Du 21 mars 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01973 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZV5H

[H] [N]

C/

[X] [F]

— Expéditions délivrées à

Mme [X] [F]

— FE délivrée à

Maître [E] [R]

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 mars 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [H] [N], venant aux droits de son mari M. [J] [N], décédé le 18.02.2022

née le 19 Décembre 1939 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître Grégory BELLOCQ, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL GREGORY BELLOCQ

DEFENDERESSE :

Madame [X] [F]

née le 29 Janvier 1994 à [Localité 7] (MADAGASCAR)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par son ex-conjoint, Monsieur [U] [D], muni d’un pouvoir de représentation spécial

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2019, Monsieur [J] [N] a donné à bail à Madame [X] [F] un logement n°25, situé [Adresse 6] à [Localité 9].

A la suite du décès de Monsieur [N], survenu le 18 février 2022, Madame [H] [N] née [K], son épouse, s’est trouvée usufruitière dudit bien, selon dévolution constatée le 8 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2023, Madame [N] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 921,22 euros en principal au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, la bailleresse a assigné Madame [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 20 décembre 2024 aux fins de :

Voir constater le jeu de la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de location du 23 décembre 2019,

Voir ordonner l’expulsion des lieux de Madame [F] ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique,Voir condamner Madame [F] au paiement de la somme provisionnelle de 2760,87 euros au titre des arriérés au 11 septembre 2024,Voir condamner Madame [F] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu’à la libération effective des lieux,Voir condamner Madame [F] au paiement d’une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 24 janvier 2025 afin que Madame [N] puisse justifier de son titre.

Lors de l’audience du 24 janvier 2025, Madame [H] [N], représentée par son conseil, précise que Madame [F] a donné congé du logement, qu’un état des lieux a été régularisé le 4 novembre 2024, que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7541,96 euros comprenant diverses réparations locatives et déduction faite du dépôt de garantie.

En défense, Madame [F] est représentée par Monsieur [U] [D], selon pouvoir du 18 janvier 2025.

Elle ne conteste pas la dette locative mais soulève une facturation indue au titre des réparations locatives.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 21 mars 2025.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 4 octobre 2024, six semaines avant la date de l’audience.

L’obligation de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, n’est pas prescrite à l’égard de la personne physique, au visa des seuils prévus par l’arrêté préfectoral de la Gironde du 9 décembre 2016.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il n’est pas discuté que la locataire a quitté les lieux le 4 novembre 2024.

En conséquence, la demande de résiliation du contrat de location, de fixation d’une indemnité d’occupation, et d’expulsion de la défenderesse, n’ont plus d’objet.

Sur la provision à la suite du départ de la locataire ;

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les loyers et charges :

Les arriérés de loyers ne sont pas débattus. Il ressort du décompte le plus récent (30 décembre 2024), un solde de loyers et charges d’un montant de 1787,91 euros.

Sur les réparations locatives :

Il sera rappelé que les griefs relatifs à l’état du logement que peut soulever le locataire à l’égard de son bailleur, ou le bailleur à l’égard de son locataire, ne sont pas fondés sur la responsabilité pour faute mais sur le respect de certaines dispositions légales destinées à un ordre public de protection.

L’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives dispose pour les murs intérieurs et cloisons des « menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique… »

Il est de jurisprudence constante que l’imputation de réparations locatives lors du départ du locataire peut ne pas être nécessairement justifiée par la production de factures à condition que le bailleur démontre néanmoins un préjudice.

Conformément au décret n°2016-382 du 30 mars 2016, il convient de tenir compte d’une éventuelle vétusté du logement ou de ses équipements pour appliquer des frais de remise en état imputables au locataire, y compris dans les cas où les désordres sont qualifiés de dégradations, précision faite que Madame [F] a occupé le logement pendant près de 5 ans.

En l’espèce :

L’état des lieux d’entrée du 8 janvier 2020, document de 2 pages, particulièrement laconique, mentionne :« Rien à signaler », sur l’ensemble des pièces et équipements du logement, de sorte qu’il n’apparait aucune précision sur l’état de chacun des postes.

Le bailleur produit aux débats l’état des lieux de sortie, document de 22 pages, lequel décrit à plusieurs endroits du logement des « traces noires », des traces de rouille sur les convecteurs, de la peinture écaillée dans la cuisine, une baie vitrée qui ferme mal, des traces d’humidité dans la salle de bains, des traces de moisissures.

Il est produit un devis du 10 novembre 2024 ATN ELECTRICITE, lequel prévoit :

La réfection totale de la peinture et des sols du logement pour un montant de 4254,05 euros,Le remplacement à neuf de deux convecteurs, pour 600 euros,Le remplacement à neuf du meuble four pour 600 euros,Le remplacement à neuf d’un meuble vasque pour 300 euros.

S’agissant des embellissements, la demande sera rejetée. Nonobstant la circonstance qu’il n’est produit aucune facture, dans le cadre d’une procédure de référés, qui suppose l’évidence, le décret n°87-712 du 26 août 1987 ne prévoit pas la remise à neuf du logement loué en cas de salissure ou d’usure des revêtements, et ce d’autant moins en l’espèce qu’il n’est pas démontré que le bien a été loué à l’état neuf.

S’agissant des convecteurs, la bailleresse, sur qui pèse la charge de la preuve, ne démontre pas de causalité entre la présence de rouille et la location. Par ailleurs, le locataire n’est tenu que des petites réparations sur les appareils de chauffage.

Enfin, il n’est pas démontré la nécessité de remplacer deux meubles en aggloméré. En tout état de cause, la bailleresse ne peut valablement faire supporter un tel investissement à son ancienne locataire.

Les demandes au titre des réparations locatives seront en conséquence rejetées.

Sur les comptes entre les parties :

Le dépôt de garantie, d’un montant de 450 euros, a été déduit du solde.

Solde après déduction du dépôt de garantie….7541,96 euros

Travaux à déduire……………………………- 5754,05 euros

Solde dû……………………………………….1787,91 euros

Madame [F] sera en conséquence condamnée à verser à Madame [N] la somme de 1787,91 euros à titre de solde au 30 décembre 2024.

S’agissant d’une provision, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [F].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Madame [F] sera condamnée à régler à ce titre une indemnité de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

DECLARONS recevable la demande,

DECLARONS régulière la procédure,

PRENONS ACTE que les demandes de résiliation et d’expulsion sollicitées par Madame [H] [N] à l’encontre de Madame [X] [F] n’ont plus d’objet,

CONDAMNONS Madame [X] [F] à régler à Madame [H] [N] la somme provisionnelle de 1787,91 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETONS pour le surplus,

CONDAMNONS Madame [X] [F] aux dépens de l’instance,

CONDAMNONS Madame [X] [F] à régler à Madame [H] [N] la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION