Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a1, 17 mars 2026, n° 24/13826

TJ Marseille 17 mars 2026

Arguments

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Rejeté
Défaut de qualité à agir des demandeurs
La cour a estimé que chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété et que l'action intentée par plusieurs copropriétaires ne doit pas être analysée comme une action de groupe, mais comme une demande individuelle pour la bonne application du règlement.
Rejeté
Demandes non fondées des défendeurs
La cour a rejeté les demandes des défendeurs, considérant qu'elles ne justifiaient pas une répartition différente des charges.
Rejeté
Frais irrépétibles non justifiés
La cour a rejeté la demande de frais irrépétibles, considérant que l'instance se poursuivant, les dépens seront réservés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a1, 17 mars 2026, n° 24/13826
Numéro(s) :	24/13826
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi à la mise en état
Date de dernière mise à jour :	25 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hugo CADETOlivier DE PERMENTIER
Cabinet(s) :	TGA-AVOCATS
Parties :	Le Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 1 ] c/ LA S.A.S. FRANSA, LA S.A.S. PHOCEENNE DE PRESTATIONS IMMOBILIERES PPI

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE SECTION A1

*********

ORDONNANCE D’INCIDENT

audience du 17 février 2026

délibéré et mise à disposition le 17 mars 2026

N° RG 24/13826 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SCT

MAGISTRAT : Madame CSAKVARY

GREFFIER : Madame HOBESSERIAN

PARTIES

DEMANDEURS A L’INCIDENT – DEFENDEURS AU PRINCIPAL

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, sise [Adresse 2], prise en la personne de Me [H] désigné par ordonnance du 30 octobre 2025 du Tribunal judiciaire de Marseille

représenté par Maître Hugo CADET, avocat au barreau de MARSEILLE

LA S.A.S. PHOCEENNE DE PRESTATIONS IMMOBILIERES PPI, dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Hugo CADET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS A L’INCIDENT – DEMANDEURS AU PRINCIPAL

Monsieur [U] [T], domicilié etdemeurant [Adresse 4]

Monsieur [O] [Z], domicilié et demeurant [Adresse 5]

Monsieur [V] [P], domicilié et demeurant [Adresse 6]

LA S.A.S. FRANSA, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 326 491 743 etdont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice

Monsieur [V] [Q], domicilié et demeurant [Adresse 8]

tous les cinq représentés par Maître Olivier DE PERMENTIER de la SCP TGA AVOCATS, avocats au barreau des ALPES DE HAUTE-PROVENCE, [Adresse 9]

INTERVENANT VOLONTAIRE

LA S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES, prise en la personne de Me [H], aministrateur provisoire dont le siège social est sis [Adresse 10], désigné par ordonnance du 30 octobre 2025 du tribunal judiciaire de Marseille, pour représenter le syndicat des copropriéaires de l’immeuble sis [Adresse 1]

défaillante

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [T], M. [O] [Z], M. [R] [P], la société par actions simplifiée FRANSA et M. [R] [Q] sont propriétaires de lots au sein de l’immeuble situé au [Adresse 11] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété et comportant 73 logements et 133 garages.

***

Contestant le mode de calcul de répartition des charges, par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, M. [U] [T], M. [O] [Z], M. [R] [P], la société par actions simplifiée FRANSA et M. [R] [Q] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 11] à Marseille (13002), représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée PHOCEENNE DE PRESTATIONS IMMOBILIIERES, ainsi que la société par actions simplifiée PHOCEENNE DE PRESTATIONS IMMOBILIIERES devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de nouvelle répartition des charges et d’application de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 27 juillet 2024.

Par ordonnance rendue le 30 octobre 2025, la société AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [H], a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

Par conclusions notifiées le 16 février 2026, la société AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [H], est intervenue volontairement à l’instance.

***

Par dernières conclusions d’incident notifiées le 16 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 11] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire, la société AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [H], demande :

— l’irrecevabilité de l’action collective des demandeurs pour défaut de qualité à agir,

— le rejet des demandes adverses,

— et la condamnation solidaire des demandeurs à lui payer la somme de 3 000 au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions d’incident notifiées le 17 novembre 2025, M. [U] [T], M. [O] [Z], M. [R] [P], la société par actions simplifiée FRANSA et M. [R] [Q] demandent :

— le rejet des demandes adverses,

— et la condamnation du syndicat et du syndic à leur payer la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens de la procédure d’incident.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

A l’audience d’incident du 17 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes tendant à voir « juger », « constater » et « dire et juger » ne constituent pas, en l’espèce, des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

I – Sur la recevabilité de l’action intentée par M. [U] [T], M. [O] [Z], M. [R] [P], la société par actions simplifiée FRANSA et M. [R] [Q]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. L’article 31 du même code prévoit à ce titre que L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé et son article 32 qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En outre, l’article 15 de la loi n°557-65 du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.

En l’espèce, il ressort de l’assignation délivrée par M. [U] [T], M. [O] [Z], M. [R] [P], la société par actions simplifiée FRANSA et M. [R] [Q], qui constitue le dernier état des demandes au fond formées par ceux-ci, qu’à l’exception des frais de procédure, l’ensemble des demandes présentées sont formées à l’encontre du syndic de l’immeuble afin qu’il procède à un nouveau calcul de répartition des charges pour les charges dues à compter de l’exercice 2022.

Cette action, exercée par plusieurs copropriétaires, vise à rectifier le montant des charges dues par l’ensemble des copropriétaires et, plus précisément, à faire respecter les stipulations du règlement de copropriété. Elle est ainsi intentée à l’encontre du syndic, pris en sa qualité de représentant de la copropriété.

Aussi, le syndicat de copropriété doit être dans la cause dès lors qu’il a intérêt se positionner sur les modalités d’application du règlement de copropriété. C’est bien le cas en l’espèce puisque les demandeurs ont assigné le syndic et le syndicat des copropriétaires.

Or, chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété et ce, d’autant plus qu’en l’espèce, le mode de répartition des charges, s’il est erroné, cause un préjudice personnel, et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, à certains copropriétaires pris individuellement.

Le fait que l’action soit exercée par plusieurs copropriétaires ne doit pas être analysé comme l’introduction d’une action de groupe régie par les articles 848 et suivants du code de procédure civile ou d’une action d’un groupement mais doit s’analyser comme le fait que chacun des propriétaires demandeurs, agissant individuellement, sollicite la bonne application du règlement de copropriété et qu’ils forment tous, à cette fin, les mêmes demandes.

II – Sur les demandes accessoires

L’instance se poursuivant, les dépens seront réservés et les demandes présentées au titre des frais irrépétibles seront, à ce stade, rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance susceptible de recours dans les conditions énoncées à l’article 795 du code de procédure civile :

CONSTATE l’intervention volontaire de la société AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [H], en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 11] à [Localité 2] ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [U] [T], M. [O] [Z], M. [R] [P], la société par actions simplifiée FRANSA et M. [R] [Q] ;

REJETTE les demandes formées au titre des frais irrépétibles ;

RESERVE les dépens ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 12 mai 2026 pour conclusions au fond des défendeurs et avis des parties sur l’opportunité d’une mesure de médiation compte tenu de la désignation récente d’un administrateur provisoire.

Ordonné à [Localité 1], le 17 mars 2026.

Le Greffier Le Juge de la mise en état