effet, monsieur [B] [R] est parfaitement à jour dans le paiement de ses loyers, de bonne foi et n’est pas rentré dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En outre, en application des articles L.412-3 et L.412-4, le juge peut octroyer des délais supplémentaires au locataire pour quitter les lieux pour une durée qui ne peut être inférieur à un mois, ni supérieur à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Compte tenu de la situation personnelle de monsieur [B] [R], en particulier ses problèmes de santé et la charge de ses trois enfants, et au regard du caractère très récent du congé, valide que depuis le 17 octobre 2025, l’assignation ayant été envoyée seulement 15 jours après, il convient d’accorder au locataire 6 mois supplémentaires pour quitter les lieux, en sus des délais légaux rappelés ci-dessus. Au regard des tensions locatives très fortes dans la ville de [Localité 4], cela permettra à monsieur [B] [R] de retrouver une solution de relogement décente d’ici l’été 2026 et ainsi inscrire ses enfants dans l’établissement de leur nouveau secteur en septembre 2026.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résolution du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges actuelles, soit 505,81 euros (provision sur charges comprise). Toute indexation ou régularisation des charges devra faire l’objet d’une notification au locataire par courrier recommandé. Cette indemnité ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI CLEANNA FA ou à son mandataire.

Compte tenu du paiement des indemnités d’occupation, la demande d’astreinte apparait disproportionnée et sera rejetée.

De la même manière, le congé étant valide depuis le 17 octobre 2025 seulement, il ne peut être reproché à monsieur [B] [R] d’être à l’origine d’une résistance abusive, en particulier au regard des difficultés manifestes de se reloger dans la ville de [Localité 4]. En tout état de cause, la SCI CLEANNA FA ne rapporte pas la preuve d’un quelconque préjudice, qui ne serait pas déjà indemnisé par le paiement des indemnités d’occupation. La demande de ce chef sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et noan compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [B] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité, le déséquilibre économique entre les parties et la bonne foi du défendeur commandent de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SCI CLEANNA FA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de l’octroi de délai supplémentaires pour quitter les lieux, le congé n’étant pas contesté par le locataire, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que le congé pour vente délivrée par la SCI CLEANNA FA le 17 juillet 2024, avec effet au 17 octobre 2025, portant sur les locaux situés au [Adresse 1] à Marseille (13001), loués à monsieur [B] [R] en vertu du contrat de bail signé le 18 octobre 2013 est valable au fond et en la forme,

CONSTATE ainsi la résiliation du bail au 17 octobre 2025, date de prise d’effet du congé de reprise pour vendre,

CONSTATE ainsi que monsieur [B] [R] est occupant sans droit ni titre depuis le 17 octobre 2025 à minuit,

ORDONNE en conséquent à monsieur [B] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

ACCORDE à monsieur [B] [R] 6 mois de délais supplémentaires pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision,

REJETTE la demande d’astreinte formulée par la SCI CLEANNA FA,

CONDAMNE monsieur [B] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 505,81 euros (provisions sur charges inclues) à compter du 17 octobre 2025 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

PRECISE que tout indexation ou régularisation de l’indemnité d’occupation doit faire l’objet au préalable d’une notification par courrier recommandé au locataire,

DEBOUTE la SCI CLEANNA FA de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE monsieur [B] [R] à payer à la SCI CLEANNA FA la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [B] [R] aux dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation mais pas du congé pour vente, acte à la charge du bailleur uniquement,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge