TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 28 Avril 2026

Président : Madame HERRY, VP en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 06 Mars 2026

N° RG 25/04615 – N° Portalis DBW3-W-B7J-674O

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. TRYO

dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1]

Prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

IBERIKA IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Christine BALENCI, avocat au barreau de TOULON

Grosse délivrée le 28.04.26

À

— M^e Frédéric AMSELLEM

— M^e Christine BALENCI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 19/03/2025, la SCI TRYO a donné à bail à la SAS IBERIKA IMMOBILIER un local commercial sis [Adresse 3] et [Adresse 4] CIOTAT, moyennant un loyer annuel de 30 000 € HT payable trimestriellement soit 7 500 € HT par trimestre.

Le bail prévoit en outre le versement d’un droit d’entrée de 42 000 €, dont 21 000 € ont été versés par le preneur.

Des loyers sont demeurés impayés.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été délivrée le 09/09/2025.

Par actes d’huissier des 20 et 27 octobre 2025, la SCI TRYO a fait assigner la SAS IBERIKA IMMOBILIER, avec dénonce au créancier inscrit la SOCIETE GENERALE, devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de céans aux fins de voir, au visa de l’article 835 du code de procédure civile :

Constater le jeu de la clause résolutoire et ordonner en conséquence l’expulsion des lieux loués de la SAS IBERIKA IMMOBILIER et tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier

Condamner la SAS IBERIKA IMMOBILIER à lui payer la somme de 36 045 à titre provisionnel au titre de l’arriéré de loyers et charges (15 045 €) arrêtés au 25/07/2025 et de la somme restant due au titre du droit d’entrée (21 000 €)

Condamner la SAS IBERIKA IMMOBILIER à lui payer une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant de 14 080,50 € établie sur la base du dernier loyer et jusqu’à parfaite libération des lieux

Condamner la SAS IBERIKA IMMOBILIER à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

À l’audience du 06/03/2026, la SCI TRYO, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, actualisant la dette de loyers au dernier trimestre 2025 soit une dette totale de 17 745 € arrêtée au 01/01/2026 et comprenant le loyer trimestriel du 1er janvier au 31 mars 2026 et indiquant ne pas être opposé à l’octroi des délais de paiement sur 12 mois tels que sollicités par la SAS IBERIKA IMMOBILIER.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, la SAS IBERIKA IMMOBILIER, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, a demandé de :

« Constater que les causes du commandement de payer du 09/09/2025 visant la clause résolutoire ont été intégralement régularisées

Dire et juger que le commandement du 09/09/2025 ne peut plus produire effet

Déclarer irrecevable la demande de condamnation du solde du pas de porte compte-tenu du fait que la créance n’est pas encore exigible

Rejeter toute demande de constatation de la résiliation du bail

Accorder à la SAS IBERIKA IMMOBILIER les plus larges délais de paiement pour l’apurement de l’arriéré locatif correspondant à 4 mois de loyer jusqu’à parfait apurement, précisant à l’audience solliciter un délai de paiement du droit d’entrée qui sera exigible le 19 mars 2026, pendant le temps du délibéré

Donner acte à la SAS IBERIKA IMMOBILIER qu’elle s’engage à reprendre le paiement des loyers courant à compter du 1er avril 2026 ».

La SOCIETE GENERALE n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 28/04/2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il entre dans l’office du juge des référés de prononcer l’expulsion des locataires lorsque l’évènement prévu par la clause résolutoire insérée au bail s’est réalisé, à moins qu’il y ait lieu de trancher une contestation sérieuse de nature à préjudicier au principal.

Il résulte des stipulations contractuelles qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’exécution d’une seule des conditions du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer resté sans effet, le présent bail est résilié de plein droit si bon semble au bailleur et l’expulsion du preneur et de tous occupants pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision.

La SCI TRYO justifie de la délivrance, par acte d’huissier en date du 09/09/2025, d’un commandement de payer les loyers et charges pour un montant de 6 758 euros correspondant à la période du 1er juillet au 30 septembre 2025 (exigible le 1er juillet) et visant la clause résolutoire.

La SAS IBERIKA IMMOBILIER soutient que les causes du commandement de payer ainsi délivré ont été intégralement régularisées au regard du paiement de 3 558 € intervenu le 27/11/2025. Cependant tel n’est pas le cas car d’une part, ce paiement est intervenu plus d’un mois après la délivrance du commandement de payer et d’autre part, il n’a pas permis d’apurer la dette puisqu’à la date du 1er octobre 2025, l’échéance pour la période du 01/10/2025 au 31/12/2025 était échue, portant la dette locative à la somme de 15045 € au 01/10/2025.

La SAS IBERIKA IMMOBILIER indique en outre avoir saisi le juge d’une demande de délais de paiement, et justifie d’une assignation en ce sens devant le juge des référés de [Localité 2] en date du 08/10/2025, mais indique n’avoir par mené la procédure à son terme du fait de difficultés de santé de son dirigeant.

Ainsi, les loyers et charges commandés n’ont pas été intégralement réglés dans le délai contractuel et le commandement de payer délivré le 09/09/2025 produit son plein et entier effet.

Il y a lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à compter du 10/10/2025.

Sur les loyers et charges impayés :

La SCI TRYO fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et l’acte introductif d’instance. Elle justifie d’un décompte, actualisé à l’audience prenant en compte les paiements intervenus par la SAS IBERIKA IMMOBILIER, aux termes duquel celle-ci lui doit la somme de 17 745 € arrêtée au 01/01/2026 et comprenant le loyer trimestriel du 01/01/2026 au 31/03/2026. La SAS IBERIKA IMMOBILIER ne conteste pas devoir cette somme ainsi arrêtée au jour de l’audience.

En conséquence, la SAS IBERIKA IMMOBILIER sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 17 745 euros à titre de provision représentant les loyers et charges impayés, arrêtés au 01/01/2026.

Sur le droit d’entrée

La SCI TRYO justifie par le contrat de bail du droit d’entrée contractuellement convenu, du paiement partiel effectué par la SAS IBERIKA IMMOBILIER, qui reste lui devoir à ce titre la somme de 21 000 €. Cette somme n’est pas contestée dans son montant par la SAS IBERIKA IMMOBILIER, qui précise toutefois que celle-ci n’est pas exigible à la date de l’audience puisqu’il était convenu qu’elle serait payable dans un délai allant jusqu’à 12 mois soit jusqu’au 19/03/2026, soit pendant le temps du délibéré. Toutefois à l’audience, elle précise reconnaître cette dette et sollicite un délai de paiement pour la régler après sa date d’exigibilité du 19 mars 2026.

Compte-tenu de l’accord des parties sur l’absence de règlement par la SAS IBERIKA IMMOBILIER à la date d’exigibilité de la somme restant due au titre du droit d’entrée contractuellement prévu, il y a lieu de condamner la SAS IBERIKA IMMOBILIER à payer cette somme et l’intégrer dans sa demande globale de délais de paiement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le second alinéa de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, la SAS IBERIKA IMMOBILIER justifie de difficultés de trésorerie dans les débuts de son activité d’agent immobilier, avec un manque d’anticipation du délai entre le début de son activité et la perception effective des mandats de vente ; elle justifie de sa volonté de s’établir durablement et sérieusement dans les lieux, ayant investi une somme importante pour leur rénovation ; elle justifie des problèmes de santé ayant affecté son dirigeant en fin d’année 2025 et début d’année 2026. La SCI TRYO a indiqué être d’accord pour l’octroi de délais de paiement, sur l’intégralité des sommes dues, pas de porte compris, pour une durée de 12 mois.

En cet état, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et de ne prévoir la déchéance de la suspension de ladite clause et le retour du plein effet de celle-ci qu’en cas de non-respect des délais de paiement et de l’échéancier prévu.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la SAS IBERIKA IMMOBILIER, qui succombe à titre principal, au paiement des dépens du référé, qui comprendront le coût du commandement de payer, ainsi qu’à la somme de 900 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial au 10/10/2025 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

DISONS que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si l’échéancier ci-après accordé est respecté ;

CONDAMNONS la SAS IBERIKA IMMOBILIER à payer à titre provisionnel à la SCI TRYO la somme de totale de 36 045 euros au titre des loyers et charges au 01/01/2026 pour 17 745 € et du solde du droit d’entrée pour 21 000 € devenu exigible pendant le temps du délibéré ;

AUTORISONS la SAS IBERIKA IMMOBILIER à se libérer de cette condamnation en 11 versements d’un montant de 3 000 euros avant le 5 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision, en sus des loyers et charges en cours, et un 12ème versement du solde soit 3 045 € ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

la clause résolutoire reprendra ses effets ;

il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion du locataire ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur, aux risque et périls de la SAS IBERIKA IMMOBILIER ;

la SAS IBERIKA IMMOBILIER sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux ;

CONDAMNONS la SAS IBERIKA IMMOBILIER à payer à la SCI TRYO la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS IBERIKA IMMOBILIER aux dépens du référé, qui incluent le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 3] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.