Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 2, 27 mai 2026, n° 25/05355

TJ Marseille 27 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 2, 27 mai 2026, n° 25/05355
Numéro(s) :	25/05355
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres mesures ordonnées en référé
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Hélène OTTOFrédéric RACHLIN
Parties :	pris, Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 1 ] sis [ Adresse 2 ], son syndic en exercice la Société FONCIA MARSEILLE c/ ENTREPRISE GÉNÉRALE [ C ] [ H ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 27 Mai 2026

Président : Madame VOYTEL, Vice-Présidente

Greffier : Madame ZABNER, lors des débats

Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé

Débats en audience publique le : 11 Mars 2026

Expédition délivrée le

— 

Grosse délivrée le 27/05/2026

— M^e Frédéric RACHLIN,

— M^e Marie-hélène OTTO

— 

N° RG 25/05355 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7FPZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice la Société FONCIA MARSEILLE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

ENTREPRISE GÉNÉRALE [C] [H]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Marie-hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SARL ENTREPRISE GENERALE [C] [H] est copropriétaire des lots 24,48,159,212 (regroupant les lots 212 à 215 et le lot 224) et 229 ( 230,232,234,236,249,250,258 et 259) consistant en des appartements,parking et garage au sein de la copropriété LE CARDINAL sis [Adresse 5].

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaires de justice en date du 3 Décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE CARDINAL représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE a fait citer la SARL ENTREPRISE GENERALE [C] [H] en paiement des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 11 Mars 2026, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner la SARL ENTREPRISE GENERALE [C] [H] au paiement :

Pour le lot 24:

De la somme de 2 010,90 euros au titre des charges impayées arrêtées au 21 Novembre 2025 ;De la somme de 518,96 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 1 210,22 euros à titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965;Pour le lot 48:

De la somme de 1 785,99 euros au titre des charges impayées arrêtées au 21 Novembre 2025 ;De la somme de 273,84 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 1 187,74 euros à titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965;Pour le lot 159:

De la somme de 602,95 euros au titre des charges impayées arrêtées au 21 Novembre 2025 ;De la somme de 273,84 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 1 135,29 euros à titre des frais de recouvrement del’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965;Pour les lots 212,213,214,215,224:

De la somme de 5 622,65 euros au titre des charges impayées arrêtées au 21 Novembre 2025 ;De la somme de 1 784,80 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 1 244,99 euros à titre des frais de recouvrement del’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965;Pour les lots 229,230,232,234,236,249,250,258,259

De la somme de 9 349,35 euros au titre des charges impayées arrêtées au 21 Novembre 2025 ;De la somme de 2 536,52 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 1 113,37 euros à titre des frais de recouvrement del’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965;

— De la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Des dépens;Il demande de rejeter toutes demandes adverses.

Dans ses dernières conclusions , faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, la SARL ENTREPRISE GENERALE [C] [H] demande au tribunal d’écarter les frais de recouvrement afférents aux commandements de payer, aux frais de relances et de mise en demeure, les intérêts de retard,les frais de constitution du dossier transmis à l’avocat, les frais de constitution d’hypothèque et les frais de constitution d’huissier soit la somme de 7 680,83 euros, dire et juger qu’elle a réglé la somme de 2 263,45 euros qui devra venir en déduction du montant de l’arriéré des charges, de débouter le demandeur de sa demande de frais;

A titre subsidiaire, lui accorder les plus larges délais de paiement,

Débouter le syndicat de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et statuer ce que de droit sur les dépens à la charge de la partie perdante.

MOTIFS DE LA DECISION,

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité :

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 7 Octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SARL ENTREPRISE GENERALE [C] [H] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercices en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 13 Juin 2023, 11 Janvier 2024, 2 Juillet 2024, 15 Mai 2025, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant la SARL ENTREPRISE GENERALE [C] [H] pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 Octobre 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,les trois commandements de payer délivrés le 16 Octobre 2023,les relevés de compte arrêtés au 1er Octobre 2026 qui reprennent les différents appels et les règlements effectués.le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, le contrat de syndic,Au vu des pièces fournies au débat, la SARL ENTREPRISE GENERALE [C] [H] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de:

Pour le lot 24:

2010,90 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 1er Octobre 2025

Pour le lot 48:

1785,99 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 1er Octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus;

Pour le lot 159:

602,95 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 1er Octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus;

Pour les lots 212,213,214,215 et 224:

5 622,65 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 1er Octobre 2025,4ème trimestre 2025 inclus;

Pour les lots 229,230,232,234,236,249,250,258 et 259:

9 349,35 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 1er Octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus;

soit la somme totale de 19 371,84 euros

Il convient de déduire la somme de 2 263,45 euros versée par la défenderesse selon justificatifs produits et non contestées.

La défenderesse est condamnée à payer la somme de 17 108,39 euros au syndicat avec intérêts de retard à compter de l’assignation.

S’agissant des provisions à échoir :

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du DATEMED, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 15 Mai 2025 a voté le budget prévisionnel pour l’année 2025/2026.

Il convient donc de condamner la SARL ENTREPRISE GENERALE [C] [H] au paiement de la somme de 5 647,36 euros correspondant aux provisions de l’année 2026 dont 518,96 pour le lot 24; 569,24 euros pour le lot 48; 273,84 euros pour le lot 159; 1784,80 euros pour les lots 212,213,214,215,224 euros; 2536,52 euros pour les lots 229,230,232,234,236,249,250,258,259.

Les provisions à échoir ne devenant immédiatement exigibles que passé le délai de 30 jours suivant la mise en demeure, les intérêts ne peuvent pas courir à compter de la date du commandement de payer antérieur dans la mesure où à cette date les provisions à échoir n’étaient pas encore exigibles. Il en résulte que les intérêts ne commenceront à courir qu’à compter de l’assignation.

S’agissant des frais nécessaires :

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que la SARL ENTREPRISE GENERALE [C] [H] sera condamnée au paiement de la somme des sommes de 82,82 euros, 70,28 euros,137,43 euros au titre des trois commandements de payer des 16 Octobre 2023 , seules pièces justificatives produite correspondant aux frais justifiés et nécessaires au recouvrement de la créance, soit 290,53 euros.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SARL ENTREPRISE GENERALE [C] [H] demande des délais de paiements les plus larges.

Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et du contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à la SARL ENTREPRISE GENERALE [C] [H] des délais afin de s’acquitter de la dette en 16 versements de 1 000 euros et un 17ème versement égal au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL ENTREPRISE GENERALE [C] [H] supportera les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce,il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE la SARL ENTREPRISE GENERALE [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE CARDINAL représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIAMARSEILLE , les sommes suivantes :

—  17 108,39 € au titre des charges de copropriété exigibles au 1er Octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de ou l’assignation,

—  5 647,36 euros correspondant aux provisions de l’année 2026 au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 3ème trimestre 2025,

—  290,53 € au titre des frais de recouvrement,

AUTORISE la SARL ENTREPRISE GENERALE [C] [H] à s’acquitter des sommes dues par 23 mensualités de 1 000 euros puis une 24 ème mensualité du solde au plus tard le 15 de chaque mois à compter du mois suivant le mois de la signification de la présente ordonnance;

DIT et JUGE qu’en cas de non paiement même partiel d’une mensualité et des charges en cours, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible 15 jours après une mise en demeure adressée en LRAR restée infructueuse;

CONDAMNE la SARL ENTREPRISE GENERALE [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires LE CARDINAL représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE, la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL ENTREPRISE GENERALE [C] [H] aux dépens de l’instance;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 1] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.