MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 21 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00961 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VHNL

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. DAD C/ S.A.S. EMPIRE ESTHETIQUE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. DAD

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 509 764 940

dont le siège social est sis 186 Boulevard de Stalingrad – 94500 CHAMPIGNY-SUR-MARNE

représentée par Maître Stéphanie PAILLER, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : A0536

DEFENDERESSE

S. A. S. EMPIRE ESTHETIQUE

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 982 652 257

dont le siège social est sis 1 rue de Bel Air – 94170 LE PERREUX-SUR-MARNE et actuellement 186 Boulevard de Stalingrad – 94500 CHAMPIGNY-SUR -MARNE

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 26 Novembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 14 Janvier 2025, prorogé au 21 Janvier 2025, nouvelle date indiquée par le Président

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 juin 2023, la S.C.I. DAD a donné à bail commercial à la S.A.S. EMPIRE ESTHETIQUE des locaux situés 186 boulevard de Stalingrad à CHAMPIGNY SUR MARNE (94500), moyennant un loyer annuel de 18 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

la S.C.I. DAD a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024 à la S.A.S. EMPIRE ESTHETIQUE pour une somme de 13 657,03 € au titre de l’arriéré locatif au 5 avril 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 14 juin 2024, la S.C.I. DAD a fait assigner la S.A.S. EMPIRE ESTHETIQUE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– ordonner l’expulsion, dans la huitaine de la signification de l’Ordonnance à intervenir, de sa personne, de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens, de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clefs ; autoriser le propriétaire à l’expulser des lieux en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives.

– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers appartenant à la S.A.S. EMPIRE ESTHETIQUE garnissant les lieux dans un garde-meuble au choix de la requérante, aux frais, risques et périls du défendeur, et ce en garantie de la dette locative,

– condamner la S.A.S. EMPIRE ESTHETIQUE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clefs,

– condamner la S.A.S. EMPIRE ESTHETIQUE à payer à la S.C.I. DAD la somme provisionnelle de 17 041,18 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2024 et à parfaire le jour de l’audience, au coût des deux commandements de payer (184,18 €) ainsi qu’à la clause pénale au titre de la clause résolutoire (4 500,00 €).

– Dire que l’Ordonnance à intervenir sera exécutoire par provision, nonobstant appel et sans caution.

– condamner la S.A.S. EMPIRE ESTHETIQUE au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 26 novembre 2024, la S.C.I. DAD, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 22 788,66 € et s’est opposé à tout délai de paiement et suspension de la clause résolutoire.

Vu les conclusions visées et déposées à l’audience par la S.A.S. EMPIRE ESTHETIQUE aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

– recevoir la S.A.S. EMPIRE ESTHETIQUE en ses demandes, fins et conclusions,

– accorder à la S.A.S. EMPIRE ESTHETIQUE un des délais de paiement afin d’apurer le solde de la dette par application de l’article1343-5 du Code civil comme il suit ;

— en 16 termes mensuels de 800,00 euros

— puis en 8 termes mensuels de 625,00 euros.

– suspendre les effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause,

– dire que les parties conserveront la charge de leurs propres frais au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. DAD n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 13 657,03 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 16 juin 2024.

Les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement sont rejetées, la possibilité d’apurer le passif concuremment au règlement du loyer courant n’étant pas jusitifié.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. EMPIRE ESTHETIQUE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. EMPIRE ESTHETIQUE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. DAD, l’obligation de la S.A.S. EMPIRE ESTHETIQUE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 18 novembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 22 788,66 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. EMPIRE ESTHETIQUE.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la S.A.S. EMPIRE ESTHETIQUE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. EMPIRE ESTHETIQUE ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. DAD formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 16 juin 2024,

DÉBOUTE, la S.A.S. EMPIRE ESTHETIQUE de ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. EMPIRE ESTHETIQUE et de tout occupant de son chef des lieux situés 186 boulevard de Stalingrad à CHAMPIGNY SUR MARNE (94500) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. EMPIRE ESTHETIQUE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. EMPIRE ESTHETIQUE à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.S. EMPIRE ESTHETIQUE à payer à la S.C.I. DAD la somme de 22 788,66 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 18 novembre 2024,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale,

CONDAMNONS la S.A.S. EMPIRE ESTHETIQUE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la S.A.S. EMPIRE ESTHETIQUE à payer à la S.C.I. DAD la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 21 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,