TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Avril 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 29 Janvier 2026

GROSSE :

Le 03 avril 2026

à M^e THAREAU Aymeric

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 avril 2026

à M^e Alain CHETRIT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07503 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YS2

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [M] [S]

née le 12 Septembre 1996 à [Localité 1] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro du 03/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représentée par M^e Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [Y], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alain CHETRIT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 23 novembre 2017, Monsieur [V] [Y] a donné à bail à Madame [M] [S] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer de 400 euros outre 20 euros de provisions pour charges.

Le 27 octobre 2023, un arrêté de mise en sécurité- procédure urgente – portant interdiction d’habiter l’appartement du 5ème étage a été pris par la ville de [Localité 2] suite à l’effondrement, le 23 octobre 2023, du plancher de la salle de bain de l’appartement litigieux.

Le 8 novembre 2023, un arrêté de mainlevée de mise en sécurité a été pris par la ville de [Localité 2] après réalisation des travaux.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, Madame [M] [S] a fait assigner Monsieur [V] [Y], devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 145 et 835 du Code de procédure civile, 1719 du code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

— ordonner une expertise judiciaire,

— condamner le bailleur à lui payer une indemnité provisionnelle de 6 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— condamner le bailleur à lui payer une indemnité provisionnelle de 4 000 euros au titre de son préjudice moral ;

— condamner le bailleur à lui payer une indemnité provisionnelle de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 9 janvier 2025.

Après quatre renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 29 janvier 2026.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives et responsives n°3, soutenues oralement à l’audience, Madame [M] [S] maintient les termes de son assignation initiale et conclut au débouté des demandes du bailleur.

Aux termes de ses conclusions responsives n° 3, soutenues oralement à l’audience, Monsieur [V] [Y], conclut au débouté de l’ensemble des demandes de Madame [M] [S], aux motifs que l’ensemble des travaux ont été réalisés et que l’appartement répond désormais aux normes de décence, que l’expertise est sans objet, qu’il a fait toutes diligences dès la connaissance de la survenance du sinistre, que la locataire ne justifie pas d’un trouble de jouissance ni d’un préjudice moral.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, ni l’urgence ni l’absence de contestation sérieuse ne sont des conditions d’application de ce texte.

En l’espèce, sont versés aux débats, concernant l’état du bien litigieux :

L’arrêté de mise en sécurité N°2023-03463- VDM pris par la ville de [Localité 2] le 27 octobre 2023 interdisant l’occupation et l’utilisation de l’appartement du 5ème étage sis [Adresse 4] à [Localité 2] au constat d’un danger imminent et des pathologies représentant un risque immédiat pour la sécurité des personnes caractérisé par « l’effondrement partiel du plancher bas du logement du 5éme étage gauche dans la salle de bain, avec risque imminent de chute de personnes » et enjoignant les propriétaires dans un délai de 15 jours de procéder aux :« Vérification de la structure du plancher de l’appartement du Sème étage gauche, dans la salle de bain, par un homme de l’art qualifié qui devra faire les préconisations de consolidation le cas échéant,Dans la salle de bain du 5ème étage gauche, mise en sécurité du plancher par etaiement, ou reconstitution de celui-ci, Vérification par un homme de l’art qualifié des réseaux humides et sanitaires de l’appartement du 5ème gauche et réparation des fuites » ;

L’arrêté de mainlevée de mise en sécurité N°2023-03569- VDM pris par la ville de [Localité 2] le 8 novembre 2023, considérant que la visite des services municipaux en date du 3 novembre 2023 a permis de constater la réalisation effective des travaux mettant fin à tout danger, autorisant l’accès à l’appartement ;Un diagnostic technique en date du 8 juillet 2024 établi par l’AMPIL en présence de la locataire et en l’absence du bailleur qualifiant le logement d’indécent au constat de :Infiltration d’eau par la toiture dans la pièce principale : traces de moisissure et d’humidité,Traces d’infiltrations d’eau dans les parties communes, Défaut de planéité de sol : présence de fissure sur les sols,[Localité 3] et plafonds dégradés par l’humidité et les infiltrations,Présence de nombreuses fissures dans le logement,Système de ventilation insuffisant dans le logement.Du diagnostic de contrôle après travaux établi le 18 novembre 2025 par Urbanis, mandaté par la ville de [Localité 2] consécutivement au signalement du 4 septembre 2024 et après visite du 9 juillet 2025 concluant à l’indécence du logement au constat de :Défaut d’étanchéité de la toiture : traces infiltrations,Second œuvre : Revêtement murs et plafonds dégradés suite au défaut d’étanchéité des menuiseries extérieures et de la couverture,Etanchéité à l’air : Infiltrations depuis les menuiseries extérieures Menuiseries,Menuiseries non étanches à l’eau : taux d’humidité des murs relevés sous les menuiseries compris entre 25% et 44%, Renouvellement de l’air Dispositif d’extraction de l’air vicié naturel obstrué et absence de dispositif d’entrée d’air neuf,Refoulement d’odeurs dans la salle d’eau ;

Du diagnostic de contrôle après travaux établi le 18 novembre 2025 par Urbanis, mandaté par la ville de [Localité 2] après visite du 13 novembre 2025, qualifiant le logement de décent et constatant comme levés les désordres mentionnés dans le rapport du 15 juillet 2025 et notant « une reprise des infiltrations constaté par la locataire et appuyé par traces sur plafond »;

De photographies de traces de moisissures sur des murs et d’infiltrations au plafond ; De factures de travaux réalisés par le propriétaire : Le 31 décembre 2024, pour un montant de 720 euros : réalisation de plans de confortement panne toiture,Le 17 février 2025 pour un montant de 16949,90 : révision de la toiture : remplacement des chevrons et enfustages endommagés, révision complète comprenant remplacement et rescellement des tuiles décollées, descellées ou cassées, réfection des point inguliers d’étanchéité en rives des ouvertures et des souches pose d’un cerclage métallique au droit de la souche Nord-Ouest, Le 10 mars 2025 pour un montant de 1568,60 euros : reprise de peinture aux plafonds du séjour et de la cuisine et au tour des fenêtres ; Le 2 avril 2025, pour un montant de 783,09 euros : pose d’une fenêtre, Le 17 novembre 2025 pour un montant de 1570 euros : réparation fuite d’eau sur la toiture, remplacement de 10 tuiles, silicone des contours de la toiture, remise en état de l’électricité, remplacement de radiateur, changement de la kitchenette, enduit des parties humides

Du courrier de la CAF du 28 novembre 2025 signalant le versement de l’allocation logement conservée entre avril 2025 et novembre 2025 après contrôle des travaux de mise en conformité avec les critères de décence.

Madame [M] [S] fonde notamment sa demande d’expertise sur le diagnostic de l’AMPIL du 8 juillet 2024 constatant des problèmes de fissures au sol et dans le logement, et donc de structure, non traités par les services d’Urbanis mandatés par la ville de [Localité 2] pour évaluer les critères de décence ou d’indécence du logement. Elle souligne le caractère inquiétant de ces désordres dans le contexte précis d’effondrement du plancher de la salle de bain. Elle ajoute que les photographies produites, qu’elle date dans ses écritures au 27 janvier 2026, attestent de la réapparition des traces d’humidité.

En défense, Monsieur [V] [Y] soutient que la mesure d’expertise est sans objet et surabondante par rapport à la saisine des services de la ville de [Localité 2], l’ensemble des désordres ayant été levé par la dernière visite d’Urbanis du 13 novembre 2025, justifiant de l’achèvement des travaux de la toiture par la facture du 18 novembre 2025, et que cette mise en conformité a par ailleurs été confirmée par la CAF. Il ajoute avoir relogé sa locataire pendant la période de travaux.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la production d’un diagnostic non contradictoire daté du 8 juillet 2024 mentionnant sans les détailler des fissures dans le logement et un défaut de planéité du sol ne permet pas de considérer que ces désordres, dont la nature esthétique ou structurelle n’est aucunement précisée, pourraient constituer un danger ou un critère d’indécence. D’autant que si tel avait été le cas, l’architecte du service d’URBANIS, à l’occasion des deux visites ultérieures (les 9 juillet et 13 novembre 2025), n’aurait pas manqué de relever un tel désordre s’il avait porté atteinte à la structure et à la solidité du bâtiment, et constitué ainsi un danger imminent entraînant nécessairement une indécence. Les photographies non datées, prétendument prises en janvier 2026, soit moins de deux mois après le constat de décence du logement ne suffisent pas davantage à fonder une expertise.

Il en résulte que Madame [M] [S] sera par conséquent déboutée de sa demande d’expertise.

Sur les demandes de provisions

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au titre du préjudice de jouissance : L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail »

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d’équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre ».

L’article 3 du même texte dispose que :

« Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ».

L’article 5 du même décret précise : « Le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un logement décent ».

En l’espèce, il n’est donc pas contestable qu’au 27 octobre 2023, du fait de l’effondrement du plancher bas de la salle de bain, un arrêté de péril a été pris, caractérisant l’indécence du logement.

De même, il n’est pas contesté qu’entre le 9 juillet 2025 et le 13 novembre 2025, date des visites de l’architecte d’Urbanis, le logement était indécent.

Le préjudice de jouissance résultant des désordres relevés tant par l’arrêté de mise en sécurité que par l’intervention des services mandatés par la ville est établi puisque cet état d’indécence a forcément eu des conséquences sur la jouissance paisible par la locataire de l’ensemble du logement.

Par conséquent, le principe de la créance n’est pas sérieusement contestable.

En revanche, il y a lieu de déterminer le montant non sérieusement contestable du préjudice au stade du référé.

La locataire soutient avoir avisé son bailleur de l’état du sol, essentiellement par téléphone, ce qui est contesté par le bailleur. En l’absence de toute justification d’avertissement antérieur à l’effondrement du plancher, il n’est dès lors pas permis de connaitre avec certitude la date à laquelle les désordres entrainant l’état d’indécence ont commencé, étant souligné que l’état des lieux d’entrée produit par la locataire relève un appartement présentant « un état général correct », un sol de salle de bain « bon » et des murs et plafonds « moyen ».

Par ailleurs, postérieurement à l’arrêté de mise en sécurité, le bailleur justifie de travaux conséquents pour un montant total de 21 591,90 euros, remédiant notamment aux problèmes d’étanchéité de la toiture, d’humidité, d’électricité et de chauffage. Si l’exécution des travaux ne purge pas les manquements antérieurs, ces diligences doivent être prises en compte pour évaluer l’indemnisation.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la provision à valoir sur le préjudice de jouissance subi par la locataire et non contestable entre le 9 juillet 2025 et le 13 novembre 2025 sera fixée à la somme de 1 000 euros.

Au titre du préjudice moral :

Les conséquences médicales de l’effondrement du plancher bas de la salle de bain caractérisées par la nécessité d’intervention des pompiers et par un certificat médical constatant à des contusions du pied droit et des rachis cervico-dorso-lombaires ont nécessairement causé un préjudice moral à Madame [M] [S], distinct du préjudice de jouissance caractérisé.

Dès lors, la provision à valoir sur le préjudice moral subi par la locataire résultant de l’état d’indécence caractérisé par la mise en sécurité du 27 octobre 2023 sera fixée à la somme de 800 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Monsieur [V] [Y] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, étant rappelé que les frais de constat de commissaire de justice relèvent des frais irrépétibles.

Monsieur [V] [Y] sera en outre condamné à payer à Madame [M] [S] la somme de 700 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Madame [M] [S] de sa demande d’expertise ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] à payer à Madame [M] [S] la somme de mille euros (1 000 euros) à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] à payer à Madame [M] [S] la somme de huit cent euros (800 euros) à titre de provision à valoir sur son préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] à payer à Madame [M] [S] la somme de sept cents euros (700 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION