TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 22 Mai 2026

Président : Madame HERRY, VP en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 27 Mars 2026

N° RG 25/04792 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7BZY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice le Cabinet [R]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [F]

né le 01 Août 1976 à [Localité 1]

Madame [S] [E] épouse [F]

née le 22 Janvier 1975 à [Localité 2]

tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par M^e Franck BENALLOUL, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosse délivrée le 22.05.26

À

— M^e Guillaume FABRICE

— M^e Franck BENALLOUL

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

[N] [F] et [S] [F] née [E] sont copropriétaires indivis des lots n°4 et 6 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4].

Par assignations du 06/11/2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice le cabinet [R], a fait citer les époux [F] en demandant au juge des référés statuant selon la procédure accélérée au fond, de :

« Les condamner à lui payer la somme de 9 198,07 € majorée au taux légal à compter de la décision à intervenir et détaillée comme suit :

1 737,66 € au titre des provisions et cotisations pour fonds travaux exigibles relatives au budget prévisionnel en cours soit du 1er janvier au 31 décembre 20251 737,64 € au titre des provisions sur charges et cotisation s travaux non encore échues pour le budget 2026268,13 € au titre des travaux et appels de provisions hors budget prévisionnel, échus pour correspondre à la période du 1er janvier au 17 octobre 2025 (date du décompte)3 954,64 € au titre des exercices antérieurs au 1er janvier 20251 500 € à titre de dommages-intérêtsLes condamner à lui payer la somme de 1 967,29 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, ce compris le commandement de payer les charges de copropriété

Les condamner à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ».

A l’audience du 27/03/2026, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation et ses observations orales, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice le cabinet [R] indique que la dette a été intégralement payée et qu’il ne maintient que ses demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de dommages-intérêts.

Les époux [F], par l’intermédiaire de leur conseil, faisant valoir leurs moyens tels qu’exprimés dans leurs conclusions auxquelles il convient de se reporter, ont demandé le rejet des demandes, indiquant que la dette a été intégralement soldée, permettant de mettre fin à une procédure judiciaire engagée par le syndic seul et non soutenue par l’ensemble des copropriétaires, dans un contexte particulier où l’immeuble avait été évacué en novembre 2018 suite à un arrêté de péril entraînant de graves difficultés financières pour les défendeurs qui reprochent en outre aux syndics successif des carences dans leur suivi de cette copropriété ayant conduit à l’aggravation des difficultés des défendeurs faute de pouvoir réintégrer leur lieu de vie et local professionnel.

L’affaire a été mise en délibéré au 22/05/2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la demande principale en paiement de charges échues et à échoir

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (budget prévisionnel), ou du I de l’article 14-2 (dépenses pour travaux), et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, les parties indiquent que cette demande est devenue sans objet, la dette ayant été intégralement payée par les défendeurs.

Sur les frais de recouvrement facturés par le syndic

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Il résulte des décomptes produits que le syndic réclame la somme de 1 632 € au titre des frais qu’il a facturé au titre des frais de recouvrement. Cependant, seuls les frais NECESSAIRES au recouvrement des charges, expurgés des actes inutiles ou non justifiés sont dus au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965.

En l’espèce, il ressort des éléments produits que les arriérés de charges des défendeurs s’inscrivaient dans un contexte spécifique de mise en péril de l’immeuble ayant conduit à l’évacuation de ses occupants, dont les défendeurs. Il apparaît que les défendeurs étaient en lien avec le syndic et que les mises en demeure de paiement, adressées à diverses reprises et facturées au coût exorbitant de 72 € sont injustifiées, outre le fait qu’elles étaient inutiles au recouvrement de la dette car elles n’ont pas été le support d’une quelconque procédure de recouvrement de charges. Il n’y a donc pas lieu d’y faire droit.

En outre, il ne saurait être fait droit aux honoraires abusifs facturés par le syndic et qui n’apparaissent pas justifiés, quand bien même ils seraient prévus par le contrat de syndic. Ainsi, des frais de remise du dossier à l’huissier puis à l’avocat, facturés 360 € à deux reprises apparaissent abusifs dans leur montant et redondant s’agissant du même dossier transmis à deux professionnels différents. Il y a lieu d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 € à ce titre.

Concernant le reste des frais facturés par le syndic, il y a lieu de préciser qu’ils sont indus et abusifs et ne peuvent de ce fait non seulement donner lieu à condamnation du copropriétaire défaillant mais de plus, qu’ils ne doivent pas être supportés par le syndicat des copropriétaires, la facturation en elle-même de ces frais par le syndic en exercice, le cabinet [R], étant injustifiée.

Il ressort des pièces produites par le défendeur qu’il a payé la somme de 710,59 € au titre des frais facturés par le syndic.

Dès lors, il convient de considérer que 510,59 € ont été payés indûment et il conviendra pour le syndic d’affecter cette somme au paiement des autres frais et dépens incombant aux époux [F].

Sur les dommages et intérêts

La demande de dommages et intérêts qui n’est confortée par aucun élément sera, de ce fait, rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de dispenser les époux [F] de la charge des frais irrépétibles, les circonstances de la saisie de la juridiction pour parvenir au recouvrement effectif de la dette n’apparaissant pas justifiées.

En revanche, les époux [F] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens, lesquels comprendront les frais d’assignation et ne comprendront pas les frais de commandement de payer des 12/01/2023 et 25/03/2024, inutiles au recouvrement effectif de la dette vu leur date de délivrance plus de deux ans avant l’assignation. Là encore, ces frais devront être supportés par le syndic et non par le syndicat des copropriétaires, pas plus que les défendeurs.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Constate que les demandes de paiement au titre des charges et travaux sont sans objet ;

Condamne les époux [F] à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la somme de 200 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Constate que cette somme a déjà été réglée par les défendeurs ;

Constate que 510,59 € ont été indument payés par les époux [F] à ce titre et ordonne que cette somme soit affectée au paiement des dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice le cabinet [R], de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice le cabinet [R], de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum les époux [F] aux dépens, lesquels comprendront les frais d’assignation et ne comprendront pas les frais de commandement de payer des 12/01/2023 et 25/03/2024.

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 3] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.