TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/04820 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3LFW

AFFAIRE :

S.A.S. DSA EAT (Me [D] [B])

C/

S.C.I. BAILLE PAURIOL (la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 24 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Greffier : Madame Danielle SARFATI, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 12 Janvier 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2026

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Assistée de Madame, Pauline BILLO-BONIFAY Greffier placé

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.S. DSA EAT

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 908 980 592

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e Jérôme RAMBALDI, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.C.I. BAILLE PAURIOL

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 821 119 906

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e Alain de ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE

Le 28 octobre 2021, un contrat de bail commercial d’une durée de 9 ans a été conclu entre la SCI BAILLE PAURIOL, bailleur, et [K] [U] et [T] [V] aux droits et obligations desquels vient la SAS DSA EAT, preneur, relativement à des locaux situés [Adresse 1]. Le bail était à effet du 01 novembre 2021.

Le local présentait des désordres liés à des infiltrations d’eau.

Le 28 mars 2023, la SCI BAILLE PAURIOL a fait délivrer à la SAS DSA EAT un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article L 145-41 du Code de Commerce.

Par ordonnance de référé en date du 30 août 2023, une expertise a été ordonnée. L’expert [L] a déposé son rapport le 29 octobre 2024.

Par acte en date du 29 janvier 2025, la SAS DSA EAT a assigné la SCI BAILLE PAURIOL afin qu’elle soit condamnée sous astreinte à réaliser les travaux préconisés par l’expert [L] et à indemniser son préjudice (instance numéro 25/1170).

*

Par acte en date du 27 avril 2023, invoquant le manquement à l’obligation de délivrance, la SAS DSA EAT avait assigné la SCI BAILLE PAURIOL aux fins d’obtenir avec exécution provisoire :

— la nullité du commandement visant la clause résolutoire.

— l’indemnisation de son préjudice économique,

— la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions, la SAS DSA EAT demande le rejet des conclusions et des pièces notifiées par la SCI BAILLE PAURIOL le 30 avril 2025.

Au principal, elle demande un sursis à statuer dans l’attente de la décision relative à la réalisation des travaux et à l’indemnisation de son préjudice.

Subsidiairement, la SAS DSA EAT sollicite la nullité du commandement visant la clause résolutoire, faisant valoir :

— que la SCI BAILLE PAURIOL avait manqué à son obligation de délivrance,

— qu’elle était dans l’impossibilité totale d’user du local loué,

— qu’elle était donc légitime à s’opposer au paiement des sommes réclamées,

— que le local était régulièrement assuré.

*

La SCI BAILLE PAURIOL conclut au débouté, faisant valoir :

— que la SAS DSA EAT avait bénéficié d’une réduction de loyer en contrepartie de la réalisation de travaux,

— que les loyers avaient par la suite été payés de façon irrégulière,

— que la SAS DSA EAT avait fait réaliser des travaux sans son autorisation, travaux qui, au surplus, n’étaient pas conformes aux règles de l’art,

— que l’étanchéité du toit terrasse avait toujours été entretenue,

— qu’en l’état des doléances de la SAS DSA EAT, elle avait fait reprendre cette étanchéité,

— que le bail l’exonérait de toute responsabilité en cas d’infiltrations,

— que les infiltrations étaient causées par la mise en place par la SAS DSA EAT d’un conduit de fumée.

Reconventionnellement, elle demande que le Tribunal :

— constate la résiliation du bail,

— prononce l’expulsion immédiate de la SAS DSA EAT.

La SCI BAILLE PAURIOL réclame en outre :

— l’enlèvement du conduit de fumée sous astreinte,

— la somme de 2.020,09 Euros arrêtée au 31 mars 2023 au titre de la dette locative,

— une indemnité d’occupation d’un montant de 2.611,53 Euros par mois,

— la somme de 3.500,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur la procédure

L’article 15 du Code Civil prévoit :

Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du Code de Procédure Civile prévoit :

Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

L’article 135 du Code de Procédure Civile prévoit :

Le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

L’opposition à commandement a été délivrée le 27 avril 2023. Une injonction de conclure a été délivrée à la SCI BAILLE PAURIOL le 06 novembre 2023. Un avis de clôture a été délivré le 06 mai 2024. La SCI BAILLE PAURIOL a constitué un nouvel avocat le 12 juillet 2024, lequel a demandé un renvoi qui lui a été accordé. Un nouvel avis de clôture a été délivré le 04 novembre 2024 pour le 05 mai 2025, date à laquelle la clôture de la procédure a été prononcée.

Si la SCI BAILLE PAURIOL a notifié tardivement ses conclusions le 30 avril 2025, il n’en demeure pas moins que la SAS DSA EAT y a répliqué le 02 mai 2025.

Le débat contradictoire ayant eu lieu, il n’y a pas lieu d’écarter des débats les conclusions notifiées par la SCI BAILLE PAURIOL le 30 avril 2025.

— Sur le sursis à statuer

L’article 1719 du Code Civil prévoit :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’obligation de délivrance ne se limite pas à une mise à disposition du bien. Elle doit permettre au locataire une utilisation conforme aux prévisions contractuelles.

Dans son rapport en date du 29 octobre 2024, l’expert [L] a relevé un certain nombre de désordres imputables à la SCI BAILLE PAURIOL provenant de l’étanchéité défaillante de la terrasse, désordres qui n’ont pas cessé depuis la signature du bail le 01 novembre 2021. L’expert [L] a qualifié les travaux que la SCI BAILLE PAURIOL a fait réaliser de bricolage sommaire.

L’expert [L] a également indiqué :

— que la solidité et la structure de la terrasse étaient dégradées par les venues d’eau,

— que l’habitabilité des locaux était réduite dans les zones d’infiltration,

— que les dégradations visibles dans la salle de restaurant portaient atteinte à l’esthétique du local avec la dégradation visible des revêtements,

— que la conformité des locaux à leur destination était mise en jeu à terme par la gêne occasionnée aux exploitants par temps de pluie.

Ces éléments sont de nature à permettre de caractériser un manquement à l’obligation de délivrance et à justifier l’absence de paiement des loyers. Pour autant, la SCI BAILLE PAURIOL prétend avoir satisfait à ses obligations contractuelles.

La SAS DSA EAT recherche la responsabilité de la SCI BAILLE PAURIOL dans le cadre de l’instance 25/1170 qui est en cours. Le résultat de cette instance aura manifestement un impact sur la présente procédure. Il convient dès lors de sursoir à statuer jusqu’à décision définitive dans le cadre de cette instance.

— Sur les autres chefs de demandes

Il convient de réserver les autres demandes et les dépens.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile applicable à compter du 01 janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

REJETTE la demande de la SAS DSA EAT tendant à ce que les conclusions notifiées par la SCI BAILLE PAURIOL le 30 avril 2025 soient écartées des débats,

SURSOIT à statuer jusqu’à ce qu’une décision définitive ait été rendue dans le cadre de l’instance 25/1170 relative à la responsabilité de la SCI BAILLE PAURIOL,

RESERVE toute autre demande,

RESERVE les dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire MARSEILLE le 12 janvier 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT