TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/03724 – N° Portalis DBW3-W-B7G-ZY35

AFFAIRE :

M. [I] [S] Mme [Z] [J] épouse [S] (Maître [W] [X] de la SELARL [W] [X])

C/

M. [K] [Y] Mme [O] [R] épouse [Y] (M^e Valérie GERSON-SAVARESE)

S.D.C. DU [Adresse 2] [Localité 8] (M^e Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 17 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 05 Janvier 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2026

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Assistée de Madame Sylvie PLAZA, greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [I] [S]

né le 25 Octobre 1979 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Vincent ARNAUD de la SELARL VINCENT ARNAUD, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [Z] [J] épouse [S]

née le 03 Janvier 1980 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Vincent ARNAUD de la SELARL VINCENT ARNAUD, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [K] [Y]

né le 20 janvier 1972 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Valérie GERSON-SAVARESE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [O] [R] épouse [Y]

née le 18 Avril 1967 à [Localité 8]

de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie GERSON-SAVARESE, avocat au barreau de MARSEILLE

S.D.C. DU [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice Cabinet FERGAN

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE

Le 07 juillet 2004, [K] [Y] et [O] [R] épouse [Y] ont acquis un appartement situé [Adresse 5].

Suivant acte authentique en date du 06 juillet 2018, [I] [S] et [Z] [J] épouse [S] ont acquis cet appartement.

Suivant constat d’huissier en date du 19 octobre 2018, [I] [S] et [Z] [J] épouse [S] ont fait constater des infiltrations par la toiture.

Par ordonnance de référé en date du 15 janvier 2021, une expertise a été ordonnée. L’expert [F] a déposé son rapport le 02 septembre 2021.

Par acte en date du 17 mars 2022, [I] [S] et [Z] [J] épouse [S] ont assigné [K] [Y] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5].

Par ordonnance en date du 20 novembre 2023, le Juge de la Mise en Etat a notamment déclaré irrecevable l’action en annulation de la résolution relative à l’engagement des travaux de réfection de la toiture votée le 16 décembre 2021 introduite par [I] [S] et par [Z] [J] épouse [S] à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5],

Par acte en date du 19 avril 2024, [O] [R] épouse [Y] a été appelée en cause.

*

Dans leurs dernières conclusions, invoquant la garantie des vices cachés, [I] [S] et [Z] [J] épouse [S] demandent que [K] [Y] et [O] [R] épouse [Y] soient condamnés à leur verser :

— la somme de 39.070,14 Euros au titre de la réduction de prix,

— la somme de 20.000,00 Euros au titre du préjudice de jouissance,

— la somme de 10.000,00 Euros au titre du préjudice moral.

[I] [S] et [Z] [J] épouse [S] réclament également l’annulation de la résolution relative à l’engagement des travaux de réfection de la toiture votée le 16 décembre 2021 et la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] à leur verser la somme de 5.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts pour résistance dolosive.

Ils réclament enfin :

— la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— la somme de 3.317,06 Euros au titre des frais d’expertise.

*

[K] [Y] et [O] [R] épouse [Y] concluent au débouté, faisant valoir :

— que [I] [S] et [Z] [J] épouse [S] étaient des professionnels de l’immobilier et qu’ils étaient présumés avoir connaissance des vices,

— que [I] [S] et [Z] [J] épouse [S] avaient visité l’appartement à deux reprises en compagnie de professionnels,

— que l’acte authentique comportait une clause de non garantie des vices cachés,

— que [I] [S] et [Z] [J] épouse [S] ne caractérisaient pas leur mauvaise foi,

— que les désordres n’étaient pas décelables.

Reconventionnellement, ils demandent la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] conclut au débouté, faisant valoir :

— qu’aucun sinistre ne lui avait été déclaré depuis un sinistre de 2012,

— que la toiture avait été altérée par des travaux réalisés par [I] [S] et par [Z] [J] épouse [S],

— qu’il n’avait pas été averti de la teneur et de la réalisation de ces travaux qui n’avaient fait l’objet d’aucune autorisation,

— qu’il n’avait pas connaissance des désordres avant l’entrée dans les lieux de [I] [S] et de [Z] [J] épouse [S],

— que les travaux en toiture avaient été réalisés rapidement après le dépôt du rapport d’expertise dont les préconisations avaient été suivies.

Reconventionnellement, il demande la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur l’application de la garantie des vices cachés

L’article 1641 du Code Civil prévoit :

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’acquéreur professionnel est présumé connaître les défauts du bien qu’il achète. Lorsqu’un acquéreur est reconnu comme professionnel, il se voit en principe privé de tout recours en garantie pour vices cachés. La qualité d’acquéreur professionnel transforme ainsi, en quelque sorte, les vices cachés en vices apparents dont l’acquéreur n’est pas en droit de se plaindre.

[I] [S] et [Z] [J] épouse [S] sont des professionnels de l’immobilier. Toutefois, [I] [S] et [Z] [J] épouse [S] ont acquis le bien immobilier pour en faire leur résidence principale. [I] [S] et [Z] [J] épouse [S] peuvent donc se prévaloir de la garantie des vices cachés.

— Sur l’application de la clause de non garantie

L’acte authentique comporte la clause suivante :

L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelques causes que ce soit notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— Si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, – S’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur

[K] [Y] et [O] [R] épouse [Y] n’étant pas des professionnels de l’immobilier ou de la construction, il appartient à [I] [S] et à [Z] [J] épouse [S] d’établir qu’ils avaient connaissance des vices invoqués. Force est de constater que [I] [S] et [Z] [J] épouse [S] sont taisants sur ce point.

L’expert [F] a indiqué que les infiltrations n’étaient pas décelables au moment de la vente. Ce fait est confirmé par différentes attestations et par la note technique établie par Monsieur [P], assistant [K] [Y] au cours de l’expertise.

[K] [Y] et [Z] [J] épouse [S] ne rapportant pas la preuve qui leur incombe de la mauvaise foi de [K] [Y] et de [O] [R] épouse [Y], il convient de faire application de la clause de non garantie des vices cachés.

En l’état de ces éléments, les demandes formées par [I] [S] et par [Z] [J] épouse [S] sur le fondement de la garantie des vices cachés entrent en voie de rejet.

— Sur les demandes formées par [I] [S] et par [Z] [J] épouse [S] à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5]

— Sur l’annulation de la résolution relative à l’engagement des travaux de réfection de la toiture votée le 16 décembre 2021

Par ordonnance en date du 20 novembre 2023, la Juge de la Mise en Etat a notamment déclaré irrecevable l’action en annulation de la résolution relative à l’engagement des travaux de réfection de la toiture votée le 16 décembre 2021 introduite par [I] [S] et par [Z] [J] épouse [S] à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5],

L’article 794 du Code de Procédure Civile prévoit :

Les ordonnances du juge de la mise en état n’ont pas, au principal, l’autorité de la chose jugée à l’exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l’instance.

La demande d’annulation de la résolution relative à l’engagement des travaux de réfection de la toiture votée le 16 décembre 2021 est irrecevable en ce qu’elle se heurte à l’autorité de la chose jugée.

— Sur la résistance dolosive

[I] [S] et [Z] [J] épouse [S] ne précisent pas d’où ils tirent ce concept. En effet, il existe la notion de réticence dolosive au moment de la formation d’un contrat et de résistance abusive dans le cadre de l’exécution de celui-ci.

[I] [S] et [Z] [J] épouse [S] font valoir en deux phrases que les travaux en toiture auraient dû être réalisés avant leur entrée dans les lieux et que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES avait connaissance des désordres.

Il n’est pas démontré qu’un quelconque sinistre ait été signalé au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES avant l’acquisition du bien par [I] [S] et par [Z] [J] épouse [S].

Par ailleurs, [I] [S] et [Z] [J] épouse [S] ont fait réaliser des travaux en toiture sans l’autorisation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES.

L’expert [F] a déposé son rapport le 02 septembre 2021. Le 16 décembre 2021, une résolution relative à la réfection de la toiture a été votée. [I] [S] et [Z] [J] épouse [S] ont demandé l’annulation de cette résolution. Cette demande était de nature à faire obstacle à la réalisation des travaux.

En l’état de ces éléments, aucun manquement ne peut être imputé au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et la demande indemnitaire formée par [I] [S] et par [Z] [J] épouse [S] entre en voie de rejet.

— Sur les autres chefs de demandes

Il convient d’allouer à [K] [Y] et à [O] [R] épouse [Y] ensemble la somme équitable de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il convient d’allouer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la somme équitable de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de [I] [S] et de [Z] [J] épouse [S] les frais irrépétibles par eux exposés.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

En application de l’article 695 du Code de Procédure Civile, la rémunération des techniciens est, de droit, comprise dans les dépens. En conséquence, il est superfétatoire de faire expressément mention des frais et honoraires des experts, judiciairement missionnés.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DECLARE irrecevable la demande d’annulation de la résolution relative à l’engagement des travaux de réfection de la toiture votée le 16 décembre 2021 formée par [I] [S] et par [Z] [J] épouse [S],

DEBOUTE [I] [S] et [Z] [J] épouse [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNE in solidum [I] [S] et [Z] [J] épouse [S] à verser à [K] [Y] et à [O] [R] épouse [Y] ensemble la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE in solidum [I] [S] et [Z] [J] épouse [S] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement,

CONDAMNE in solidum [I] [S] et [Z] [J] épouse [S] aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 05 janvier 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT