TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 03 Avril 2026

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 20 Février 2026

N° RG 25/02041 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LWO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 1]

agissant par son syndic en exercice Le CABINET LAUGIER-FINE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Anne Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [S] [U]

né le 04 Octobre 1985 à [Localité 1]

demeurant et domicilié chez Madame [X] [D] [Adresse 3]

représenté par M^e Fabienne PITIOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosse délivrée le 03/04/26

À

— M^e Anne Cécile NAUDIN

— M^e Fabienne PITIOT

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [S] [U] est propriétaire des lots 11 et 45 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de Justice en date du 28 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET LAUGIER-FINE a fait assigner Monsieur [B] [S] [U] devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  6205,08 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 6 avril 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter de l’assignation ;

—  870,60 euros au titre des frais de recouvrement énoncés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  695,30 euros au titre des provisions non encore échues ;

—  3000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens dont distraction au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN, avocat aux offres de droit ; y compris le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la procédure.

Il s’oppose à toutes demandes de délais de paiement.

Initialement fixé à l’audience du 18 juin 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 17 septembre 2025 à la demande du défendeur devant désigner un conseil, puis à l’audience du 3 décembre 2025 à la demande du défendeur pour réplique, puis à celle du 11 février 2026 en raison de discussions en cours entre les parties, puis à celle du 20 février 2026 toujours à la demande des parties.

À l’audience du 20 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, actualise ses demandes. Il sollicite la condamnation de Monsieur [B] [S] [U] au paiement des sommes suivantes :

—  7020,67 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 11 février 2026 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter de l’assignation ;

—  870,60 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1502,76 euros au titre de provisions non encore échues dont 375,69 au titre de l’exercice en cours ;

—  3000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens dont distraction au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN, avocat aux offres de droit ; y compris le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la procédure.

En défense, Monsieur [B] [S] [U], représenté par son conseil, indique ne pas contester la dette mais demande que lui soient octroyés des délais de paiement. Il explique être propriétaire de deux appartements et percevoir des loyers. Il souligne que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET LAUGIER-FINE ne fait pas état de grandes difficultés financières. Il sollicite que ne soit pas prononcée l’exécution provisoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : " A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.".

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. "

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraîne donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1.

D’ailleurs, dans un avis en date du 12 décembre 2024, la Cour de Cassation a indiqué que « le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget » qu’ainsi la mise en demeure de l’article 19-2 doit « indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande ».

Sur la procédure accélérée au fond

En l’espèce, par courrier en date du 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [B] [S] [U] de payer la somme de 6581,4€ au titre des provisions dues pour la période du 1er janvier au 31 mars 2025.

Il apparait que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET LAUGIER-FINE ne met pas en demeure Monsieur [B] [S] [U] de payer les provisions dues au titre de l’exercice en cours mais également des créances antérieures, ce qui rend la mise en demeure irrégulière dans le cadre de la procédure accélérée au fond.

Pour autant, Monsieur [B] [S] [U] n’a pas fait valoir ce moyen.

Il apparaît que Monsieur [B] [S] [U] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur le paiement des provisions échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 4 mars 2021, 11 octobre 2021, 5 janvier 2022, 24 janvier 2023 et 16 octobre 2024 qu’ont été approuvés les comptes pour les exercices 2021, 2022, 2023 et le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025.

Aucun élément ne permet d’établir que les assemblées générales précitées auraient fait l’objet d’une contestation. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

A l’examen du décompte versé aux débats par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET LAUGIER-FINE (pièce 24), il apparaît que Monsieur [B] [S] [U] reste tenu de la somme de 7020,67€ au titre des charges et travaux échues.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [S] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7020,67€ au titre des charges de copropriété dues au 26 septembre 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter de l’assignation.

Sur le budget prévisionnel

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET LAUGIER-FINE ne verse aux débats aucun élément de nature à justifier de l’adoption du budget prévisionnel pour l’exercice 2026. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 870,60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

La sommation de payer en date du 27 mars 2024, non obligatoire dans le cadre de la procédure accélérée au fond de recouvrement de charge sera prise en compte à hauteur de 158,73€.

Les frais de rappel et timbre ainsi que de mise en demeure pour l’année 2022 ne seront pas pris en compte, n’ayant été suivis d’aucune procédure judiciaire et alors qu’aucune paiement n’a été effectué par Monsieur [B] [S] [U].

Les frais de rappel et timbre du 9 février 2024 seront pris en compte à hauteur de 55,20 euros.

Les frais de remise dossier avocat et huissier ne sont justifiés par aucune diligence exceptionnelle, le rôle du syndic étant bien de recouvrer les charges. Ils ne seront donc pas pris en compte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [S] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 213,93 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [B] [S] [U] n’a versé aucune somme au titre de ses charges de copropriété depuis le 2 janvier 2021 soit depuis 5 années.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET LAUGIER-FINE verse aux débats des pièces justifiant de travaux réalisés en urgence, et de factures d’eau sur lesquelles sont imputées des pénalités de retard de paiement. Ces éléments permettent d’établir une désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Enfin, il apparaît que Monsieur [B] [S] [U] a déjà été condamné dans le cadre d’une procédure accélérée au fond en raison de charges de copropriété impayées.

Ainsi, le comportement récurrent de résistance de Monsieur [B] [S] [U] au paiement de ses charges de copropriété qui créé un préjudice manifeste certain, distinct du simple retard de paiement au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET LAUGIER-FINE qui justifie la condamnation à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [B] [S] [U] demande les plus larges délais de paiement.

Il explique être propriétaire de deux appartements et percevoir des loyers. Pour autant, il ne verse aux débats aucune pièce justificative de ses allégations. Par ailleurs, il n’a effectué aucun paiement depuis 5 années.

Ainsi, il convient de le débouter de sa demande de délais de paiement

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [S] [U] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [B] [S] [U] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

A ce titre, la demande de Monsieur [B] [S] [U] de ne pas voir appliquer cette exécution provisoire de droit sera rejetée, faute de moyens invoqués au soutien de cette demande.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [B] [S] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET LAUGIER-FINE la somme de 7020,67€ au titre des charges de copropriété dues au 11 février 2026, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [B] [S] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET LAUGIER-FINE la somme de 213,93 euros au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET LAUGIER-FINE de sa demande au titre du budget prévisionnel ;

DEBOUTE Monsieur [B] [S] [U] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [B] [S] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET LAUGIER-FINE la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [B] [S] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET LAUGIER-FINE la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [B] [S] [U] à payer des dépens, dont distraction au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN, avocat aux offres de droit, y compris le coût du commandement de payer déjà signifié ;

DEBOUTE Monsieur [B] [S] [U] de sa demande relative à l’exécution provisoire;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 2] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.