Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 3, 26 février 2026, n° 25/03663

TJ Marseille 26 février 2026

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire n'a pas réglé ses loyers dans le délai contractuel, permettant ainsi l'application de la clause résolutoire et l'expulsion.
Accepté
Montant des loyers impayés
La cour a jugé que le locataire doit la somme due au titre des loyers impayés, qui n'est pas sérieusement contestable.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a estimé que le bailleur a droit à une indemnité d'occupation correspondant au montant du dernier loyer jusqu'à la libération effective des lieux.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a jugé que le bailleur, ayant succombé à titre principal, a droit à une indemnisation pour ses frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 3, 26 févr. 2026, n° 25/03663
Numéro(s) :	25/03663
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	7 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Florence BLANCJean-Louis BOISNEAULT
Cabinet(s) :	BCT AVOCATS
Parties :	S.C.I. SAINT JUST

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 20 Février 2026 – Délibéré prorogé

Président : Madame HERRY, VP en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2026

N° RG 25/03663 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6YAX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SAINT JUST

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, dont le mandatire est la société POURTAL dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Florence BLANC de l’AARPI BCT AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [S]

né le 02 Décembre 1983 à [Localité 1]

Exerçant à titre individuel sous l’enseigne [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-Louis BOISNEAULT, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosse délivrée le 20/02/26

— M^e Florence BLANC

— M^e Jean-Louis BOISNEAULT

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail commercial en date du 10 mars 2017, cédé selon acte de cession du fonds de commerce du 19 juillet 2022, [D] [S] loue un local commercial situé [Adresse 4] appartenant à la SCI SAINT JUST.

Le loyer payable par mois et d’avance s’élève actuellement à la somme de 449,12 € outre 15 € d’avance sur charges soit 464,12 €/ mois provisions sur charges comprise.

En 2025, [D] [S] a cessé de payer les loyers régulièrement et un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial lui a été signifié le 09/07/2025 pour un montant en principal de 3 765,97 €. Par un second commandement du même jour visant également la clause résolutoire du bail, le bailleur a demandé de justifier de l’assurance contre les risques locatifs.

Les commandements étant restés infructueux, par acte de commissaire de justice du 19/09/2025, la SCI SAINT JUST a fait assigner [D] [S] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de céans aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce :

Constater le jeu de la clause résolutoire et ordonner en conséquence l’expulsion des lieux loués de [D] [S] et tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier

Condamner [D] [S] à lui payer la somme de 3 498,33 € à titre provisionnel au titre de l’arriéré de loyers et charges

Condamner [D] [S] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 464,12 € établie sur la base du dernier loyer et jusqu’à parfaite libération des lieux

Débouter [D] [S] de toute ses demandes

Condamner [D] [S] à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant les deux commandements de payer délivrés le 09/07/2025.

L’affaire a été renvoyée à trois reprises à la demande du défendeur afin de conclure puis au motif du règlement en cours de la dette. L’affaire a été évoquée à l’audience du 09/01/2025, à laquelle la SCI SAINT JUST, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant sa dette à la somme de 2 444,81 € arrêtée au 02/01/2026.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, [D] [S], par l’intermédiaire de son conseil, a exposé qu’il est à jour du paiement de sa dette, la somme de 1 911,11 € ayant été payée courant décembre 2025 par le compte CARPA de son conseil et le dernier virement d’un montant de 533,70 € ayant été ordonné, soldant ainsi totalement la dette de 2 444,81 €. Il sollicite en conséquence le débouté des demandes et subsidiairement que lui soient accordés des délais de paiement rétroactifs avec suspension du jeu de la clause résolutoire et le constat que la clause est réputée ne pas avoir joué compte tenu du respect des délais ainsi accordés. Il fait état d’une volonté de malice de son bailleur qui s’est précipité sur les difficultés qu’il a rencontré en 2025 pour tenter de récupérer son fond de commerce acquis 60 000 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 20/02/2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il entre dans l’office du juge des référés de prononcer l’expulsion des locataires lorsque l’évènement prévu par la clause résolutoire insérée au bail s’est réalisé, à moins qu’il y ait lieu de trancher une contestation sérieuse de nature à préjudicier au principal.

Il résulte des stipulations contractuelles qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’exécution d’une seule des conditions du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer resté sans effet, le présent bail est résilié de plein droit si bon semble au bailleur et l’expulsion du preneur et de tous occupants pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision.

La SCI SAINT JUST justifie de la délivrance, par acte d’huissier en date du 09/07/2025, d’un commandement de payer les loyers et charges pour un montant de 3 765,97 euros correspondant à la période janvier à juin 2025 et visant la clause résolutoire.

Les loyers et charges commandés n’ont pas été intégralement réglés dans le délai contractuel et le juge n’a pas été saisi d’une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 09/08/2025.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 09/08/2025, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 464,12 euros, provision sur charges comprise, outre les taxes, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les loyers et charges impayés :

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que [D] [S] a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 533,70 euros, arrêtée au 06/01/2026.

L’obligation du locataire de payer la somme de 533,70 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 06/01/2026, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence d’accueillir la demande de provision.

Sur les délais de paiements et la suspension de la clause résolutoire

[D] [S] se prévaut du paiement intégral de la dette au cours de l’instruction de l’affaire par le juge des référés et sollicite en application du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, l’octroi de délai de paiements rétroactifs.

Aux termes de cet article, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le second alinéa de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, [D] [S], bien qu’il n’en justifie pas, indique avoir connu des problèmes de santé en 2025 l’empêchant de régler son loyer. Il excipe du paiement intégral de la dette durant l’instruction du dossier, permis par les trois renvois accordés en octobre et novembre 2025. La production d’une note en délibéré avant le 16/01/2026 a été autorisée à l’audience, afin de justifier du règlement effectif du dernier virement. Aucune note en délibéré n’est parvenue à cette date.

Le paiement quasi intégral de la dette voire intégral si le dernier virement a été effectivement pris en compte justifient d’accorder des délais de paiement rétroactifs. Cependant, en l’absence de note en délibéré produite justifiant du paiement effectif du dernier virement annoncé par le défendeur, il ne peut être constaté que les délais de paiement ont été respectés et que la clause résolutoire qui a joué à la suite du commandement de payer a été suspendue pendant ces délais, sans qu’il y ait lieu de constater sa déchéance.

Il sera accordé un délai jusqu’au 10/03/2026 à [D] [S] pour justifier du paiement de la dette. Il sera ordonné, en cas de défaut de paiement de la dette à cette date, que le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

En cet état, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et de ne prévoir la déchéance de la suspension de ladite clause et le retour du plein effet de celle-ci qu’en cas de non-respect du délai de paiement ainsi accordé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner [D] [S], qui succombe à titre principal, au paiement des dépens du référé, qui comprendront le coût du commandement de payer, ainsi qu’à la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial au 09/08/2025 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

DISONS que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si le délai ci-après accordé est respecté ;

CONDAMNONS [D] [S] à payer à titre provisionnel à la SCI SAINT JUST la somme de 533,70 euros au titre des loyers et charges au 06/01/2026 ;

AUTORISONS [D] [S] à se libérer de cette condamnation en un versement devant intervenir au plus tard le 10/03/2026, en sus des loyers et charges en cours ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ; la clause résolutoire reprendra ses effets ; il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion du locataire ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur, aux risque et périls de [D] [S] ;[D] [S] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux ;

CONDAMNONS [D] [S] à payer à la SCI SAINT JUST la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [D] [S] aux dépens du référé, qui incluent le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT