TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 05 Septembre 2025

N° RG 25/03957 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LTGL

Jugement du 05 Septembre 2025

N°: 25/719

[I] [B]

[Y] [A] [Z] [B]

C/

[Y] [H]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [E]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Septembre 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 04 Juillet 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [I] [B]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Audrey FERRON, avocat au barreau de RENNES

Mme [Y] [A] [Z] [B]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Audrey FERRON, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [Y] [H]

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 8 avril 2019, Monsieur et Madame [I] et [X] [B] ont consenti un bail d’habitation concernant un logement meublé à Madame [Y] [H] sur des locaux situés [Adresse 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 350 euros outre des charges locatives mensuelles de 40 euros.

Un état des lieux contradictoire a été établi entre les parties le 8 avril 2019.

Par courrier recommandé avec avis de réception signé le 14 novembre 2022, Monsieur et Madame [B] ont adressé à leur locataire un courrier indiquant que le montant du loyer avait augmenté suite à l’indexation prévue au bail depuis octobre 2022, portant le loyer à 358,68 euros par mois, outre la provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice délivré au domicile de Madame [H] le 7 janvier 2025, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un congé pour vendre et précisaient que la date d’expiration du bail était le 7 avril 2025.

Par assignation du 29 avril 2025, Monsieur et Madame [B] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes afin :

Qu’il soit constaté la validité du congé pour vendre délivré à Madame [H] le 7 janvier 2025,Qu’il soit que Madame [H] est occupante sans droit ni titre depuis le 8 avril 2025, conformément à l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, Que soit ordonnée l’expulsion de Madame [H] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux,Que Madame [H] soit condamnée à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 820,04 euros au titre de la dette locative arrêtée au 25 avril 2025,Que Madame [H] soit condamnée à payer à Monsieur et Madame [B] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme mensuelle de 398,58 euros, et ce à compter du 8 avril 2025 et ce jusqu’à libération effective des lieux,Qu’il soit précisé que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et capitalisation conformément aux dispositions des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil,Que Madame [H] soit condamnée à verser à Monsieur et Madame [B] la sommes de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Que Madame [H] soit condamnée aux entiers dépens,Qu’il soit dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le CDAS Maurepas-Patton a adressé le 23 juin 2025 au greffe un courrier indiquant qu’aucune enquête sociale n’avait pu être réalisée, Madame [H] ne s’étant pas présentée au rendez-vous proposé par le service social.

À l’audience du 4 juillet 2025, Monsieur et Madame [B], représentés par Maître [E], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a déposé ses pièces.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude et son domicile ayant été vérifié par le commissaire de justice, Madame [Y] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur et Madame [B] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la validité du congé pour vendre

L’article 1728 du code civil dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales :

D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus …

Aux termes de l’article 25-8 I alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014 : « le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. »

L’alinéa 9 ajoute qu'« à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. »

Monsieur et Madame [B] exposent que Madame [Y] [H] s’est vue signifier le congé pour vendre par le ministère de Maître [D], commissaire de justice, le 7 janvier 2025.

Ils précisent que des impayés de loyers sont apparus en février 2023 alors que Madame [H] percevait l’allocation de logement. Suite aux démarches réalisées par les bailleurs, un plan d’apurement proposé par la Caisse d’Allocations Familiales a été mis en place afin que Madame [H] s’acquitte de sa dette locative à hauteur de 35 euros par mois sur une durée de 3 ans et afin que les bailleurs perçoivent directement le montant de l’allocation de logement.

Monsieur et Madame [B] s’étant retrouvés en difficultés financières suite à ces impayés, ayant un prêt à rembourser chaque mois pour ce bien immobilier, ont décidé de mettre en vente le logement meublé.

Il résulte des pièces versées aux débats et du dernier décompte que Madame [H] ne s’est pas acquittée de la totalité des loyers et charges, et qu’elle était redevable d’un arriéré locatif de 820,04 euros au 25 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

En l’espèce, Madame [H] ne s’acquitte pas régulièrement de la totalité des loyers et charges dont elle est redevable.

Si le paiement des loyers et des charges constituent une obligation essentielle du contrat de bail, il y a lieu de constater que Madame [H] n’a pas libéré volontairement le logement à l’issue du délai signifié dans le congé pour vendre, lequel a été régulièrement délivré à la locataire.

Ainsi, Monsieur et Madame [B] ayant régulièrement donné congé à leur locataire pour vendre le bien, au sens de l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989 sus-rappelé, Madame [H] se trouve déchue de tout titre d’occupation du logement loué à l’expiration du délai indiqué dans l’acte du commissaire de justice, soit à compter du 7 avril 2025.

Par conséquent, il convient de dire que le congé pour vendre donné par Monsieur et Madame [B], bailleurs, est valable, et de constater que le bail a pris fin depuis le 7 avril 2025, date à partir de laquelle Madame [Y] [H] est devenue occupante sans droit ni titre.

3. Sur l’expulsion des lieux loués :

Le bail ayant pris fin le 7 avril 2025, faute de renouvellement en raison du congé pour vendre, Madame [Y] [H] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Madame [Y] [H] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur et Madame [B] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, et ce si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

4. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus …

En l’espèce, Monsieur et Madame [B] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, Madame [Y] [H] leur devait la somme de 820,04 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date.

Madame [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs.

5. Sur l’indemnité d’occupation

Madame [Y] [H] se maintient dans les lieux malgré le non-renouvellement du bail suite au congé pour vendre, soit depuis le 7 avril 2025, date de la fin du bail.

Madame [H] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé et des charges et ce à compter de la fin du bail le 7 avril 2025 et jusqu’à son parfait départ des lieux loués et la remise des clefs aux bailleurs ou à leur mandataire, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour le mois d’avril 2025 est déjà comprise dans la condamnation de payer la somme de 820,04 euros sus-prononcée.

En cas de contestation, le montant de l’indemnité d’occupation, conforme aux modalités d’indexation contractuelles, est fixée à la somme de 398,58 euros.

6. Sur la demande d’astreinte :

Monsieur et Madame [B] demandent que soit mise à la charge de Madame [H] une astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux.

Malgré le congé pour vendre régulièrement signifié à Madame [H] selon acte de commissaire de justice du 7 janvier 2025, la locataire n’a pas entendu quitter volontairement les lieux à la date de la fin du bail.

Madame [Y] [H] se maintenant dans les lieux sans régler la totalité des loyers et charges et au vu de la dette locative persistante malgré le plan d’apurement accepté par le locataire, elle sera condamnée à une astreinte de 50 euros par jour de retard si elle se maintient dans les lieux à l’issue du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux.

7. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [Y] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la seule charge des demandeurs les frais exposés par eux et non couverts par les dépens. Toutefois, au regard des difficultés de paiement rencontrées par Madame [Y] [H], celle-ci sera condamnée à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et la défenderesse étant devenue occupante sans droit ni titre depuis le 7 avril 2025, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le congé pour vendre délivré par les bailleurs, Monsieur et Madame [B], à leur locataire, Madame [Y] [H], est valable ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 avril 2019 entre Monsieur et Madame [I] et [X] [B], d’une part, et Madame [Y] [H] d’autre part, concernant des locaux meublés situés [Adresse 9] a pris fin le 7 avril 2025 ;

ORDONNE à Madame [Y] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux meublés situés [Adresse 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles et objets appartenant à la locataire sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Y] [H] à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 820,04 euros (huit cent vingt euros et quatre centimes) au titre des loyers et charges impayés au 25 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse ;

CONDAMNE Madame [Y] [H] à payer à Monsieur et Madame [B] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé et des charges, et ce à compter de la fin du bail le 7 avril 2025 et jusqu’à son parfait départ des lieux loués et la remise des clefs aux bailleurs ou à leur mandataire, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour le mois d’avril 2025 est déjà comprise dans la condamnation de payer la somme de 820,04 euros sus-prononcée ;

DIT qu’en cas de contestation, le montant de l’indemnité d’occupation, conforme aux modalités d’indexation contractuelles, est fixée à la somme de 398,58 euros ;

CONDAMNE Madame [Y] [H] à payer à Monsieur et Madame [I] et [X] [B] une astreinte de 50 euros par jour de retard si Madame [Y] [H] se maintient dans le logement à l’issue du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Madame [Y] [H] à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [H] aux entiers dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge