COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

DOSSIER : N° RG 25/03017 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6FFX

Copie exécutoire délivrée le 05 Mai 2026 à M^e Caroline CAUSSE

Copie certifiée conforme délivrée le 05 Mai 2026 à M^e Laura LOUSSARARIAN, aux parties

JUGEMENT DU 05 MAI 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame DESMOULIN, Vice-Présidente,

GREFFIER : Madame BONNEVILLE, Greffière

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 03 Mars 2026 du tribunal judiciaire de MARSEILLE, tenue par Madame DESMOULIN, Vice-Présidente, juge de l’exécution par délégation du président du tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame BONNEVILLE, Greffière.

L’affaire oppose :

DEMANDERESSE

SOCIETE TOCATE, Société Civile Immobilière inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 792 864 845, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant par son représentant légal en exercice, domicilié audit siège ès-qualité

représentée par Maître Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’Ensemble Immobilier [Adresse 2] sis [Adresse 3], poursuites et diligences de son syndic en exercice DURAND IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de [Localité 2] N°849 896 907, dont le siège est situé [Adresse 4] pris en la personne de son représentant légalen exercice demeurant et domicilié audit siège ès-qualité

représentée par Maître Laura LOUSSARARIAN associée de la SELARL PLANTAVIN – REINA ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Al’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 05 Mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

NATURE DE LA DECISION : contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par jugement du 11 septembre 2014, la SCI TOCATE a été déclarée adjudicataire d’une chambre de bonne sise dans l’ensemble immobilier [Adresse 2], [Adresse 5] et donnée à bail par acte sous seing privé du 15 juillet 2019 à M. [X].

Par ordonnance du 16 juillet 2020 le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à faire procéder aux travaux de remise aux normes du réseau électrique commun desservant les chambres de bonne sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de l’ordonnance.

La décision a été signifiée le 14 avril 2021.

Par acte d’huissier en date du 19 mars 2025 la SCI TOCATE a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille.

Vu les conclusions de la SCI TOCATE par lesquelles elle a demandé de

— liquider l’astreinte prononcée par le juge des référés dans son ordonnance du 16 juillet 2020 à la somme de 124.400 euros

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] au paiement de pareille somme

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] de ses demandes

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] par lesquelles il a demandé de

— juger qu’il a effectué l’ensemble des diligences nécessaires pour répondre aux exigences de l’ordonnance de référé

— juger que les travaux de remise aux normes de l’installation électrique commune ont débuté le 9 juillet 2020 et se sont achevés le 18 novembre 2020

— juger que les dispositions de l’ordonnance de référé ne concernaient que les travaux de remise aux normes de l’installation électrique commune au regard des demandes et pièces communiquées à l’époque

— juger que l’exécution des travaux a été actée par l’arrêt de la cour d’appel d'[Localité 1] du 13 octobre 2022 lequel a liquidé l’astreinte sans préciser de période, sans indiquer que l’astreinte continuait à courir et sans ordonner d’astreinte définitive au regard des travaux déjà effectués

— juger que la SCI TOCATE tente de faire valoir que des évènements postérieurs et des pièces établies après l’instance de référé constitueraient des obligations pesant sur le syndicat des copropriétaires en vertu de l’ordonnance de référé du 16 juillet 2020 ayant ordonné une astreinte

— juger que l’astreinte ordonnée était strictement limitée et que la cause de l’astreinte a disparu tel que constaté par arrêt du 13 octobre 2022

— juger que la facture du 27 juin 2024 excipée par la SCI TOCATE est relative à des travaux motivés par une demande ultérieure (2023)

— en conséquence rejeter la demande de liquidation de l’astreinte formée par la SCI TOCATE

— reconventionnellement condamner la SCI TOCATE à lui payer la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de son acharnement

— débouter la SCI TOCATE de sa demande formée au visa de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la SCI TOCATE à lui payer la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens avec distraction

À l’audience du 3 mars 2026, les parties ont développé leurs écritures.

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance et aux conclusions pour connaître des faits, moyens et prétentions des parties.

MOTIFS

Aux termes de l’article L131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

Il est constant que l’astreinte tendant, dans l’objectif d’une bonne administration de la justice, à assurer l’exécution effective des décisions de justice dans un délai raisonnable, il incombe au juge appelé à liquider cet astreinte, en cas d’inexécution totale ou partielle de l’obligation, de tenir compte des difficultés rencontrées par le débiteur pour l’exécuter et de sa volonté de se conformer à l’injonction. Il est également tenu d’apprécier, de manière concrète, s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige.

Une exécution tardive ne permet pas d’échapper à la liquidation de l’astreinte. En effet, il y a lieu à liquidation de l’astreinte dès lors que le juge constate que l’injonction assortie d’astreinte a été exécutée avec retard, peu important que cette injonction ait été exécutée au moment où le juge statue sur la liquidation.

Par arrêt du 13 octobre 2022, la cour d’appel d'[Localité 1] a liquidé l’astreinte ordonnée par le juge des référés dans son ordonnance du 16 juillet 2020 à la somme de 10.000 euros après avoir rappelé que

— le rapport de vérification de SOCOTEC en date du 21 décembre 2020 relatif à la protection des travailleurs portant sur l’alimentation des parties communes jusqu’à l’alimentation des chambres avait révélé l’existence de quelques non-conformités sur la trentaine de vérifications effectuées, à savoir l’absence d’étiquette d’identification des circuits et des appareillages basse tension, des obturateurs déposés à remettre en place, un interrupteur à remplacer sur le tableau commun par un interrupteur d’un ampérage et d’une sensibilité supérieurs et une absence de protection sur ce même tableau contre les surintensités et court-circuit au niveau du coffret chambre

— dans le cadre de l’expertise relative aux désordres affectant le système de chauffage, le sapiteur désigné pour la partie liée aux équipements électriques du litige avait relevé dans sa note technique du 18 janvier 2022, la présence de fils nus et de tableaux et interrupteurs décrochés

— toutefois le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] versait aux débats, d’une part, une facture de la société KS ELEC du 19 janvier 2022 relative au dépannage des chambres de bonne attestant certes de la pose d’une goulotte pour les câbles à nu et du remplacement de deux interrupteurs, et d’autre part, une facture de cette même société du 17 février 2022 attestant de la fixation des tableaux électriques, pour mise en sécurité des installations électriques, et du remplacement des goulottes arrachées mais il n’était versé aucune pièce démontrant que la totalité des non-conformités relevées par SOCOTEC avaient été reprises et notamment celles relatives à l’absence de protection sur le tableau commun contre les surintensités et court-circuit au niveau du coffret chambre.

Mais la cour avait tenu compte pour liquider l’astreinte à la somme de 10.000 euros de ce que

* le syndicat des copropriétaires avait missionné un électricien avant même que ne soit prononcée l’ordonnance de référé que la SCI TOCATE n’avait pas cru devoir ensuite faire signifier et qu’il avait fait reprendre par la société KS ELEC, certes avec retard par rapport aux premiers rapports de la société SOCOTEC, une partie importante des non-conformités relevées par celle ci et notamment celle liée à la présence de fils à nu.

* la SCI TOCATE, dont les mails et courriers de relance au syndic démontraient qu’elle avait parfaitement conscience de l’existence d’un problème de puissance trop faible, ne saurait rechercher dans l’obligation telle qu’elle résulte de l’ordonnance de référé du 16 juillet 2020, un titre lui permettant de contraindre le syndicat des copropriétaires à une souscription d’abonnement Enedis dont la décision, en ce qu’elle soulèvait peut-être un problème de changement de destination ou d’usage des chambres de bonnes, pouvait relever de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il s’ensuit, premièrement, que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] ne peut demander à voir juger que les travaux de remise aux normes de l’installation électrique commune ont débuté le 9 juillet 2020 et se sont achevés le 18 novembre 2020, l’arrêt de la cour d’appel d'[Localité 1] ayant autorité de la chose jugée sur ce point. D’autre part il est incontestable que l’obligation n’ayant pas été parfaitement exécutée et l’astreinte n’ayant pas de durée limitée elle a donc continué à courir, n’en déplaise au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], seule la demande tendant à prononcer une astreinte définitive ayant été rejetée par la cour d’appel d'[Localité 1].

Deuxièmement, la SCI TOCATE produit aux débats une facture en date du 27 juin 2024 de la société KS ELEC qui a procédé, “suite au rapport SOCOTEC concernant les anomalies électriques, au réglage du disjoncteur général 500 mA, au remplacement de 2 disjoncteurs 16A, à la mise en place d’un obturateur dans la chambre de bonne et à des contrôles et essais” et ce pour la somme de 262,46 euros. Il en résulte que l’obligation ordonnée a finalement été exécutée à cette date.

Or, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] -qui se contente de façon infondée d’affirmer que l’astreinte ordonné le 16 juillet 2020 a cessé de produire ses effets à compter du 13 octobre 2022- est défaillant dans la preuve qui lui incombe de justifier d’éventuelles difficultés rencontrées dans l’exécution de l’injonction qui lui avait été faite, ou d’une cause étrangère l’ayant empêché ou retardé dans son exécution.

Il y a donc lieu ainsi à liquidation de l’astreinte. Elle sera toutefois liquidée à la somme de 10.000 euros puisqu’il sera rappelé que par définition l’astreinte est uniquement destinée à vaincre l’obstruction du débiteur à une décision de justice et que tel est le cas en l’espèce.

La SCI TOCATE étant fondée en sa demande de liquidation de l’astreinte, la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] doit être rejetée.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], succombant, supportera les dépens de la procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], tenu aux dépens, sera condamné à payer à la SCI TOCATE une somme, qu’il paraît équitable d’évaluer à 1.800 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] de ses demandes;

Liquide l’astreinte ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille dans son ordonnance en date du 16 juillet 2020 à la somme de 10.000 euros ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à payer cette somme à la SCI TOCATE ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] aux dépens;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à payer à la SCI TOCATE la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Et le juge de l’exécution a signé avec le greffier ayant reçu la minute.

Le greffier Le juge de l’exécution