minute n°:

N° RG 25/01494 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D7OD

Code : 5AA,

[O], [L], [U], [K] épouse, [H]

c/,

[R], [W]

copie certifiée conforme délivrée le 13/03/2026

à

— M^e Cécile DENAVE, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

+ exécutoire

— , [R], [W]

— Préfecture

+ 1 copie au dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON

contentieux de la protection

JUGEMENT DU 13 MARS 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

Madame, [O], [L], [U], [K] épouse, [H]

née le 07 Janvier 1944 à, [Localité 1]

de nationalité française, demeurant, [Adresse 1]

représentée par M^e Cécile DENAVE, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur, [R], [W]

né le 03 Janvier 1989 à, [Localité 2]

de nationalité française, demeurant, [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent BROCHARD, Vice-Président.

L. WALASIK, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 janvier 2026

Le Président a, à l’issue des débats, avisé les parties présentes, ou régulièrement représentées, que le jugement serait rendu le 13 MARS 2026.

JUGEMENT :

Prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe le 13 mars 2026 par Laurent BROCHARD, Vice-Président, chargé des contentieux de la protection, qui a signé le jugement avec la greffière.

N° RG 25/01494 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D7OD

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de location signé le 27 juillet 2024 avec effets au 1er août 2024, Madame, [O], [H] née, [K] a donné à bail à Monsieur, [R], [W] un logement situé, [Adresse 3], moyennant le paiement à échoir d’un loyer mensuel révisable de 350 euros, outre 100 euros de provisions sur charges.

Selon acte de commissaire de justice délivré à personne le 13 novembre 2025, Madame, [O], [H] a fait assigner Monsieur, [R], [W] en :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal et prononcé de la résiliation du contrat de location à titre subsidiaire,

— expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

— paiement de la somme de 3 150 euros au titre des loyers et charges impayés au 6 mai 2025, date du commandement de payer, à parfaire au jour de l’audience,

— paiement de la somme de 900 euros au titre des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au 5 juillet 2025, outre les intérêts de droit,

— paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges révisables, à compter du 6 juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux loués, outre les intérêts légaux,

— paiement d’une somme de 300 au titre de la résistance abusive et injustifiée sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil,

— paiement d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et condamnation des défendeurs aux dépens incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 15 janvier 2026, Madame, [O], [H] était représentée par son Conseil. Elle a maintenu oralement ses demandes en sollicitant notamment le paiement de sa créance actualisée d’un montant de 4 600 euros, terme de janvier 2026 inclus.

Monsieur, [R], [W], régulièrement assigné, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée, à la diligence de l’Huissier de justice, à la Préfecture le 14 novembre 2025, soit six semaines avant l’audience.

Par application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer sous peine d’irrecevabilité une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 ; cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’ aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

En l’espèce, la situation des locataires a été signalée à la CCAPEX dès le 13 mai 2025.

La demande en justice est donc recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail pour défaut de règlement des loyers et des charges

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et que le locataire en situation de régler sa dette locative peut se voir accorder, même d’office, par le juge des délais de paiement.

En l’espèce, le contrat de bail comprend une telle clause résolutoire de plein droit et Madame, [O], [H] justifie avoir fait délivrer à Monsieur, [R], [W] le 6 mai 2025, un commandement de payer la somme de 3 150 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 30 avril 2025 inclus, déduction faite du coût de l’acte, ledit commandement visant la clause résolutoire mentionnée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et celles du premier alinéa de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Le locataire n’ayant pas satisfait intégralement dans le délai requis à ce commandement, le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 18 juin 2025, par l’effet de la clause résolutoire. L’acquisition de la clause résolutoire doit donc être constatée et l’expulsion du locataire sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’arriéré locatif

L’article 1353 du code civil pris dans sa rédaction applicable depuis le 1er octobre 2016 précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986, et rappelées dans le contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur, [R], [W] est redevable des loyers et charges jusqu’au 17 juin 2025 et d’indemnités d’occupation à compter du 18 juin 2025. Celles-ci seront fixées au montant révisable du loyer et des charges qui auraient été normalement dus si le bail n’avait pas été résilié.

Sur cette base et compte tenu des pièces versées aux débats, notamment du décompte de l’arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2026, il apparaît que Monsieur, [R], [W] est redevable envers son bailleur de la somme de 4 600 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois de janvier 2026 inclus.

Monsieur, [R], [W] sera donc condamné à payer en quittances ou deniers la somme de 4 600 euros à Madame, [O], [H], avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 150 euros à compter du 6 mai 2025, date du commandement, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il convient en outre de condamner Monsieur, [R], [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel révisable du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter du mois de février 2026, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive

L’article 1103 du code civil dispose que : “ Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ”.

L’article 1153 alinéa 4 du même code précise que : “ Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. “.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Madame, [O], [H] ne justifie pas du caractère abusif de l’attitude du défendeur ni d’aucun préjudice distinct du retard de paiement des loyers et des charges, déjà réparé par l’allocation de l’intérêt légal.

La demande formulée à ce titre sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur, [R], [W], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la CCAPEX et à la Préfecture.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge de Madame, [O], [H] les frais qu’elle a dû avancer dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer à ce titre la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur, [R], [W] sera condamné.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation au 18 juin 2025 du bail conclu entre Madame, [O], [H] d’une part et Monsieur, [R], [W] d’autre part, relatif au bien situé, [Adresse 4], [Localité 3], du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

EN CONSÉQUENCE,

ORDONNE à Monsieur, [R], [W] et à tout occupant de son chef de libérer le logement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur, [R], [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Madame, [O], [H] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à cette expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf exception ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et suivants et R433-1 et suivants dudit code ;

CONDAMNE Monsieur, [R], [W] à verser à Madame, [O], [H] en quittances et deniers la somme de 4 600 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation arrêté au 13 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 150 euros à compter du 6 mai 2025, date du commandement, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur, [R], [W] à verser à Madame, [O], [H] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant révisable du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du mois de février 2026, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés aux propriétaires ;

DÉBOUTE Madame, [O], [H] de sa demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive et injustifiée ;

CONDAMNE Monsieur, [R], [W] à payer à Madame, [O], [H] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [R], [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la CCAPEX et à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du Greffe au Représentant de l’Etat dans le Département, en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 13 mars 2026.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection

Laurent BROCHARD