Du 16 mai 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/02249 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z3PH

S.C. FONCIERE DI 01/2004

C/

[M] [X], [U] [X]

— Expéditions délivrées à

la SELARL CABINET CAPORALE – [Localité 8] – [P] ASSOCIES

Mme [U] [X]

— FE délivrée à la SELARL CABINET CAPORALE – [Localité 8] – [P] ASSOCIES

Le 16/05/2025

Avocats : la SELARL CABINET CAPORALE – [Localité 8] – [P] ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 mai 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

DEMANDERESSE :

S.C. FONCIERE DI 01/2004, société inscrite au RCS sous le n° 449 498 922

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Maître Marie-Anne [P] de la SELARL CABINET CAPORALE – [Localité 8] – [P] ASSOCIES

DEFENDEURS :

Monsieur [M] [X]

né le 10 Avril 1965 à COTE D’IVOIRE

[Adresse 9]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Absent

Madame [U] [X]

née le 29 Mai 1968 à COTE D’IVOIRE

[Adresse 9]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Février 2025,

Délibéré du 18 avril 2025 prorogé au 16 mai 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 26 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 5 décembre 2012, la SCI FONCIERE DI 01/2004 a, par l’intermédiaire de son mandataire, la SAS NEXITY, donné à bail à effet du même jour à Madame [J] [G] un logement ainsi qu’une place de parking n°2136 situés [Adresse 1]) moyennant un loyer mensuel pour le logement de 519,42€, un loyer de 85,31€ pour le parking et une provision sur charges mensuelle de 98€.

Suivant avenant du 21 mars 2014, un transfert de bail a été opéré en faveur de Madame [U] [X] et Monsieur [M] [X] moyennant un loyer mensuel pour le logement de 524,09€,un loyer pour le parking moyennant la somme de 86,08€ et une provision sur charges mensuelle de 130€.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2004 a fait délivrer à Madame [U] [X] et Monsieur [M] [X] un commandement de payer la somme de 5.084,96€ au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail et un commandement d’avoir à founir un justificatif d’assurance.

Par actes introductifs d’instance en date du 26 novembre 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2004 a fait assigner Madame [U] [X] et Monsieur [M] [X] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en matière de référé à l’audience du 21 février 2025 aux fins de :

constater le jeu de la clause résolutoire et en tant que de besoin,

constater la résiliation du bail liant la SCI FONCIERE DI 01/2004 à Madame et Monsieur [X] pour non paiement des loyers, dans le délai légal de deux mois conformément à la clause insérée au bail soit à compter du 9 novembre 2024

dire que les locataires devront rendre libres les lieux dont s’agit dans le mois de la signification de la décision à intervenir et à défaut de quoi ils en seront expulsés ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin est l’assistance de la force publique

ordonner en tant que de besoin le dépôt, en tel lieu approprié, de tous objets mobiliers appartenant aux personnes expulsées et qui pourraient se trouver encore dans les lieux lors de leur expulsion et ce à leurs frais

condamner conjointement et solidairement Madame et Monsieur [X] à lui payer, à titre provisionnel :

la somme de 3.985,44€ à valoir sur les loyers et charges dus au 9 novembre 2024

une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er décembre 2020 et jusqu’à libération complète des lieux

la somme de 1.800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

dire que les sommes allouées en principal seront assortis des intérêts de droit par application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil

condamner conjointement et solidairement Madame et Monsieur [X] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais de commandement de payer et les frais de notifications à Préfecture

A l’audience du 21 février 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2004, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1.866,59€ au 17 février 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délai de paiement.

En défense, Madame [U] [X] comparaît et indique être auxiliaire de vie et percevoir la somme de 2.300€ ; que son mari est très malade et perçoit l’AAH. Elle précise qu’elle n’a pas pu travailler comme il faut car elle devait s’occuper de son mari et que, dès qu’elle a pu, elle a fait preuve de bonne foi en faisant des virements. Elle ajoute avoir un fils de 19 ans handicapé. Elle sollicite des délais de paiement et propose de régler la somme de 100€ en sus du loyer courant. Elle précise qu’elle règle les loyers depuis l’assignation et que leur fils les aide.

En défense, régulièrement assigné à personne, Monsieur [M] [X], n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier, lequel a été porté à la connaissance de la SCI FONCIERE DI 01/2004.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 27 novembre 2024 soit au moins six semaines avant l’audience du 21 février 2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 10 septembre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, en vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges.

La SCI FONCIERE DI 01/2004 a fait signifier à Madame [U] [X] et Monsieur [M] [X] un commandement d’avoir à payer la somme de 5.084,06€ au titre des loyers échus suivant exploits du 9 septembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [U] [X] et Monsieur [M] [X] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 9 septembre 2024, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 10 novembre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 10 novembre 2024.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aussi, l’article 24-VII de la loi précitée ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte du relevé de compte arrêté au 17 février 2025 que Madame [U] [X] et Monsieur [M] [X] ont réglé le loyer du mois de janvier 2025. Ils ont donc repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, il résulte dudit décompte qu’ils ont effectué des versements supplémentaires ce qui démontre qu’ils disposent des ressources financières pour régler leur dette locative tout en s’acquittant du loyer courant.

Par suite, il convient de faire application des V et VII de l’article 24 de la loi susmentionnée du 6 juillet 1989, en accordant à Madame [U] [X] et Monsieur [M] [X] des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail

En cas de non-respect de ce moratoire, la clause de résiliation de plein droit reprenant ses effets et étant d’ores et déjà acquise, la SCI FONCIERE DI 01/2004 sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [U] [X] et Monsieur [M] [X] et une indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel.

Toutefois, dans l’hypothèse d’une expulsion, il ne sera pas fait droit à la demande de la SCI FONCIERE DI 01/2004 tendant à dire que les locataires devront rendre libres les lieux dont s’agit dans le mois de la signification de la décision à intervenir et à défaut de quoi ils en seront expulsés dans la mesure où rien ne justifie de supprimer ou réduire le délai de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI FONCIERE DI 01/2004 produit un décompte actualisé selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1.866,59€ à la date du 17 février 2025 (Janvier 2025 inclus).

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance à savoir les frais de procédure qui relèvent des dépens (286,59€).

Madame [U] [X] et Monsieur [M] [X] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

La créance n’étant pas contestée ni sérieusement contestable, Madame [U] [X] et Monsieur [M] [X] seront donc condamnés au paiement de la somme de 1.580€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 17 février 2025 – échéance du mois de Janvier 2025 incluse.

Dans l’hypothèse où Madame [U] [X] et Monsieur [M] [X] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (816,36€ par mois à la date de l’audience) à compter du 1er février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Madame [U] [X] et Monsieur [M] [X] sont déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail étant précisé que la demande de condamnation conjointe et solidaire formulée par la SCI FONCIERE DI 01/2004 ne peut donner lieu à une condamnation en ces termes antinomiques.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens en ceux compris le coût du commandement de payer et le coût de la notification de l’assignation au représentant de l’État, ces frais antérieurs à l’engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Madame et Monsieur [X].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Madame et Monsieur [X] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2004 la somme de 400€.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que la SCI FONCIERE DI 01/2004 a régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges par commandement de payer en date du 9 septembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [U] [X] et Monsieur [M] [X] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2004 la somme de 1.580€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 17 février 2025– échéance du mois de Janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [U] [X] et Monsieur [M] [X] des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour acquitter leur dette locative, en principal et intérêts, outre les dépens et indemnité de procédure ;

ACCORDONS à Madame [U] [X] et Monsieur [M] [X] la faculté de se libérer de leur dette en principal, intérêts et frais dans un délai de 22 mois à raison de mensualités de 100€ et le solde le 23ème mois, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

SUSPENDONS les effets du commandement de payer en date du 9 septembre 2024 aux fins de résiliation de plein droit du bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard au dernier jour de chaque mois, ou du loyer courant et des charges locatives dans le délai de 15 jours suivants la date d’échéance, :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

en cas de résiliation immédiate du bail, à défaut par Madame [U] [X] et Monsieur [M] [X] d’avoir libéré volontairement les lieux comprenant un logement ainsi qu’une place de parking n°2136 situés [Adresse 2], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

en cas de résiliation immédiate du bail, sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (816,36€ par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Madame [U] [X] et Monsieur [M] [X] à son paiement en deniers ou quittances valables à compter du 1er février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS solidairement Madame [U] [X] et Monsieur [M] [X] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2004 une indemnité de 400€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [U] [X] et Monsieur [M] [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et le coût de la notification de l’assignation au représentant de l’État. ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION