AFFAIRE N° RG 24/00515 – N° Portalis DBWW-W-B7I-DNDV

MINUTE :

C.C.C revêtue de la formule exécutoire délivrée

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C.C.C délivrée

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

DATE DU JUGEMENT : 01 Juillet 2025

DEBATS PUBLICS : 02 Juin 2025

ACTE DE SAISINE : 12 Février 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Emilie QUINTANE, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Amira BOUSROUD, lors des débats et du prononcé

DEMANDEUR

S.C.I. FRAMAUCY,

immatriculée au rcs de Carcassonne sous le N° 422 675 975,

dont le siège social est sis Lieu-Dit Couloumies le Neuf – 11150 VILLASAVARY

Représentée par la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocats au barreau de NARBONNE

DÉFENDEURS

Madame [C] [L],

demeurant 10 Impasse du Ruisseau – 11400 FENDEILLE

Non comparante

Monsieur [G] [U],

demeurant 10 Impasse du Ruisseau – 11400 FENDEILLE

Non comparant

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2019, la SCI FRAMAUCY a donné en location à Madame [C] [L] et Monsieur [G] [U] un immeuble à usage d’habitation situé au 378 avenue Arnaut Vidal à CASTELNAUDARY (11400) pour un loyer mensuel de 370 ,00 euros .

Les locataires ont quitté les lieux le 2 mars 2022 et un constat des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 16 mars 2022.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2024, la SCI FRAMAUCY a assigné Madame [C] [L] et Monsieur [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Carcassonne aux fins, sous le bénéficie de l’exécution provisoire, de les condamner solidairement au paiement des dégradations locatives.

Par jugement du 1er juillet 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné une expertise judiciaire.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé au greffe de la juridiction le 17 mars 2025.

Après trois renvois successifs à l’initiative des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 2 juin 2025.

A l’audience, la SCI FRAMAUCY, représentée par son conseil, a sollicité, par conclusions déposées à l’audience, de :

— condamner solidairement Madame [C] [L] et Monsieur [G] [U] au paiement de la somme de 793,63 euros correspondant aux arriérés de loyer augmenté des intérêts à compter de la mise en demeure ;

— condamner solidairement Madame [C] [L] et Monsieur [G] [U] au paiement de la somme de 12. 493, 31 euros correspondant au montant des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure;

— condamner solidairement Madame [C] [L] et Monsieur [G] [U] au paiement de la somme de 4.966,00 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu louer le bien immobilier ;

— condamner solidairement Madame [C] [L] et Monsieur [G] [U] au paiement de la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Madame [C] [L] et Monsieur [G] [U] aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Madame [C] [L] et Monsieur [G] [U] ont été valablement convoqués à l’audience du 2 juin 2025, l’accusé reception ayant été signé. Ils n’ont ni comparu, ni été représentés à l’audience.

Il sera renvoyé aux conclusions de la la SCI FRAMAUCY pour un exposé plus ample des motifs de fait et de droit en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, la SCI FRAMAUCY sollicite le paiement de la somme de 793, 63 euros au titre de l’arriéré locatif et produit, à ce titre, pour en justifier :

— les décomptes de la créance locative émanant de la SARL Conseil GLI arrêté au 28 février 2022,

— deux courriers recommandés en date du 28 avril 2023,

— deux courriers de mise en demeure du 15 juin 2023 émanant de la SARL Conseil GLI,

En défense, Madame [C] [L] et Monsieur [G] [U] n’ayant ni comparu, ni été représentés à l’audience, ne contestent ni la nature de la dette ni son montant.

Par conséquent, il y a lieu de condamner solidairement Madame [C] [L] et Monsieur [G] [U], à payer la somme de 793, 63 euros à la SCI FRAMAUCY au titre des loyers et charges locatives restées impayées, somme portant intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément aux dispositions de l’article 7 c) et 7 d) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, le bailleur allègue de dégradations et réparations locatives imputables à Madame [C] [L] et Monsieur [G] [U] concernant l’immeuble situé au 378 avenue Arnaut Vidal à CASTELNAUDARY (11400).

Il y a lieu de constater que lors de la prise des lieux, le logement était en très bon état de réparation locative suivant l’état d’état des lieux d’entrée du 18 octobre 2019.

Suivant le comparatif entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, il y a lieu de constater les dégradations suivantes :

*Extérieur du bâtiment : Présence d’une porte en bois blanche, sale ; le cadre en bois intérieur est altéré, présence de nombreuses taches .

*Pièce principale : Le cadre en bois au-dessous du pêne est altéré ; au niveau du sol, le carrelage sale est en mauvais état ; présence de plusieurs points d’impacts sur le carrelage ; joints noircis ; présence de cadavres de blattes dans l’habitation, une odeur pestilentielle se dégage du logement ; les plinthes sont sales ; au niveau des murs, le revêtement de type enduit projeté en très mauvais état, jauni, sale ; présence de multiples trous et trous chevillés ; au niveau du plafond, présence d’un enduit projeté type peinture présentant des traces, jauni, sale, absence des 3 points lumineux, une VMC sale, une bouche d’aération est présente avec un couvercle manquant ;

*La cuisine : sur la partie faïencée de la cuisine les joints sont jaunis et en mauvais état ; un carreau est ébréché ; le tout est sale, le plan de travail est composé de meubles avec tiroirs et de portes, très mauvais état de l’ensemble, sale, impropre ; des tiroirs sont cassés et descellés ; une partie du plan de travail est fissuré ; un évier deux bacs avec égouttoir +un mitigeur, ensemble sale ; une plaque de cuisson électrique double feu, sale et hors de fonctionnement ; un radiateur descellé ; murs abimés ; grille jaunie ; une porte fenêtre comportant deux abattants sale ; une poignée descellée et abîmée, absence de cache ; le volet roulant à ouverture électrique présente de nombreux coups sur sa face intérieure ; l’ouverture du volet roulant ne dispose plus de stop ; le placard mural dont les portes ont été déposés sont sales, les étagères altérées avec un absence d’une partie des étagères, les baguettes sont altérées, le rail abimé

*Les WC : la porte présente des traces de coups sur sa partie extérieure et est en très mauvais état ; au niveau du sol le carrelage et les joints sont noircis, la lunette du toilette est sale ; le robinet des toilettes est cassé ; les joints sont abimés et altérés ; les deux portes coulissantes qui ouvrent sur l’étagère située sous le lavabo sont sales, en mauvais état ; une VMC sale ; une baignoire sale .

L’expert judiciaire, dans le cadre de son rapport du 10 mars 2025, considère après un examen des états des lieux (entrée et sortie) que les locataires n’ont pas satisfait à leurs obligations et ont dégradé les lieux. Il estime les travaux de reprise à la somme de 10.376, 74 euros ( HT) en prenant en considération les devis versés qui correspondent aux travaux à réaliser dont les tarifs correspondent au prix moyen et les travaux réalisés par la SCI FRAMAUCY . Les devis et les factures sont également produites au débat.

Madame [C] [L] et Monsieur [G] [U], non comparants et valablement touchés par la convocation à l’audience, ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent, il y a lieu de condamner solidairement Madame [C] [L] et Monsieur [G] [U] , à payer la somme de10.376, 74 euros ( HT) à savoir 12.431, 31 euros (TTC) à la SCI FRAMAUCY, somme portant intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’indemnisation au titre de la perte de chance :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » .

En l’espèce, la SCI FRAMAUCY sollicite une indemnisation de 4.966,00 euros résultant de la perte de chance réelle et certaine de pouvoir relouer le bien immobilier .

Seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable ; elle doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage

qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que la SCI FRAMAUCY a subi des préjudices relatifs aux loyers impayés, à l’impossibilité de louer le bien pendant l’exécution des travaux de reprise, à la nécessité des travaux de reprise et à l’établissement par huissier du constat d’état des lieux de sortie

Néanmoins, le bailleur ne précise pas, ni ne justifie de la date à compter de laquelle elle a pu en définitive relouer le bien, si bien que la perte de chance ainsi que la durée de la perte de chance ne peut être évaluer.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande d’indemnisation de la SCI FRAMAUCY au titre de la perte de chance.

Sur les frais non compris dans les dépens :

Madame [C] [L] et Monsieur [G] [U], succombant à l’instance, sont condamnés solidairement à payer la somme de 1.000 euros à la SCI FRAMAUCY.

Sur les dépens :

Madame [C] [L] et Monsieur [G] [U], succombant à l’instance, sont condamnés solidairement aux dépens.

Sur l’exécution provisoire :

Il y a lieu de rappeler au regard de l’article 514 du code de procédure civile que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, aucun élément ne permettant de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [C] [L] et Monsieur [G] [U], à payer la somme de 793, 63 euros au titre des loyers et charges locatives restées impayées, somme portant intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [L] et Monsieur [G] [U] , à payer la somme de10.376, 74 euros ( HT) à savoir 12.431, 31 euros (TTC) à la SCI FRAMAUCY, somme portant intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [L] et Monsieur [G] [U] à payer la somme de 1.000 euros à la SCI FRAMAUCY en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnisation de la SCI FRAMAUCY au titre de la perte de chance ;

CONDAMNE Madame [C] [L] et Monsieur [G] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE