REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 31 JUILLET 2025

N° RG 25/00058 – N° Portalis DBWH-W-B7J-G7Q3

N° minute : 25/00284

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA avocat au barreau de Lyon, substituée par M^e Christelle RICORDEAU, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [O] [H]

né le 14 Novembre 1969 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté à l’audience du 19 juin 2025 mais comparant à l’audience du 22 mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 19 Juin 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 31 Juillet 2025

copies délivrées le 31 JUILLET 2025 à :

ACTION LOGEMENT SERVICES

Monsieur [O] [H]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 31 JUILLET 2025 à :

ACTION LOGEMENT SERVICES

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 septembre 2022, M. et Mme [G] [R] ont donné à bail à M. [O] [H] un logement situé au [Adresse 2], [Adresse 3] à [Localité 5] (01), pour un loyer mensuel de 440 € hors charges.

Le cautionnement de ce contrat est assuré par la société ACTION LOGEMENT SERVICES en vertu d’un contrat signé le même jour par le bailleur.

Suite à des incidents de paiement, le bailleur s’est adressé à la caution afin que lui soient réglées les sommes dues par le locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 19 juin 2024 ; puis elle a fait assigner M. [O] [H] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 22 mai 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail;

— d’ordonner l’expulsion de M. [O] [H], ainsi que tous occupants de son chef,

— de condamner M. [O] [H] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux, sur justification d’une quittance subrogative,

— de condamner M. [O] [H] à lui payer la somme de 1.597,48 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juin 2024 sur la somme de 910,78 € et à compter de l’assignation du 14 janvier 2025 pour le surplus, outre la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES précise qu’en cas de contestations de ses demandes par le défendeur, elle sollicite un renvoi de l’affaire.

M. [O] [H] comparaît en personne et reconnaît le principe de la dette locative, mais déclare qu’il y a lieu de déduire un loyer du montant de la dette. Il explique avoir fait un versement de 500 € au mois de janvier 2025 en plus du loyer courant. En outre, il indique qu’il fait tous les mois un chèque de 500 € pour un loyer de 470 € qu’il verse directement auprès du mandataire du bailleur. Il affirme pouvoir régler sa dette locative grâce à un prêt d’argent de son père. Enfin, il précise s’opposer à la demande en paiement des frais d’avocat.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience mais il ne contient pas d’information en l’absence de prise de contact par le locataire.

Le tribunal a ordonné le renvoi de l’affaire afin d’avoir des décomptes plus précis.

A l’audience du 19 juin 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes sans actualiser le montant de la dette réclamée. Elle reconnaît toutefois que le bailleur lui a indiqué avoir un trop-perçu de 148,85 € du locataire et qu’il s’engage à lui verser.

M. [O] [H] n’est pas présent à cette audience de renvoi et n’est pas représenté.

Il a toutefois déclaré par courrier avoir réglé la somme de 900 € et que le bailleur a un trop-perçu qu’il va reverser à la caution. Il a également sollicité des délais de paiement et a proposé d’apurer sa dette par mensualités de 30 € par mois, en plus du loyer courant. Enfin, il a demandé à être exempté de tout frais supplémentaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA SUBROGATION DE LA SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES :

Aux termes de l’article 2306 du code civil dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. En outre, la caution a intérêt à agir contre le débiteur principal afin de limiter son obligation à l’égard du créancier.

En l’espèce, au soutien de son action, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit :

— le contrat de bail,

— le contrat de cautionnement VISALE qui stipule expressément : « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et /ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation »,

— des quittances subrogatives dont la dernière du 27 mars 2025 pour un montant total de 2.983,31 € jusqu’au mois de mars 2025.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité pour agir contre le défendeur et ses demandes sont recevables.

II. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 15 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 27 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juin 2024, pour la somme en principal de 910,78 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2024.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES n’a pas actualisé sa demande à l’audience de renvoi, il convient en conséquence de prendre en compte la demande formulée lors de la première audience et de formuler une condamnation en deniers ou quittances, toute somme versée après la date du 14 mai 2025 venant en déduction de la dette.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative et un décompte démontrant que M. [O] [H] reste devoir la somme de 1.597,48 € à la date du 14 mai 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse.

Si M. [O] [H] déclare dans son courrier avoir réglé la somme de 900 € au titre de sa dette locative, il n’en apporte pas la preuve.

En revanche, les parties reconnaissent que le bailleur a un trop-perçu de 148,85 € qu’il va reverser à la caution et qui viendra, le cas échéant, en déduction de la dette.

Le défendeur n’apporte donc aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 1.597,48 €, outre les indemnités d’occupation postérieures, sur justification d’une quittance subrogative.

Des règlements étant intervenus auprès du bailleur et également auprès de la caution, après le commandement de payer, puis après l’assignation, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

Enfin, l’article 24 VI précise désormais que par dérogation à ces dispositions, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, qu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l’espèce, M. [O] [H] a sollicité des délais de paiement et a proposé d’apurer sa dette par mensualités de 30 € par mois, en plus du loyer courant.

Il a fait valoir avoir eu un grave accident de moto survenu en octobre 2023 qui a engendré une baisse de ses revenus. Il a déclaré percevoir 1.500 € de revenus. En outre, il avait déclaré que son père lui avait donné de l’argent pour lui permettre d’apurer une partie de sa dette locative.

Il justifie avoir repris le paiement de son loyer courant auprès du mandataire de son bailleur depuis plusieurs mois avec un acompte de 30 € par mois, en paiement de l’arriéré locatif. Le bailleur dispose d’ailleurs d’un trop-perçu de 148,85 € qui viendra en déduction de la dette.

M. [O] [H] a donc prouvé sa bonne foi et la réalité de son engagement en reprenant le paiement du loyer courant auprès de son bailleur. Sa proposition de règlement apparaît compatible avec ses facultés financières.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [O] [H] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M. [O] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et son expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [O] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2022 entre M. et Mme [G] [R] et M. [O] [H] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], [Adresse 3] à [Localité 5] (01) sont réunies à la date du 20 août 2024 ;

CONDAMNE M. [O] [H] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.597,48 € en deniers ou quittances (décompte arrêté au 14 mai 2025, incluant l’échéance du mois de mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [O] [H] à s’acquitter de cette somme, en 35 mensualités de 30 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [O] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [O] [H] soit condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l’expulsion, dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,